项目商业策划书
转眼间一段时间的工作告一段落了，我们又将接触新的知识，学习新的技能，迎来新的工作目标，我们要好好制定今后的工作方法，写一份策划书了。策划书怎么写才合适呢？下面是小编为大家整理的项目商业策划书，仅供参考，大家一起来看看吧。
项目商业策划书1
一：酒店简介
焦作三维戴斯酒店座落于焦作市专制中路555号，是焦作市一家根据国际标准建造，由美国戴斯酒店管理团体所管理的集客房、餐饮、文娱、健身、洗浴等高档设施为一体的豪华商务酒店。焦作三维戴斯酒店地处焦作郊区最繁华的商业地段，地舆职位优越，交通十分便利。高25层，酒店网络营销方案。总面积达4.5万平方米，学会网络营销方案范文。与8万平方米的6层豪华商场相相接，合计12.5万平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店内设施配备完好，听听三维戴斯酒店营。能敷裕满足商务旅行和观光旅游者的不同需求。焦作三维戴斯酒店具有初级客房、豪华客房、行政豪华房、商务豪华房、行政套房、总统套房。酒店设有豪华行政楼层、无烟楼层，所有客房安置宽带互联网、室内电子安全柜、语音信箱、液晶电视及卫星电视频道。焦作三维戴斯酒店特设的行政酒廊位于22层，为宾客提供了一系列独享的优惠和性情化的专业任职，广州网络营销推广。提供快捷便利的入住手续、厚实的自助早餐。并且全天供应软饮，晚间还为商务宾客绸缪了鸡尾酒，在此宾客可尽览焦作光景。房地产营销推广方案。
二：市场环境阐述
市场侦察和预测
市场侦察是指运用迷信的方法和措施，编制而有目的地对需求、供应和市场环境等信息举行收集、阐述、研究的活动。
(1)市场侦察的类型
根据侦察的形式、类型和目的的不同，不妨分为探干脆侦察、描述性侦察、因果性侦察。
探干脆侦察 主要用于收集初步原料。
描述性侦察 是对市场的客观状况举行照实的记载和反映。
因果性侦察 是为了了解和掌握市场气象之间的因果相关而举行的市场侦察活动。
(2)市场侦察的方法
市场侦察就是要收集、阐述、研究市场信息，对市场信息的侦察可分为原始原料的收集和二手原料的收集两种形式。看看广州网络营销推广。其中原始原料的收集又包括询问侦察法、观察法、会议法、实验法等。
市场预测就是在市场侦察获取的原始原料和二手原料等信息的底子上，运用迷信方法，对市场未来一段时辰内的变化及需求趋向做出阐述和推断。
(1)市场预测的方法 定性阐述法(消费者定见法、经理人员判决法、德尔菲法) 、 定量阐述法
(2)市场预测的程序 确定预测对象，拟定预测计划;收集和阐述原料;抉择预测方法，建立预测模型;确立预测后果，提出预测呈报
建立在上述的底子上对焦作市市场举行侦察和预测：酒店网络营销。
1.市场外部环境阐述，
如政治环境、社会环境、文化环境、经济环境等，分别针抵消费者市尝竞争者市场做出阐述，对后果举行阐述和评价，进而提出建议。
2.市场外部环境阐述，即酒店外部环境阐述
(1)酒店员工素质
(2)酒店管理者素质
(3)酒店自身状况
3.酒店SWOT分析阐述
SWOT就是指一个企业维系外部市场对自身的优优势阐述。酒店议决下面的内外部环境阐述此后在维系自身的状况阐述酒店今朝所具有的优势及优势，然后针对这些状况在作出一些更有益于自身繁荣的修正、补充和完美。
三.营销组合战略
1 营销对象
酒店营销的对象当然要定位到实实在在的利润上，但不光仅如此。营销对象的定位还要斟酌到消费者和社会的利益，学习酒店。要能切确措置好企业与这些人和团体的利益相关。所以，酒店营销对象应当有三个层次：方案。一是酒店计划期的间接营销利润，二是未来必定时期企业形象的增值，听听酒店餐饮营销方案。即议决优质任职、让利和承担社会负担来提高企业的形象，三是探求和积聚营销体验，培育造就一支高素质的营销人才队伍，建立完美有效的营销网络体系。
2 市场细分
市场细分是指企业根据消费集体之间需求的区别性，网络营销方案范文。把一个整体市场划分为若干个分市场，从中抉择自己对象市场的方法。市场细分看待企业切确制订营销计划和营销战略、顺利杀青营销对象具有特别首要的意义。
酒店不妨根据各种成分细分旅游市场，如地舆、社会经济、置备行为、人口结构特点、消费者生理成分等。
3 对象市场
酒店根据所做的市场细分，有目的的抉择对象市场，进而有针对性地满足对象市场消费者的需求。在抉择对象市场时可运用的市场战略大凡有三种：无区别性市场战略、区别性市场战略和麇集性市场战略。
无区别性市场战略又称整体市场战略，即把整个市场作为企业的对象市场，听听三维。不注意区分市场不同的需求;区别性市场战略是根据消费者的不同需求，对整体市场举行细分，然后根据不同的对象市场分别采取不同的营销战略，满足每个细分市场的个别须要;麇集性市场战略又叫聚积营销战略，是企业在市场细分的底子上，针对某一细分市场，将企业的人财物资源聚积于该对象市场举行营销。
酒店不妨灵动运用这三种战略，维系自己的产品特色，抉择不同的对象市常你知道销策划方案。
4 市场定位
定位是在上世纪70年代由美国学家艾·里斯和杰克特劳特提出的，酒店营销策划方案。其含义是指企业根据者现有产品在市场上所处的职位，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视水平，为本企业产品塑造不同凡响的，给人印象昭着的形象，并将这种形象生动地转达给顾客，从而使该产品在市场上确定适当的'职位。市场定位是酒店在对象市场抉择的底子上确定自己的产品定位、企业定位、竞争定位和消费者定位。目前，三维戴斯酒店的企业定位是商务型酒店，但还可根据不同的对象市场设置不同的产品定位。三维戴斯酒店营。
5 具体营销战略
市场营销战略是企业以顾客须要为启碇点，根据体验取得顾客需求量以及置备力的信息、商业界的欲望值，有计划地组织各项经营活动，议决彼此妥协类似的产品战略、价钱战略、出售渠道战略和促销战略，即4ps战略，为顾客提供写意的商品和任职而杀青企业对象的历程。
(1)产品战略：酒店营销策划方案。议决产品市场时机与题目阐述，提出合理的产品战略建议，造成有效的4P组合，到达最佳效果。
1)产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速发动市常
2)产品格量功效方案。事实上销策划方案。产品格量就是产品的市场生命。企业对产品应有完美的质量保证体系。
3)产品品牌。要造成必定著名度，、美誉度，我不知道营销策划。创建消费者心目中的著名品牌，必须有剧烈的创牌认识。
4)产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象，须要能迎合消费者使其写意的包装战略。听说方案。
5)产品任职。筹办中要注意产品任职方式、任职质量的改善和提高。
(2)价钱战略 市场竞争离不开价钱战略，灵动切确地制订产品的价钱是杀青产品价值和企业市场对象的关键，你知道策划。同时，产品价钱的高低与需求也亲切相关，价钱制定得合理与否，间接相关到消费者的置备力和产品的竞争力。
(3)出售渠道战略 出售渠道战略的抉择对企业能否打开销路、尽快占领市场及消沉营销得有有着十分首要的作用。
(4)促销战略 促销战略常用的措施有广告、公关、流传、人员倾销、举办或参加博览会等等。
其中广告流传，推行程序可按以下方式举行：
①筹办期内后期推出产品形象广告。网络营销策划书。
②销后适时推出诚征代理商广告。
③节假日、重大活动前推出促销广告。酒店。
④独揽时机举行公关活动，接触消费者。我不知道网络营销推广方案。
⑤主动愚弄消息媒介，特长建造愚弄消息事件提高企业产品著名度。
随着市场营销学研究的不停深入，市场营销组合的形式也在产生着变化，从“4Ps”繁荣为“6Ps”。营销策划方案范文。近年又有人提出了“4Cs”为主要形式的市场营销组合。
根据筹办期内各时辰段特点，推出各项促销方案。促销方案要过细、周密，操作性强又不乏灵动性。还要斟酌费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得优秀效果为纲领。加倍应当注意季候性产品淡、淡季营销着重点，抓住淡季营销优势。
6 主题促销提案
如过年、五一、十一、中秋等首要节日推出主题营销以吸收更多的消费者。怎么做网络推广。
7 外部营销
注重对员工的培养，创建外部营销认识。这样在酒店外部造成一个外部营销链，使整个营销显得完整，更具竞争力。
四 营销方案预期效果阐述及推行
根据方案的可行性阐述，作出收益预测，进而肯定推行与否。
五 方案的调整
若方案推行历程中有不妥之处适时调整，是对原方案的补充和修正。
项目商业策划书2
背景分析
据我国权威机构对中国女性饰品市场的调查显示，目前我国女性饰品市场人均占有率不足5%，而发达国家一般都在45%左右，其中最高的是日本的东京为98%。据专家预计，我国女性用品消费率正按每年19%的年增长率递增，可期待的巨大市场空间和可怜的市场占有率形成了鲜明的对比。就目前而言，可供消费者满意的产品并不多，市场中的产品和店面形式也参差不齐、良莠不分。所以说饰品行业的市场发展空间是很大的。
项目概述
在店铺漫天飞的今天，个性是店铺的灵魂，是店铺的生命。为了区别于普通的女性饰品店，我们将以壁挂、藤编容器等家居小饰品作为经营项目，以专业化和个性化为主导理念，以普通消费者为客户群。我们将采用网上经营的模式，构建自己的饰品店网站，采用“一站式”销售实现经营利润的最大化。以电子互动平台来全面提高产品供销链的上市速度，及时补货，与客户进行充分的交流。经营饰品店的想法源于我们自身对个性饰品，家居装饰的浓厚兴趣，以及饰品行业巨大发展潜力的吸引。我们希望我们的产品——一个藤编花瓶，一副泰式壁挂，一盏贝壳灯具，能为您的温馨小家增光添彩，营造出浪漫满屋的氛围。
一、公司介绍
1、公司经营宗旨及目标
本公司坚持诚信为本，顾客利益至上的经营宗旨。我们会时刻关注顾客需求，以公司网站为平台，留意客户反馈信息，为客户提供各种咨询服务。并以市场为导向，加快产品更新速度，从而保证我们的家居饰品的优质与时尚，满足人们追求个性、简洁、潮流的欲望。
靠薄利多销，走经营流水，凭品质和设计，赚客户认可度，这就是我们的经营之道。相信依靠公司同仁的努力，我们的产品会赢得良好的信誉，在获得丰厚利润的同时，也帮顾客创造出温馨舒适的家居气氛。实现公司与客户的双赢，这便是我们的目标！
2、公司简介
（1）公司名称：xx淘艺。
（2）业务范围：家居小饰品——各式壁挂、藤编花瓶、布质靠垫、陶瓷画、陶瓷花瓶、小地毯、电器套等。
3、公司管理
（1）管理思想：以质量管理理论为指导，要求人员和产品必须不断完善、学习、成长，同时对经营过程彻底进行再思考和再设计，以便在业绩衡量标准（如成本、质量、服务和速度等）上取得重大突破，完成企业再造。公司采取网络化层级管理体制，实现集权和分权统一，稳定和变化统一，一元化和多元化统一。
（2）管理队伍：以总经理为管理中枢，下设产品服务总监，市场营销总监、网站技术主管，财务主管。
（3）管理决策：以总经理为核心召开公司会议，各部门主管参加，共同讨论公司相关事务。涉及公司战略方向选择以及不同工作单元自主性劳动的范围与边界确定等问题，总经理拥有最高决策权。公司管理在强调统一指挥和一定程度集权的同时，也注重分权。工作单元内的一线人员，也就是各部门主管，有权在公司战略参数的'范围内自主地处理可能出现的紧急情况。
4、团队概述
我们公司的四位创建者都是在校的女大学生，目前均就读于电子科大人文社科学院行政管理专业。扎实的管理理论功底和深厚的友谊使我们共同设计出了一套严密且分工明确的管理体系，让大家能够各司其职，各尽其责。
以下便是公司四位成员简介：
职务：总经理兼网站技术主管。
职务：市场营销总监。
职务：财务主管。
职务：产品服务。
二、成本及经济效益分析
1、目标市场
销售对象主要集中于有一定消费能力的白领阶层，对生活品质和格调有较高的需求和期望，喜欢休闲有情调，更加关注物质以外的生活质量。所以在销售过程中要锁定这种消费群体：高学历收入较高的波波族，新贫族，白领。也包括高中生和大学生。
2、顾客的购买准则
遵守购买时自愿平等，诚实信用原则，用支付宝付款结算，遵守淘宝网的网上交易协议。
三、产品与服务
产品简介：
xx淘艺主要从事礼品、挂图、手工艺品等艺术产品销售，产品由xx公司、xx公司生产。xx公司产品有什么系列，某系列有什么型号、颜色，规格。xx公司产品有。
服务细则：
承诺：
1、凡在xx淘艺购买任一商品的顾客均是本商店的普通会员，普通会员的积分达到1500分（每花一元积一分）时即可上升为贵宾会员，贵宾会员积分达到3000分时即可上升为钻石会员。普通会员可享受9·8-9折优惠，贵宾会员可享受9-8折优惠。钻石会员可享受7·5折优惠并提供免费邮寄或免费送货服务（xx市三环以内）。
2、xx淘艺将根据客户自己选择的运输方式，免费代办运输。邮寄费用或长途运输费（含保险费）将由客户承担。
3、因邮寄或长途运输而造成的货物损失，猴哥淘艺不承担责任。
4、为确保订单的有效性，猴哥陶艺将在客户订单发出一天之内通过手机短信、电话或e_mail确认是否购买，在收到客户准确答复后视为合同生效，货款及其邮费余款应在其2天之内到帐，并在到帐后当天或第二天邮出物品。如因其他原因造成客户费用汇出而我方显示未到帐的，我方将在汇款到帐后发货，或者客户可以提供相关证明证实实际情况的，我方认为合理的情况下在提供证明后3天内发货。
5、客户2天内买下多件商品可一起邮寄。
6、如果客户所购的礼品涉及到特殊设计和印刷及其它方面的问题，猴哥陶艺在接到客户订单意向后，将与客户联系并最后商定价格。（附：所涉及的商标侵权责任应由客户承担。）
7、猴哥陶艺将根据客户会员级别给予折扣优惠，最终价格将在接到订单意向后与客户具体商定。
8、客户在收到所定的商品时，发现质量问题，若因本店人员疏忽或商品本身质量与说明不相符的，自收货之日起3天内本店为客户无条件包换包修，但客户需承担返还商品的费用，而不需承担再次邮寄费用。
9客户再收到商品后若不满意猴哥淘艺可以包换，但必须未对该产品设计、材料等作任何改动、并损坏标志印刷，无质量问题不影响再次销售，而且因此产生的费用由客户承担。
10、因客户行为造成的商品外观、包装、性能破坏并且影响再次销售时，请原谅本店将不予退换。
四、资金需求、筹措方法及投资回报
因为公司为网上公司，经营货品占地不大，起步初期可以先根据市场需求作一份需求分析，根据此分析再逐步扩大购买规模，故起始资金的投入相对较小，公司预计需要3000（待算）元启动资金，主要用于库房购置、员工培训、市场宣传推广。资金的筹措方式是个人或者机构的风险资金，以投资入股的方式投入，其他资金投入方式也可以考虑。公司预计在未来的一年内收回成本，按每月销售一件产品计算，（平均销售利润率30%计算）。
1、设备费用
pc机（启动投入）：初期拟采用2台一般pc（现成），保证每天8小时有人在线，上网费用，在校期间平均每月投入20元，假期期间共投入x元。
软件（启动投入）：x元。
租用办公地点（每月投入）：拟租用办公室约20平方米，月租x元。（按季付）
设备的启动资金合计x元。
将来随着访问率的提高及购买队伍的扩大，将会在已有的xx淘艺小店的基础上，把网络买卖重心转移至公司独立网站的构建上，就需要提高服务器的档次、增大专线带宽、增加pc机的台数、扩大办公面积等。预计将在一年后追加设备费用。
2、行政费用
人员工资：初期工资为x工资，属于朋友间创业阶段，故以股份形式为个人所有。
宣传费用：印发宣传单每次100份，初步范围为电子科大女生公寓（寓苑和15栋），宣传海报（成华区附近小区和八里小区附近）10份。
通讯费用：估计每月x元。
行政费用启动资金预合计为x元。
3、盈利回报
网络时代，注意力即是经济，xx淘手工艺饰品网以指向性强并且相对忠实的注意力为基础，以便实现以下的盈利方式：
在线一口价：以每年有约x元交易额计算，收取5%劳务费用，年收入：x元。
在线拍卖：（在小有盈利的基础上）以每年有约12件的交易量计算，减少部分劳务费用收取，提高产品美誉度和顾客吸引。
由于我们所采用的是网上经营的方法，因此省去了传统店铺所需的经营费用，我们的资金主要用于商品的采购和运输及仓储。
就我们所知，进货渠道多种多样，有直接从厂家进货的、有从设计公司进货的、有批发市场批发来的，还有连锁经营从总部发过来的。从厂家进货时费用要低一些，因为厂家没有设计能力，产品大多是来料加工和来图加工，产品会比市场略微过时一点。从设计公司进货则要高一点，但可以保证货品的“新鲜度”。批发市场中的拿货价格则遵照了一般原则，给经营者留出了50%的空间。
通过在xx池批发市场的调查，我们决定并选择了一家较熟悉的供货商，进货价比零售价低一半，这使我们有足够的利润空间，也降低了经营风险。初步估计首次资金投入为x元，由我们公司四位成员均摊。
项目商业策划书3
大型商业地产项目策划全案
宏观商业环境分析 一、宏观商业环境分析
前言：包括项目所在地，地块状况等 1、 宏观经济因素 2、 社会与人口因素 3、 城市经济环境概况 4、 城市商业环境因素
二、项目所在地商业环境分析 1、 投资环境分析 2、 周边街区情况 3、 商业物业供应分析 1）、商业经营内容分析
前言：各种商业行业所占比例 ◆ 服装类
◆ 饮食、娱乐等 ◆ 文化体育类
◆ 百货、超市和士多类
◆ 电器、电讯、网吧和电脑类 ◆ 精品、鞋和皮具类 ◆ 五金、机电、化工类 ◆ 钟表、眼镜和首饰类 ◆ 美容美发类 ◆ 医药类、 ◆ 家私类
◆ 职介和中介类
（以上几种类型要求详细描述，包括面积、商店数量、档次、大体消费量） 2）、商铺与街铺分析 商铺调查的背景： ● 目的 ● 时间 ● 范围
● 方法（分组等） 3）、城市商业经营区位指标分析 前言：综合概述 ● 区位——租金 ● 区委——经营内容 ● 区委——面积 4）经营内容指标分析 ◆ 经营内容——租金 ◆ 经营内容——面积
◆ 经营内容——规模（数量）
◆ 经营内容指标分析综述 5）、价格指标分析 ● 租价水平分段 ● 价格市场分布
● 月租价、平方租价所占市场比例分析 ● 租价对比分析（分街铺档次分析） ● 价格指标分析综述 6）、面积指标分析 以下面积为使用面积 ● 面积比例对比分析 ● 面积——价格 7）、环境指标分析 8）、总体综述（结论）
4、 项目所在地商业环境总体综述
通过对本城市总体环境前分析，我们的目前市场的现状 1）、商业以临街商铺为主 2）本城镇的商铺消费潜力大 3）本城镇的商厦经营方式落后 （以上三个点需要详述） 三、项目本身市场价值 1、 商业价值 2、 人文价值 3、 市政支持 4、 自身资源价值 总论：
中心市场分析 一、区位环境分析 二、商圈分析
1、 本市某购物中心的商圈分析 1） 核心商圈分析 2） 次级商圈分析 3） 边际商圈分析 2、 消费群体分析
克估计得上去全范围内，其服务对象可分为三部分 1） 核心群体：居住型消费群 2） 刺激群体：工作性消费 3） 边缘群体：流动消费群 3、 客流量分析 三、商业环境分析 四、经济政策环境分析 五、人文环境分析 六、投资风险分析
1、 购物中心产品升级 1） 省级1：创收升级
2） 升级2：维护的科技元素 3） 升级3：未来不确定 2、 武汉商业竞争环境分析 总论：
类比竞争项目分析
一、类比竞争项目商业组合分析
项目二： ……
二、项目SWOT分析： 1、 项目优势分析 规模 地理位置 ……
2、 项目劣势分析 ……
3、 项目的机会 ……
4、 项目的威胁 …… 市场定位
一、项目主题定位既形象定位 1、 市场定位 定位：
市场分析综合（定位支撑）： 2、 本案形象定位 本案总体特征：
（分析完毕特征后开始定位）
综述：为突出商业形象与城市发展的要求，本案形象定位为：……。 3、 项目主题定位
通过以上的分析，结合项目的总体形象及功能诉求，作为标新立异的`标志性商场，本案指定为：
主体推广描述 1） 形象篇
2） 招商篇 3） 投资篇 4） 消费篇 4、 档次定位
(分为：高中第三挡) 5、 价格定位
售价
6、 本案目标市场定位 1） 定位的依据： 2） 目标市场定位： ● 投资者——目标客户 ① 核心客户： ② 重要客户： ③ 偶得客户：
● 经营者——主力店 ⊙某超市 引进原因 位置
7、 项目功能定位
经详细分析，各层功能定位行业分布，见表：
8、 销售、经营管理定位 经营定位依据：
1） ……与买家达成经营权回收协议，在几年之内有发展上、代理公司或管理公司及行头依照组经营……
2） ……集中商场的经营权已统一招租
3） 同意接受小业主委托方祖将有利于商场的租价稳定……
4） 物业水平是商场能否长久经营旺盛的重要环节，从商场日后长远经营的角度，商场的总体宣传，需要有管理者统一制进行，在管理费中也需考虑包含商场的整体宣传推广基金 为确保本案的销售和长期经营，本案销售、经营管理定位为：……
二、业态组合定位
1、 本案业态组合依据： ……
2、 本案业态组合类比
业态组合定位有许多种选择，但任何选择必须考虑大量的细节…… 组合模式一： 1） 组合方式： 2） 组合优点： 3） 组合缺点： 组合模式二： ……
3、 确定本案组合定位
根据本案城市现有业态状况，本案项目产品特征及对未来商业发展趋势的把握，充分利用本案可能整合的各种招商资源便于利用本案可能整合的各种招商资源，为便于本案实现销售和成功运营，对本案个功能分区和各楼层的业态进行规划。
三、目标客户锁定及分析 1、 本案消费市场现状 ……
2、 本案目标客户描述 1） 按目标客户群性质分类
本案的目标客户可分为群明性和引导性两大类引导性目标客户是针对本案形象、经营范围、经营货品品种丰富与否、独特与否吸引而来的人流类型提出的；明性客户群是针对本案的各种利好因素而吸引的即时购买或租赁的商家和投资者。
项目商业策划书4
xx广场营销执行方案
目录
第一部分 项目分析
一、 近期市场状况 二、 项目概况 三、 项目定位 第二部分 销售策略
一、 销售总体策略 二、 入市时机及销售前提 三、 销售阶段及工作安排 四、 各销售阶段推货策略 五、 销售管理 六、 核心卖点的提炼 第三部分 价格策略
一、 厘定价格的相关因素 二、 价格定位 三、 价格策略 四、 定价原则
五、 付款方式及折扣控制 六、 价格控制 七、 回款预估 第四部分 宣传推广策略
一、 广告目标 二、 宣传推广策略 三、 媒体组合策略 四、 推广费用预估 第五部分 项目包装
一、 包装总纲 二、 基础形象设计 三、 营销通路的包装 四、 卖场形象包装
附件：
一、媒体投放计划及费用安排 二、价目表
第一部分项目分析
一、
xx市商业地产的市场现状
（一）近期xx市商业地产市场概况
20xx年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面：
1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流
体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是20xx年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉，目前xx在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。xx市场都接受MAII这种类型的商业项目。xx广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业MAII。
2、专业市场行情看涨
由于xx经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。20xx年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。
3、主题商场的开发逐渐成趋势
主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。20xx年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。
4、新开商场引入大型名牌商家
大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的`购物乐趣。而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。
5、岁末商铺广告投放量激增
20xx年11月1至12月20日，共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在xx报纸媒体作广告，比9－10月份多出4个，其中xx市内有34个，市外有2个。报纸的广告量为13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的99％。广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房
地产的品牌向全国输出的需要，应该增加100万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。
6、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低。
20xx年1－9月xx市批准的商预售面积达48.52平方米，成交面积为41.12万平方米，同比增长47.57%和11.47％。xx市特别是八区商铺的供应量大增，呈现出迅猛发展的势头。受供应量的巨大影响，虽然20xx年前三季度的成交量与20xx年相比有较大幅度的增长，但少于20xx年的供应量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。
同时，因20xx年商铺市场供大于求，导致20xx年的商铺成交价继续下滑，八个区的商铺成交均价为9810元/平方米，与20xx年商铺的成交价格同期大幅下降了25.19％。不过，受城市规划和市政建设等利好因素影响，现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。
1998-20xx年全市商铺成交均价表
（二）、近期xx市商业物业市场发展变化 数据来源：xx市国土房管局及xx市房地产交易所
根据有关统计数据分析和调查掌握的情况来看，预计未来一年xx市商业市场有以下趋势：全市各片区商铺走势差别较大，专家预计，20xx年xx市热点地区的商铺价格仍将稳中有升，但幅度不会太大，其中，地铁概念的商铺市场的走势会继续上扬，而其他商铺市场的价格走势会与20xx年基本持平或略有下降。
销售部对项目周边的项目做了专门的调查分析:东璟花园首层商铺的销售均价为50000元/平米，实用率是80％折合实用面积售价60000元/平米。xx广场因为街铺的数量很少，如果首层的销售均价在35000元/平米即实用面积售价为70000元/平米，那么我们认为风险很高，因此建议首层建筑面积销售均价为28000－30000元/
平米，负一层建筑面积销售均价为13000－15000元/平米应该比较适合。
位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”近期将推出，由于其成本较低，租金和售价都比xx广场低而且已经引入了好又多和欧培德。因此建议本项目的租金适当降低首层180－200元/平米，负一层100－120元/平米之间。
二、项目概况
（二）xx现时情下项目S、W、O、T的变化 1、项目优势（S）
1)、本项目紧临黄埔大道城市主干道，地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注； 2)、地铁5号线的区间站紧邻本项目；扩大了项目的辐射区域。
3)、靠近多条城市交通要道，享有优越的城市交通条件；倚靠东西主干道黄埔大道，多路公交车途经本项目及周边区域；
4)、员村二横路是区域板块的中心，生活配套成熟完善；
5)、周边云集众多住宅与多家酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套，；邻近天河区政府及天河公园；目前天河区一带约有20万白领，而黄埔区及经济开发区也有产业工人和白领近9万人，具有巨大的消费能量；
6)、市场的稀缺性和唯一性。员村二横路能与xx广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。路边的商铺全部零散分布，形象差，无舒适的购物环境。xx是一个长年炎热的城市，而本地段尚无全中央空调开发品种齐全的商业广场，是本地段商场的稀缺性。xx广场是旧城新区的特性商业代表，城乡商业改造很有可能成为一种优势突出、劣势弥补的结果，对商业中心的发展有利。
2、项目劣势（W）
1）、现时消费能力不足。原居民主要是村民和外来人，消费能力和消费水平不是特别高。
2)、地段的知名度与价值认识有待提高。作为xx的农村地带，xx市民对此区域的认同仍时间；
3)、员村二横路商业规划不够完善，周边环境乱、社会治安比较差、布局及行业的选择会一定程度限制其发展； 4)、项目太过于靠近xx市的主商圈天河城和正佳广场。
3、发展机遇(O)：
1）、xx的城市建设规划以20xx年，员村周边地区四大重点市政工程，即位于琶洲的xx新国际会展中心、地铁二号线总站，以及黄洲大桥、珠江临江岸线光亮工程将陆续竣工，以往因工厂云集、环境杂乱而在xx人心目中形象不佳的员村，社区面貌会发生脱胎换骨的变化。
2）、20xx年的亚运会将在xx举行，天河区作为主场地，市政设施的建设将进一步完善。
结合项目推广的需要，和项目作为MAII的体量我们对外的统一宣传口径为总建筑面积为35000平米.
3）、员村地块已成为政府在20xx年至20xx年重点开发建设的大型地块之一。可出让建筑面积达141.4万平方米，规划性质为酒店、居住、商业用地。
4、发展威胁(T)：
1）、位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”将在近期推出市场； 2）、项目附近的阳光都会广场仍在售； 3）、附近的社区商铺供应量在增加。 4）、正佳商业广场仍在售。
三、项目定位评估
（一）项目定位
根据市场现状和项目的自身特点，建议项目定位为： 形象定位：xx首席社区MAII 消费定位：我的生活购物乐园 市场定位：xx社区商铺中的暴涨铺
（二）客户定位
本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业质素和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下： 1、目标市场
本项目所处位置是天河东部的员村区域，该区域在大多数xx人心中的商业印象较为模糊，在推广宣传中除了炒作区域商圈概念及项目形象之外，更围绕项目从近到远划出不同的市场区域，在不同时期，进行分类推广的手法：
2、目标客户群定位
投资者分析（预计所占之购买比例为：55%左右）
客户类型
1）、拥有大型企业的人士；
2）、拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者； 3）、经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士； 4）、企事业机关之高层国家干部；
第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士
购买心理分析
以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。故此该客户群多为选购
首层街铺或地铺，购铺预算相对较多，多至过百万甚至上千万不等，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。对返租回报等促销措施的需求不太高。本项目的街铺数量不多，故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大。约占成交客户的5％。
第二类：经济富裕的本地村民
客户类型
项目商业策划书5
一、概述
企业管理的中心工作是岗位角色管理，企业的效益最终得靠企业组织的岗位角色来创造。而岗位角色管理的核心却是企业员工绩效考核。不仅企业的选人、用人和核发工资、奖金要由它提供基本的依据，而且它本身还具有为努力工作、积极贡献的员工带来自我价值满足，激励员工的作用。但要使企业员工绩效考核起到这一作用，其前提却是企业员工绩效考核管理规范，能保证使每一个员工的努力和贡献都能得到“公正、公平、客观、准确、全面”的评价。
所谓企业员工绩效考核体系建设，也就是实现企业员工绩效考核管理的规范化，即根据企业的实际，在恰当地解决考核目的、考核内容、考核主体、考核频率、考核方法等五个方面的问题的基础上，拟订保障达成企业员工绩效考核的“十字”标准的操作办法，并健全、完善能保障其全面贯彻落实的管理制度。
二、项目实施可解决的问题
1、对于员工的工作没有真正意义上的绩效考核，员工的努力和贡献的难有客观公正评价，功过不明，干好干坏一个样，员工工作热情和主动性低;
2、员工绩效考核没有事先的量化评价标准，对员工的绩效考核变成了上司主管依自己的'主观偏好打压或拉笼下属的最佳机会，员工对绩效考核不仅不支持而且反感;
3、员工绩效考核要素设置过于抽象笼统，仅仅依靠上司主管的个人印象打分，不能真正反映员工的工作努力程度和贡献的大小;
4、员工绩效考核的重点不明确，为了量化而量化，把一些与企业发展关系不直接的个人问题列入作考核要素，考核内容与企业发展目标脱节，把对企业发展有作用的人考跑了;
5、员工绩效考核导向错位，重态度，轻贡献，吹牛拍马，只作表面文章的人得高分，踏实工作，努力贡献的人相反受冷落;
6、不同职类、不同单位部门的员工绩效考核，相互之间没有关联，成绩没有横向可比性;
7、员工绩效考核对员工的意志行为选择起不到导向作用，其考核只能起到为员工工资奖金的发放提供一个不太能服人的依据;
8、不顾企业行业特点，照搬其它企业的绩效考核方法，不能体现自己企业的各类员工工作努力的实际;
9、员工绩效考核是作过场走形式，按比例分配单位和部门的优秀和不合格名额，内部人员轮流当认;
10、员工绩效考核量化考核要素设定不合理，诱导员工产生短期行为，使员工只顾目前职责履行的过关，不求工作质量和效果的稳定提升，制约了企业的稳定发展。
三、项目工作内容
1、讨论确定企业员工绩效考核体系的框架，总体上解答企业员工绩效考核的五个常规(4w1h)问题;
2、根据企业的实际，分职类选择确定能实现“公正、公平、客观、准确、全面”十字标准的企业员工绩效考核方法;
3、分别对不同的岗位进行分析，确定其企业员工绩效考核的要求和量化评价标准;
4、制作企业员工绩效考核的工具;
5、拟订企业员工绩效考核管理制度。
四、项目有形成果：
1、企业员工绩效考核体系建设方案说明文件
2、分职类选择确定的绩效考核方法说明文件;
3、各个岗位角色的绩效考核标准说明文件;
4、对应于不同方法的绩效考核工具;
项目商业策划书6
一、项目概述
（略）
二、项目背景及条件
xxxx是农业村，山清水秀，噪城市、噪工业污染，南溪所处区域，属长江河谷中亚热带湿润季风气候区，兼有南亚热气候属性。气候条件是当今人毛认的最佳居住人文环境。气候温和，雨量适中，自然条件得天厚，是种养的最佳适生区。
生猪养殖、水产养殖一直是我村农业经济收入的主要组成部分，但是，生猪品种结构不合理，品质差，饲养落后，一家一户养殖，规模效益差，一直制约着我村养殖业的发展，为了尽快适应养殖业的新形势，充分发挥我村养殖业的传统优势，打出特色牌，我们经过市场调研、论证，拟招商投资兴建农业生态园。通过规划论证休闲农业生态园的可行性，使其成为满足市场需求，增加农民收入，促进观光农业的发展项目。
三、主要产品
主要从事生猪养殖、水产养殖、优质瓜果种植等农业生产经营，其中种植蔬菜，种植西瓜，养殖良种猪，养鱼1等。农业生态园以“果、猪、鱼”立体农业开发模式，在山上种植果树，树下套种西瓜，林内养殖生猪，水面养殖鱼。
四、项目开发条件
（一）交通便利，区位条件良好
宜庐快速通道的修建，加强了与周边城镇的交通。乡村公路的完善
（二）市场前景：
猪肉是人们生活中不可缺少的肉食品，是我国人民最喜欢吃的传统肉食品，市场需求。并且随着社会的进步，人民生活水平的提高，人们对肉蛋质的需求逐渐增加，同时对猪肉的品质提出了更高的要求。近几年，我国生猪生产发展较快，纵观整个生猪消费市场，那些无公害的，瘦肉率高，品质好的猪市场十分紧俏，出现供不应求的局面。目前以饲养三元杂交猪为代表的生猪饲养已成为生猪生产的亮点。该项目将按“公司+农户”的方式运作，按合同生产，市场较为稳定。力发展无公害生猪养殖和水产养殖，是落实菜篮子工程，发展畜牧水产业，调整农业结构，保护生态治理环境的重要举措，对促进农业增效、农民增收，意义重。西瓜种植一直是我乡主要农业产业，也是我乡的特色农业产业，具有很好的经济效益。优质梨肉质细嫩，特甜，具有良好市场前景。
无公害蔬菜是当今人秘乎健康的主题。我们着力于环境治理圈舍夏季冲洗两次，每头种猪日平均排粪水30公斤，育肥猪日平均排粪水15公斤，建沼气处理池，粪池发酵，制成生物有机肥。俗称农家肥，用于蔬菜及果园区处理。养殖场噪居民区，自成体系，经过科学设计和建设，合理利用，无环境污染符合国家环保要求。
五、选址定点
农业生态园拟建于xx村，生态园主体工程建于xx组
六、项目规划
生态园计划占地总面积300余亩，生猪栏舍占地200平方米，办公楼占地500平方米，成立生猪养殖公司，园区建1个规模养殖示范场，扶持规模养殖或百户示范户，形成集饲养、饲料加工、环境保护、生猪繁殖多功能为一体的规范化生产示范基地。
生态园采用生态园模式进行观光园内农业的布局和生产，将农业活动、自然风光、科技示范、休闲娱乐、环境保护等融为一体，实现生态效益、经济效益与社会效益的统一。以集观赏、娱乐、休闲于一体的`生态园区，打造地区具影响力的主题生态景区。
主要划分为几个功能板块：养殖区、种植区、观赏、百果园、观赏小道1000米、百果园2500M2蔬菜篷前期300平5个，逐渐辐射整个村；修建观赏小道，突出园林式风格，增加景观性设置；果园：种植特色农作物，设置游客采摘项目，丰富园区产品类型，集中展现当地特色。
七、结论
综上所述，该项目的开发建设是可行的，是低风险，高回报、有一定影响力的项目。园区分期投入运营后，可通过边收益、边投入的方式，形成良性资本环链。项目实施单位不断加强宣传，提高园区知名度，同时积极争取纳入县级旅游规划，加强与周边景区的合作，共同开发壮市场。并成为宣传地区生态旅游业和现代农业发展的一个平台。因报告是建立在扎实的调研基础上，具有较强的前瞻性和可操作性。以此为基础，争取得到银行资金支持，目前已经开始启动该项目。
项目商业策划书7
一、背景浅析：
爱尚蛋糕店正处于开业初期，知名度较低，而且在大学城内没有实体店，这一状况给爱尚蛋糕店的销售工作造成巨大的困难。因此，在这一情况下，爱尚蛋糕店的第一次推广活动极其重要。爱尚蛋糕店第一次推广活动旨在要让大学城十所高校的学生初步了解我们爱尚蛋糕店的基本情况以及我们提供的服务，初步认可我们的蛋糕，从而为爱尚蛋糕店聚集一定的人气和知名度。
二、目标群体
主要目标群体：广东外语外贸的在读大学生。
辅助目标群体：大学城内除广东外语外贸大学的另外九所高校的在读大学生。
三、具体推广方案与流程
已与一位交际圈子较广，在学生中影响力较强的同学初步达成共识，他将购买我们蛋糕店的第一个蛋糕，并送给她4月上旬生日的女友。
在客人女朋友生日那天，为这位客人筹办一个生日派对（第一次我们和客户平摊派对费用）。地点暂时定为广外学活中心隔壁空地。参与派对的人为这位客人邀请的朋友及女方的朋友。
由我们爱尚蛋糕店为这位客人策划与拍摄一部浪漫的爱心视频，与蛋糕一起作为送给他女朋友的生日礼物。
在派对现场，我们爱尚蛋糕店的工作人员抓拍各种温馨、浪漫、有趣以及一切吸引人眼球的照片与视频，并在爱尚蛋糕店微博上进行文字，图片，视频的'持续直播。
为参加派对的同学派发精致可爱的爱尚蛋糕漫画主题纪念卡，让他们看到蛋糕就想起我们爱尚蛋糕店。
在派对现场派发我们爱尚蛋糕店的5元现金抵用券20张。
在派对后，对转发爱尚蛋糕店微博关于生日派对微博并@三位好友的微博用户进行抽奖，中奖名额为10。为其送去爱尚蛋糕店10现金抵用券和爱尚早餐小蛋糕一份。
在派对后，我们爱尚蛋糕店的工作人员各自转发关于生日派对的微博，并尽量请求自己的好友帮忙转发，特别是非广外的同学，希望以此达到更广，更大的影响。
四、推广费用
派对现场的布置费用
100RMB
抵用券与漫画蛋糕主题纪念卡的印刷成本
100RMB
5元现金抵用券20张，10元现金抵用券10张
200RMB
早餐蛋糕礼物成本
50RMB
总计
370RMB
五、人员分工
工作
负责人
参与工作人员
布置派对现场
曾俊杰
王志锋、高启茗、施健滨、李宝燕、刘卉
派对现场拍摄
王志锋
高启茗
派对现场工作人员
李宝燕
刘卉
视频制作
施健滨
王志锋
微博管理
刘卉
李宝燕，高启茗
六、计划目标
通过第一次爱尚蛋糕店的推广，我们希望能达到一下目标：
1、生日派对微博的转发次数达到100次。
2、第一次推广后一个星期之内，微博粉丝增加50个。
3、第一次推广后有非广外的学生购买爱尚蛋糕店的蛋糕。
项目商业策划书8
随着经济不断的发展，人民的消费观念也逐渐开始发生了变化。以前很多人只要一有钱就存在银行里，而不是花出去。到现在居民的消费观念开始变化，很多人已经开始将手中的闲钱构建自己更好的生活了。旅游就是居民消费的另一增长点，发展旅游对扩大内需有着巨大的作用。现在名山大川的旅游资源都已经被开发殆尽，我们应该发展新的旅游资源，乡村旅游成为了其中发展的很重要的组成部分。
乡村旅游，以农民为市场经营主体，以农民所拥有土地、庭院、经济作物和地方资源为特色、以为游客服务为经营手段的农村家庭经营方式。换言之，乡村旅游是以乡野农村风光和活动为吸引物、以城市居民为目标市场、以满足旅游者娱乐求知和回归自然等为目的的一种旅游方式。无论如何理解，乡村旅游作为一种旅游形式，其在旅游业中的产业关联带动、吸纳当地就业和促进改革开放、脱贫致富等诸多方面，都能够发挥独特而显著的作用。
西沟生态村简介:
西沟生态村位于两省（河南、山西）、三县（辉县、修武、陵川）交界处的薄壁镇境内，面积20平方公里，平均海拔在800---1500米之间。森林覆盖率95%，河水流径10余公里，是国家级重点生态林和太行猕猴保护区。
西沟生态村主要特征是：高山林立、奇峰怪石；峡谷万丈、壁立陡峭；泉涌溪流、瀑大潭深；古树参天、鸟语花香；野果遍坡，桃梨满园；深秋时节，红叶漫山；名贵药材，亨誉中原；自然冰雕，别有洞天。生态村内现有景点：潭头瀑布、西沟四级瀑、龙浴湖、黑龙洞、黄龙潭、龙王寨、青苔岩、小寨河、千年龟石、香炉石，还有众多奇峰待命名，这里集雄、秀、奇、幽于一体，揽山、水、林、洞于一沟。专家赞誉西沟生态---贵在原始，美在天然----。
一、项目背景分析
旅游产业的发展必须依赖于一定的旅游资源。旅游资源虽包罗万象，但无外乎自然资源和人文资源两类。我国众多的旅游胜地中，有的以自然资源突出为特色，有的以人文资源突出为特色。随着人们思维方式和审美情趣的改变，自然资源成了旅游中最具魅力的优势资源，并直接影响着该地区经济的发展。而西沟生态村却隐藏着与世隔绝的自然资源。
（一）国家对旅游产业开发的政策形势
当前国家正在大力提倡发展旅游产业，争取把中国发展成为旅游强国，目前我国旅游产业的规模位居世界第7位，但与世界旅游强国还有很大差距，发展旅游业已经成为我国一项基本产业政策。为适应加入世贸组织的要求，中国旅游业将尽快改变政府的主导地位，变政策调节为市场调节，以加速与国际旅游市场的接轨步伐。
（二）国际国内旅游业发展的趋势
1．21世纪世界旅游的发展对景区内涵提出了新的要求。众多旅游专家一致认为，生态、绿色、极限、人与自然、度假、文化、体育等将是未来旅游业的主题。
2．中国旅游景点的开发将从以政府为主导转变为以市场为主导。
3．旅游市场越来越呈现出细分化的特点。
（三）西沟生态村资源开发现状分析
1．成功点
（1）对自然生态环境的保护良好（景区内的水、空气、植被等未受污染和破坏）
（2）近三年来具备一定的知名度（在河南省内）
2．不足点
（1）配套设施几近空白（住宿、饮食、娱乐等设施匮乏）
（2）景区自然景观尚未开发（峡谷内没有步道和安全保护）；
（3）景区运营机制未制定（国家所有国家开发的运行模式难以适应市场需求）；
（4）尚未市场定位。
（四）景区旅游资源优劣势分析
1．优势
（1）景区有丰富的水资源，适合开展一些水上项目，；
（2）峡谷内有多处适合速降和攀岩运动的天然石壁；
（3）具备良好的植被覆盖，生态环境良好；
（4）景区内有林果种植特色农业。
2．劣势
（1）景区内峡谷较窄，地势复杂，汛期水大无路可行。
（2）景点地理位置相对较偏，交通不便。
二、西沟生态村总体开发规划原则
坚持保护生态、倡导环保，实现可持续发展的原则
坚持突出特色的原则
坚持传统特色与现代理念相结合的原则
坚持统筹规划，分步实施的原则
坚持在保护环境的前提下追求最佳社会效益和经济效益的原则
三、景区远景规划目标
建设成为“河南著名、全国知名”的生态休闲避暑度假区 ；
1．发展特色运动，如短矩离剌激漂流、拓展等，使自然景区成为河南知名的野外拓展训练基地；
2．成为河南省乃至全国知名的青少年生态环保教育基地。
3、建一个世外桃园。
四、阶段性开发规划
（一）第一阶段：立足景区现有景点，完善基础配套设施，开发乡村旅游，加大营销力度，实现景区游客量的较大增长。
1.在景区内统一规范若干个农家旅馆
2．在景区附近建设一座集住宿、餐饮、停车、娱乐于一体的宾馆；（潭头、平甸）
3．对景区内现有游览线路上的泥石路、栈道进行改造或新建；
4．沿游览路线开设数个游客休憩亭，兼营饮品、副食和地方特色小吃；
5．新建景区内的'邮电通讯、水电等基础设施；
6．新建景区内的简便医疗点一个、生态环保厕所若干间；
7．建一烧烤一条街
8．设置两处篝火场。
9．开发乡村旅游（农家乐项目）
考察国际上流行的绿色旅游、旅游农业等不同的旅游方式，其实质都是以生态农业、生态林业为背景或载体、人们环境保护意识和旅游回归自然的生活质量意识的加强而发展起来的。因此，大力发展乡村旅游对生态环境的保护尤为重要，应视为取得发展的根本要求和基本保证。如新加坡为了对有限的土地进行综合开发和高效利用，有关部门将高科技引入农业并与旅游事业相结合，兴建了10个农业科技公园，游人不仅可以漫步其中，而且可尽情品尝，如同生活在仙境中，让人大饱眼福和口福。还有日本的观鸟旅游和观光农园及务农旅游、马来西亚的农林旅游区、澳大利亚的牧场旅游、美国的农场旅游、法国的远离城市的绿色旅游、意大利的乡村度假旅游、德国的“森林轻舟”旅游等等。乡村旅游的内容涵盖了上述多种旅游方式，甚至比其更为广泛。
在我们国家，有很多的有特色的乡村遗留下来，特别是像安徽宏村、湖南凤凰村这样的乡村，在全国旅游中都是很重要的、很有名气的乡村。我们重点发展乡村游也是符合旅游发展的客观规律的，相信随着时代不断的发展，乡村旅游又可以成为带动国国民经济发展的一个重要组成部分。即为国家经济作出贡献，又陶冶了城市人的情操，还增长了农民的收入，三管齐下，我们一定要把乡村旅游做到最好！
项目商业策划书9
前言
××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。
因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”，在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
（一）商街设计“先天不足”
1大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人盲人通道等。3内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
（二）商街策划“后天失调”
1××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”（很好），后来又定位于“×××”很好，只是推广很费力），如今准备冠以“××广场步行街”（老土，没有鲜明个性目标顾客也不清晰）。由于没有精确精准的市场定位，关于商业上“我是谁”“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路×××广场×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌休闲椅售报亭公用电话亭垃圾筒商品广告牌露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。3打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号（圆形）68号（尖顶）两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1街名：××广场时尚丽人街
2概念：××广场————××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。3广告语：××广场／时尚丽人街————与××相约，与××同行4商业门类：购物休闲餐饮美容娱乐5商品：主营国际国内名牌服装服饰化妆品珠宝眼镜手表休闲食品工艺品等。6顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
三、招商策划
××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：
（一）发布招商公告
我们计划于4月中旬在《××晚报》××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
（二）举办招商信息发布会
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装珠宝化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：
1××广场时尚丽人街的总体规划市场定位独特优势和前景展望；
2×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价租金物管的优惠政策。
（三）整合店铺资源
××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金价格（或称返租报价）？举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户洽谈租金。
为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。
对目前正在寻求转租退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
（四）有关租金政策
××一期商街的'商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：
如该类店铺以600～700元／m2／年租金计算，年收益为6。6～7．7万元，剔除利息后的收益2。2～3。3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。）
（五）商户入驻优惠措施
为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位（由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责），供其做商品或品牌宣传；
第二，凡商户举办品牌宣传商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；
第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；
第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
四、商业氛围营造
（1）商街指示识别系统布置（详见××广告公司设计效果图）
（2）设计制作广场内街雕塑作品（参见×××步行街雕塑照片），以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。
（3）广场内街将有序设立景观式落地广告灯箱欧式休闲椅公用电话亭报刊出售亭饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。
（4）邀请政府部门社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场活跃气氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会文联群艺馆新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。
（5）与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。
（6）5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。
五、商街硬件改造建议
1××北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化商业化改造。
3临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。
4内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。
5××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。
上述方案，经董事长批准后组织实施。
项目商业策划书10
一、简介
武汉地处中部地区，位于长江中下游，为华中最城市，是华中地区的'金融中心、交通中心、文化中心。面积广阔，水资源丰富，景区众多，高校云集，各种文化汇聚融合，是武汉的鲜明特征，也正因为如此，武汉才具有深厚的文化底蕴。武汉在古时，也常常为历代文人提及，唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。
之所以要为武汉写旅游广告策划，不仅因为武汉历史悠久，而且它还是一个非常有潜力、正在崛起的城市，未来的旅游市场十分广阔。武汉在发展旅游，吸引旅游方面拥有的优势：地理环境优越，交通方便；自然旅游资源和人文旅游资源丰富；经济快速发展，消费市场广阔。
“十一五”期末，武汉市将建设成为具有滨江滨湖特色的旅游目的地、中部地区旅游集散地和文明出行的旅游客源地：接待海外游客80万人次，国内游客7400万次，旅游总收入达500亿元；到20xx年，旅游总收入达1000亿元，把武汉市建设成为我国中部地区最的商务会展型和都市休闲型旅游城市，成为中部地区的旅游中心城市。
二、市场调查
1.市场环境调查
人口地理环境：武汉地理环境优越，交通方便，河流众多，商业繁荣，在中国经济地理圈内，武汉处于优越的中心位置，被誉为中国经济地理的“心脏”。正因为如此，武汉还是个人口众多的城市，20xx年末已达1000多万，加上流动人口，已经突破1600余万。
消费环境：武汉是一座正在崛起的城市，经济发展迅速，加上人口众多，消费市场十分广阔，但是与沿海地区相比，武汉的整体消费环境还是比较低的，主要是因为工资收入低，消费“有心无力”。近几年来，高收入人群和高校旅游以及外地游客成为了旅游的主力，拉动了武汉旅游市场的整体发展。
资源环境：武汉旅游资源丰富，风景名胜众多，有东湖、黄鹤楼等著名的景点，而且高校云集，人文资源深厚。
2.景点经营管理状况调查：
武汉地区的旅游景点在管理上比较分散，对资源的整合和深度开发能力有限；经营上，部分景点都是单宣传，没有形成整体的竞争力。部分景区线路不合理，设施老旧不完善，处于“休眠”状态。而且对景区发展没有长期规划，缺少吸引游客的特色，相关保护措施不到位，急功近利。武汉是一座快速发展中的城市，或许是太看重GDP了，而忽视了旅游资源的保护和开发，对于武汉来说，要进行旅游推广，就必须改变存在的不利因素，形成一条完善的旅游服务产业链，从而推动经济的更快发展。
3.旅游产品和服务调查：
丰富的旅游资源，却没有带来相应的收益，这是什么原因呢？首先是旅游服务质量较差，行业服务意识缺乏，其次是旅游产品单一，没有特色，最后是社会风气欠佳，没有形成良好的服务氛围。在一些景区，经常发生敲诈外地游客的事件，甚至有些执法者，也是态度专横，语言粗俗，这些都损害了武汉的城市形象，有碍武汉旅游业的发展。
4.游客需求调查
武汉地区的旅游需求有很的市场，一方面是因为武汉人口众多，再加上量的流动人口和学生群体，本地需求潜力巨，另一方，武汉是中部最的城市，也竖家历史文化名城，高校云集，因而知名度高，吸引了量的外地游客。每当周末和节假日，景区、公园以及高校校园人潮涌动，参观游玩的人络绎不绝，如果有什么节日或者是“五一”和“十一”黄金周，人数更多。随着经济的发展，收入水平的提高，武汉本地的需求量将会有更的增长，而外地游客的需求也将随着高铁等交通设施的新修，也将进一步提高。
三、市场前景预测
武汉的旅游市场前景广阔，随着中部崛起的规划和打造国家中心城市的力实施，武汉在城市改造和文化建设上，都有了明显的提高，依托着优越的地理位置和旅游资源，以及相关制度的规范和服务水平的提高，武汉的旅游业将不仅能收到本地人的欢迎，也将吸引更多的外地游客，为旅游业的发展注入新的活力，促进社会的和谐发展。
四、推广策略
当前，武汉的旅游市场的开发过程，需要绕着完善旅游基础设施，提高服务质量，改善旅游消费环境；整合旅游景点，打造旅游品牌，增加体验性旅游项目；打破壁垒，联合经营；进一步加宣传力度，增强武汉旅游景点的知名度加强旅游专业人才的培养，提高旅游业工作者的整体素质；坚持可持续发展理念，做好长远规划，合理开发武汉旅游资源等相关工作展开。
同时，我们还应该采取一些新的推广策略，争取将武汉的旅游推向全国和世界。这些推广策略主要有：
1)、旅游产业的定位策略：首先是各个景区的定位，根据自身的条件和旅游环境特质，选择一个主打的方面发展和宣传，而且还要有自身的特色；对于一个城市的旅游定位，就是要在符合城市特征的前提下，建设与其他地方不一样的景点，主要还是突出城市的特色。例如以标志性的景区为突破口，从而带动其他景区的发展。
2)、旅游广告宣传策略：这是一个比较常见的宣传推广策略，但是个人觉得武汉做的还有有些不够，而且很多景区宣传步调不一致，比较分散，应该多利用一些新媒体，比如在户外媒体、网络媒体、电视媒体上播放旅游宣传视频，制作旅游微电影等等。
3)、博客、论坛等互动平台的推广：现在很多人喜欢写博客，一些知名的博主和优秀的博客还会被推到博客首页，曝光率十分高。对于景区，我们可以拍摄一些高质量的照片和视频，配以优美抒情的文字，在新浪、网易等博客中发表，其他的.一些论坛，如百度贴吧，也可以用类似的内容发布。这种推广方式，不仅可以供家欣赏，而且也是一个效果很好的宣传，成本很低。
4)、体验式活动推广：景区可以通过举办一些免费的竞技活动，邀请游客参与，比如景区登山活动、划船比赛等等，最后再给一些奖励，这样，游客不仅能体验到恢，而且能为景区树立良好的形象，对其他游客的吸引力自然会增加。
5)、人文旅游推广：人文旅游可以说是旅游中的一个热点，受到很多高知识和高收入人群的青睐，武汉拥有众多的人文旅游资源，如黄鹤楼、武汉学、辛亥博物馆和湖北省博物馆等，人文旅游推广，就是综合利用这些景点的历史文化内涵，来作自我的介绍和形象展示，尤其要注重景点所具有的的文化气息和时代特征的结合。
6)、情感旅游营销：情感旅游营销就是利用旅游的群体性来作切入点的，部分的旅游都是家人、朋友、同学组团去的，我们可以寻找符合游客情感需求性的景点特征，加以开发，这样不仅能让游客的情感得到表现和抒发，还能让景点的资源获得更程度的应用。
7)、力开展旅游节：随着季节的变换，景区的风貌也会改变，我们可以利用不同季节的不同特色，来开展旅游节活动，比如以樱花为主的樱花节，很多地方都会通过举办旅游节来宣传城市旅游，武汉在这方面显得不够活跃，今后，可以多举办一些类似的活动。
8)、合理规划旅游路线：旅游路线是游客在考虑出行时的一个很重要方面，比如相关景点的距离、景区内容、游玩时间，所以我们要根据游客出行时间的不同，来合理的规划旅游路线，让游客在有限的时间里，玩的好，玩的值，给游客一个完美超值的享受，相信游玩的人肯定会络绎不绝。
9)、针对不同人群的宣传策略：这个类似于市场调查，对不同阶层、不同身份的旅游人群进行需求分析，然后有针对性的制定宣传策略。武汉的平均收入水平偏低，但是高收入和学生群体数量相当庞，因此，要重点研究他们的需求，制定合适的旅游内容和宣传策略，同时也要注重对一般旅游人群的宣传方式。
五、结论
通过对武汉旅游业的调查和探讨，我们了解到其中存在的诸多问题，但是我们也有信心，随着打造国家中心城市的力实施，城市和文化建设的明显提高，武汉的旅游业未来将会发展的更好，以一个新形象面向世界。
今后，武汉需要在坚持可持续发展理念，合理规划和保护旅游资源；规范旅游业管理和资源整合；完善旅游基础设施及配套建设，突出旅游特色；加强从业人员的职业素质培训，提高服务质量；改变不良习惯，净化社会风气等方面做量工作，以实际行动，共同创建美好的旅游环境。
项目商业策划书11
一、总体描述
进入21世纪的中国，经济快速发展，居民消费水平逐步提高，消费心理和消费习惯逐渐改变，人们消费逐渐由单纯物质消费，转向以服务消费为主的时期。
旅游业作为“无烟工业”，随着中国人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人数都保持了25%的年增长率。发达国家的经验表明，在人均GDP1000美元，即达到小康水平，旅游的大众化，普通化即开始迅猛发展。根据最新的统计数据显示，中国人均GDP已经超过1000美元，即旅游热潮即将兴起。
国家旅游局在中国旅游业发展的“十五”规划中，到2005年，国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入500亿元。旅游业总体产出为7500亿元，相当于全国GDP的5.8%。
而在同时，国内旅游业发展并不成熟，形式单一，主要是游山玩水，旅游市场没有针对性，缺乏特色服务和创新服务，让许多本来有出游打算的消费者因为对旅行社的服务不满意而不出游，浪费了旅游资源和消费资源，同时消费者无法得到满足。
现代社会的日趋发展和进步，对人的素质的要求也日益提高，当前和会就业压力很大，大学生就业问题日益突出，而怎样提高大学生素质，拓展大学生思维，解决大学生就业问题，目前已经成为社会关注的一个热点和焦点问题。
大学是人一生中十分重要的转折点，这个时期的成长如何，直接影响进入社会，甚至整个人生的发展历程。当前社会对大学生要求压力日益增大，大学生如何应对挑战，提高素质，这成为目前在校的1700万大学生迫在眉睫的事情。
另一方面，作为站在时代潮头的大学生，消费观念开放，思维先进，对于参与社会，享受自然和生活的热情也日趋高涨，大学生在这方面的消费需求也日益增强。
“读万卷书，行万里路”，古人游学给我们留下了深刻的印象，大学生现在也应该行万里路，在实践中锻炼自己，享受生活，感悟人生。为此，我们公司正对这一情况，推出特色旅行服务。我们并不是传统的观光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同时，通过发挥自己的能力，低费用获得自身素质，思维，感悟的提升。给大学生的前途发展打下基础，为人生留下美好的回忆。
我们公司将通过一系列的服务和活动，并于教育部门联合，为大学生提供旅行服务，为大学生的生活提供一个更加丰富的平台，让大学生能在以后的生活中终身受益。
二、公司和目标
公司的业务主要针对各大高校有消费能力的大学生而开展的。并根据大学生的实际消费能力进设计和客源开发。本着“特色服务，以人为本”、“创造终身价值”的理念，汇集管理、财务、营销等各方面的人才，充分发挥潜力，提供最优秀的服务，获取收益。公司的短期目标是在一个地区开展服务，并成为领导企业。长期目标是开发全国市场，构筑全国服务网络，成为大学生旅行服务的首选服务。成为倡导大学生生活文化，促进大学生自身发展和交流的大型平台。
三、产品和服务
公司的业务主要包括以下部分：
（一）休闲旅游
休闲旅游服务是公司提供的一项基本旅行服务。这项传统的旅行服务旨在让消费者摆脱社会和生活的压力，暂时放开烦恼的事情，走进大自然，融入大自然美好的氛围中去，享受大自然带来的乐趣。体验在百忙中享受生活。这项服务中，可以充分体验自然，陶冶情操，回归自然，解脱心灵的束缚，寻找真实的自我，感悟人生，享受美好生活。
在这项服务中，我们更加注重对景点的选择，根据需要，开发新的景区，不局限与现有热门景区，延长停留时间。这样可以冰雹正享受到真真正正的大自然。
(二)素质拓展
这项服务实在传统旅游服务基础上，赋予其诸如探索、考察、生存能力的培养。借助大自然奇妙的造化，来锻炼能力。这项服务对于大学生学会观察，学会适应自然，体验大自然的奇妙世界都十分有益。在这项服务中，我们会有专业人士进行随团指导。指导大学生的野外生存技能，自然奇趣，等等。让大学生在这项服务中既可以体验到自然的乐趣，有可以学到知识本领。这些基本素质的锻炼，能够提升大学生的体质，训练观察力和适应能力并融入自身，终身受益。
(三)社会实践
这项服务是我们区别于传统旅游的最大之处之一。这项服务主要是为了锻炼大学生素质而设计的。通过这项服务，可以让大学生了解社会的方方面面，明白社会的运行和从事工作的流程。这项服务中公司设计有调查活动，访问活动，实习活动，等等。大学生可以选择参加其中一项活动或几项活动。我们有专业人员进行配合，确保大学生的活动能顺利成功完成，这项活动也是体现大学生地方自身能力，展现个人风采，了解社会，了解自己的时机，也在这时来创造自身的价值。体验劳动带来的快乐，为踏入社会作好准备，打下基础。在这项服务中，大学生既可以学到各种做事、工作、处世的本领，也可以锻炼自己适应社会的能力。
(四)Party Time
这项服务也是我们区别于传统旅游的最大之处之一。Party Time是我们为大学生交流信息，结交朋友，获取知识而设计的服务。在这项服务中，会提供许多具体的活动，以便于大学生的需要得到满足。在Party Time，充满了知识和友谊，信息和互动，是大学生理想的焦急学习场所。在Party Time ，公司会提供各类大学生感兴趣的`信息，比如，经济、时事、军事、就业、教育等等。公司会聘请著名人物做互动演讲，请语言大师传授外语口语。公司还举办各式论坛，让大学生自由发挥，诉其所想，感受学术自由的乐趣与充实感。Party Time是大学生展现青春风采的舞台，让大学生在快乐中学到知识，结交朋友，在青春留下美好的回忆。
(五)潜能训练
潜能训练就是把大学生带到大自然，利用崇山峻岭，瀚海大川等自然环境，通过专门设计富有挑战性的课程，利用种种典型场景和活动方式，让团队和个人经历一系列的考验，磨练克服困难的毅力，培养健康的心理素质和积极进取的人生态度，培养团结合作的团队意识，使大学生达到“磨练意志，完善人格，陶冶情操，挖掘潜能，熔炼团队”的培训目的。潜能训练把人的身心能力中最卓越，最出色的部分升华到可能达到的颠峰，当人从颠峰“下降”到平凡生活时，应对一切挑战可以从容不迫，潜能训练已经成为学习适应社会和终身教育的好方式。
四、市场分析
1.行业市场
旅游市场有巨大的发展空间。旅游业作为国家的支柱产业，有国家政策的大力支持。在相当长的时期内，旅游产业都会呈现快速发展的状况。另一方面，由于人民生活水平一直不断提高，而且人们的空闲时间也多起来，现代人的生活观念也发生了变化。当收入游乐保障的情况下，出外旅行享受生活就成为人们生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然导致旅行产业的迅速发展，而且随着社会的发展，旅游业也会更加个性化和多样化。
(1)市场细分
旅游市场主要针对有一定消费能力的中高收入者。
(2)市场定位
因公司的资源限制，以及在细分市场无竞争者，因此采用避强定位，差异化战略，以确保市场占有。
公司致力于提高大学生素质，为大学生提供更周到、更细致、更省钱、更具价值的出行服务。一切为了创造大学生需要的价值。
首先服务差异化。公司提供的服务目前是绝无仅有的一项服务，不仅体现在服务的具体设计上，更具体在贯穿其中的全新的学习、生活理念。在服务设计上，突出了对自然和社会的协调，既保证大学生对自然风光、人文古迹向往的需求满足，同时更具现实意义的素质锻炼以及人际交往方面的需求也可以满足。在整个服务中体现的追求自由和实力，挥洒青春活力，展现青春风采的精神更是别具一格，充分满足现代大学生的理想和追求。
在服务上，一切为了创造大学生需要的价值，即服务更周到、更细致、更省钱、更富情趣。
其次，形象差异化。公司所开展的服务是为大学生服务，形象上是大学生的益友。年轻活泼，充满智力和激情。公司构建全新的企业文化。公司的企业文化是健康、积极向上、充满激情和灵性。在现代社会中，成为时代领跑者而又是生活享受者。
企业形象充分区别与其他企业，代表大学生的内心感受和生活渴望。
2.竞争优势
公司提供的服务，周到细致省钱。大学生的需求通过我们的服务可以全面、方便、有效地满足。其主要优势有以下几点：
（1） 专业化 公司在服务设计方向突出专业化，可以让大学生产生强烈的真实感。针对大学生，无论在休闲观光，还有在素质拓展、Party Time、潜能训练、社会实践，都让大学生参与其中，获得价值。
（2） 个性化 公司提供的服务针对大学生中不同的需求偏向，设计的服务也具有明显的个性化，可以让大学生的不同需求得到全面满足。而且，在提供的服务过程中，根据实际情况还提供专门的特色服务，达到大学生的满意。
（3） 集成性 公司提供的服务是创新的集合各项服务，多方位、多角度地全面服务。大学生可以全面系统地参加一项或几项服务的组合，以满足大学生不同的需求。
（4） 创新性 公司服务始终坚持创新原则，不断创新，全面创新，保证满足大学生的消费需求。
（5） 完全顾客导向 公司的每一项服务都是为大学生量身定做的，一切从大学生的实际需求出发，一切为了创造适合大学生的价值。企业和顾客共建企业文化，形成完全的顾客导向。
（6） 及时性 公司通过现代网络、校园社点等方式直接提供服务，保证服务的及时性。
3.人才优势
公司部分依托高校专家教授，一部分依托外聘优秀管理人员和高素质职员，建立完善的人才机制，有充分的人力资源优势。
4.竞争劣势
由于公司进入的是一个全新的领域，目前尚无人可以学习，因此具有一定的进入风险，公司属创业公司，资源有限，短期内无法支撑较大规模的竞争压力。
五、管理和团队
公司通过外聘优秀管理人才和高校顾问，构件优秀的管理团队，并在此基础上建立完善的企业制度和企业文化，并做到合理融合。集合了优秀的人才，加上一流的制度和文化，并通过企业全体的一致努力，充分发挥能力和挖掘潜力，一定回给企业带来成功，我们也坚信，通过不断创新和进取，企业必然能达到理想目标。
六、财务与融资
1.公司三年投资计划
(1)投资方向和资金使用项目
公司在2004年6月到2007年月的第一个三年计划期内，重点投资方向将限制在哈尔滨市场开发，巩固和进入全国市场的准备阶段。
公司第一个三年计划内，资金的使用和投资项目包括：
(1) 公司管理费用
(2) 公司固定资产购置（主要是网络工作部）
(3 )服务设计所需要的资金支持
(4) 市场拓展、公关宣传、广告等费用
(2)投资计划（第一个三年计划）
初步计划，三年内公司完成投资700万。
(1)公司管理费用（估算）：370万
初步估计，公司的人员规模和管理费用如下：
2004年6月----2005年7月，公司人员控制在20人左右，管理费用95万
2005年7月----2006年6月，公司人员控制在30人左右，管理费用125万
2006年6月----2007年7月，公司人员稳定在30人左右，管理费用 150万
(2)公司固定资产购置：100万元
如，购置办公设备，网络设备等。
(3)服务设计所需资金支持：100万
(4)市场拓展、公关宣传、广告等费用：130万
由于目标市场非常集中，因此推广费用相对低。
大学生旅行公司第一个三年计划投资计划表
（2004年6月----2007年7月）（单位：RMB万元）
项目 2004年6月—2005年7月 2005年7月--2006年6月 2006年6月--2007年7月 合计
2.公司固定资产购置 50 25 25 100
3.服务设计所需资金支持 40 30 30 100
4.市场拓展、公关宣传、广告等费用 60 40 30 130
合计 245 220 235 700
2.资金来源（三年内）
公司在2004年6月2007年7月的三年内，资金来源包括公司初期投入资金、营业收入和银行贷款三部分。
（3） 由于银行贷款向中小企业倾斜和第三产业倾斜，针对大学生创业企业的支持，同时用公司固定资产抵押，可争取银行贷款200万。
（4） 资金平衡分析
从以上分析可以看到，公司从2004年6月到2005年7月的两年内，须投资455万，公司初始投资200万， 银行贷款200万，合计400万，资金缺口55万。依靠一年的营业收入就可以解决。预计2004年6月到2005年7月的一年内，公司将实现营业收入416万。因此，保证资金的供应是有保障的。
3.效益预测
（1） 股东及风险投资回报的主要是营业收入。
（2） 投资收益预测
A、营业收入：
2004年6月----2005年7月 416万
2005年7月----2006年6月 832万
2006年6月----2007年7月 4160万
三年合计5408万。
B、经营成本
服务业的附加值较高，由于本公司的价格定位较低，初步估计，经营成本按收入的70%计算：
2005年7月----2006年6月 582.4万
2006年6月----2007年7月 2912万
三年合计3785.6万。
C、税前利润
2004年6月----2005年7月 124.8万
2005年7月----2006年6月 249.6万
2006年6月----2007年7月 1248万
D、税后利润
扣除营业税及附加 5%，前两年免企业所得税，所得利润
3.结论：经初步分析，公司通过经营，将为投资者创造十分巨大的经济效益和社会效益。赢利预测见下表。
单位：RMB万元
年限 2004年6月-2005年7月 2005年7月-2006年6月 2006年6月-2007年7月 合计
税费 0 0 156 156
项目商业策划书12
一、策划背景
（一）我国乡村旅游蓬勃发展
发展休闲农业与乡村旅游，是推进农业功能拓展和农村产业结构调整的重要举措，是促进农民就业增收的重要渠道，是推进新农村建设的重要载体。20xx年《国务院关于加快发展旅游业的意见△确提出“要实施乡村旅游富民工程”，国务院20xx年1号文件专门强调“要积极发展休闲农业、乡村旅游”。
为了加快休闲农业和乡村旅游发展，国家旅游局颁发了《全国乡村旅游业发展纲要（20xx－20xx年）》；20xx年，农业部和国家旅游局决定开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点创建活动，制定了《关于开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点创建活动的意见》，启动了示范县和示范点的评选工作，首批评出了全国32个示范县和100个示范点。
为了促进休闲农业与乡村旅游健康发展，20xx年9月，召开了全国发展休闲农业与乡村旅游工作会议，总结研究全国休闲农业与乡村旅游发展的实践经验。会议强调要进一步提高认识，切实把乡村旅游作为国内旅游的基础工程来抓，把乡村旅游作为发展国内旅游的主战场，摆上突出位置，加强谋划，深入推进，抓实抓好。
我国乡村旅游蓬勃发展，已成为居民旅游消费的重要领域。20xx年，全国已有5.3万个乡村旅游特色村，年接待游客超过6亿人次，旅游收入超过1500亿元。
（二）河南乡村旅游加快发展
河南是农业省，乡村旅游资源丰富。为了加快乡村旅游发展，省旅游局与省农办、省农业厅、省扶贫办联合下发了《关于发展全省乡村旅游的意见》，筛选了128个特色旅游村加强建设。河南省实施“百村万户”旅游富民工程，标志着河南乡村旅游进入了一个崭新的提升阶段。全省上下围绕“百村万户”旅游富民工程，促进了乡村旅游的加快发展。栾川县和郑州市惠济区被评为全国休闲农业与乡村旅游示范县（区），洛阳银杏嘉年华、商丘宁陵县刘花轿村、河南省龙泉山庄被评为全国休闲农业示范点；全省评定了128个旅游特色村；在20xx年全省乡村旅游与休闲农业经验交流会上，30个特色旅游村镇受到奖励。与全省比较，阳平镇休闲农业与乡村旅游发展相对滞后。
二、策划思路
以《全国乡村旅游业发展纲要（20xx－20xx年）》为指导，以河南省实施“百村万户”旅游富民工程为契机，以“苹果之乡，民俗之花，魅力寨”为品牌，发挥裴张-寨乡村旅游的'后发优势，优化整合规划区观光农业、民俗风情、乡村风景等乡村旅游资源，高水平开发以生态农业休闲、民俗风情体验、乡村休闲度假为重点的乡村旅游产品体系，完善乡村基础设施建设，优化乡村旅游环境，把乡村旅游培育发展成为寨乡村旅游发展的重要支撑，把规划区建设发展成为特色鲜明的乡村旅游目的地。
三、项目策划
（一）“苹果之乡?休闲游憩”旅游项目
1.项目背景
（1）灵宝苹果资源优良
“灵宝苹果”品质优良，被中国果协授予“中华名果”称号，是获得国家质检总局“原产地标记注册”的地方特产。寨苹果生产是一产业，农民收入的一来源；面积苹果种植也是一农业景观，开发乡村旅游的一资源。
（2）寨地区乡村旅游资源丰富
寨村及其周边地区水果资源丰富，既拥有面积苹果种植也拥有沟南樱桃和草莓、北沟杏等特色果品，也适合葡萄、桃、油桃、李、柿、梨、枣、核桃等果品和油葵、杭菊等观赏性经济作物生长，并坐拥小寨河水库、裴张水库等水体旅游资源。《阳平镇国民经济和社会发展第十二个五年规划》提出要“积极发展观光农业”；在《灵宝市阳平镇总体规划（20xx~2020）》中，裴张村和寨村的开发方向确定为“生态农业，休闲旅游”。
2、项目构思
本项目以“苹果之乡休闲旅游”为主题，与灵宝经济社会发展规划相衔接，整合寨村及其周边地区以水果种植为特色的观光农业旅游资源和其他乡村旅游资源，规划乡村旅游项目，将该地区建设为灵宝红苹果乡村旅游区（命名为“寨红苹果乡村旅游区”，简称为红苹果乡村旅游区），推动灵宝乡村旅游的发展。
3、项目要点
（1）红苹果创意庄园建设项目
红苹果创意庄园（以下简称庄园）定位为集果品高效生产与观光休闲旅游于一体的休闲农业与乡村旅游园区。本项目设置的目标是：建设适应都市休闲圈层对休闲农业旅游消费理念由观光体验娱乐休闲向时尚前卫创意休闲不断提升的趋势，在休闲农业中营造优质生活的高雅氛围、体现休闲农业的时尚气息、体验新奇、刺激、时尚等现代休闲娱乐元素、既保持乡野淳朴又不失时尚韵味的红苹果创意园，打造阳平创意休闲农业旅游新时尚高地。将红苹果创意庄园建设成为全国休闲农业示范点。
●五彩果园，凸显园区本底
以苹果为主体的多种果树、果园是红苹果创意庄园的基本环境本底，要精心布设和配置特色果园体系，凸显“花果飘香五彩果园”的环境氛围。该果园体系以高效生产型果园单元为主体，精心布置以下具有特色果树品种和特色果园环境的观光体验型果园单元。
○生产景观果园。量种植适宜本地气候和土壤条件、具有观赏功能的优良果树品种，凸显庄园果树特色；合理搭配主栽果树品种的成熟期，科学利用不同树种、不同品种的生物学特性，运用延迟或提早栽培等科技手段、温室棚等设施，创造三季有花、四季有果的特色果园环境。
○景点景观果园。按照一园一色的特点建设小巧玲珑、特色鲜明的系列果园单元。在品种选择、树体管理、花果管理等各方面都要尽量突出园林艺术效果，增强观赏性，趣味性，达到新、奇、特、美的效果。如运用整形修剪技术，创造各种奇特的树形艺术形态，提高树体的观赏价值；运用各种嫁接手法，人工授粉、水肥控制技术，在同一棵树上嫁接不同品种，培养出一树多果，色泽艳丽的水果，构成一道靓丽的景观。
○采摘品尝果园。选择一定的优质品种果园单元，在园内合理地布设游览道路，做到观光游憩步道与果树生产管理道路相分离；种植部分观光园艺类植物，设置供游人歇息的亭、廊、桌、凳等设施，使其具有观光休闲和采摘品尝功能，成为采摘品尝专区。
●精心打造，突出创意特色
○创意生产设施。温室和棚既是不可或缺的高效农业设施，也是不可或缺的观光农业载体，应对其进行创意设计。既要保持其应有的生产功能，又要避免生硬、简陋的传统形象，使其具有殿堂一般时尚、浪漫、典雅的造型，给人以耳目一新的感受。
○果韵主题客房。充分运用水果造型和水果色彩元素，从客房的内部装修色彩到家具、用品、饰物等各方面，突出果韵主题风格。如象征平平安安、红红火火的红苹果色调，象征着和平、生命、青春、希望的绿苹果色调，象征幽远、深邃、宁静、理智的蓝莓色调，象征热情、热烈、喜庆、吉祥、兴奋、自信的红莓色调；水果造型用具、吉祥物；水果切片造型窗帘和床单等。
○水果美食盛宴。改变水果直接啃咬的传统吃法，开发果饭、果羹、水果烧烤、水果沙律、水果捞、水果咖啡、果茶、果酒、果冻、果汁、果脯等果食系列产品，举办水果美食盛宴，提供水果养生咨询、水果美容服务。
○童趣果艺天地。主要针对儿童布设一个充满水果梦幻色彩富有童趣的水果童话世界水果宝宝亲子果艺天地，在这里点缀各种水果，布置优秀水果宝宝亲子果艺作品（实物或图片），展销有趣的卡通水果造型工艺玩具和工艺品，吸引孩子在这里自或在家长的协助下学习水果雕刻、拼接等水果造型艺术，带走自己的“作品”；组织水果宝宝亲子果艺比赛，对优秀“作品”给予奖励。既丰富旅游活动内容，又有益于培养孩子的创造性思维。
○培植创意苹果。通过日光处理技术，将苹果赋予艺术色彩，力培育创意苹果。其制作方法是：把书法、简笔画、剪纸、电脑PS等艺术与苹果生产结合起来，通过图案设计、遮光图案纸制作、绿色无公害果实套袋、果实摘袋、果实筛选、粘贴、采收、选果等系列程序制作而成。当果实采收时，红艳艳的苹果表面便被阳光雕刻上了金黄色的各式图案或书法作品，从而将苹果跃变为传递情感、传播文化的创意艺术品，同时也将极地提高经济价值。
项目商业策划书13
对于“家居安保及电动车防盗保障服务”（以下简称“服务”），其意义是深远的 ，前景是广阔的，庞大的市场所带来的经济利益也很可观；同时相应而生的附属产品、产业链也同样辐射很广。对于本服务，首先应搞明白的几个问题和因素：
一、商业模式的三个基本问题：
1、你的顾客是谁？
首先我们应搞明白我们的客户就是我们的业主，每一个社区的每一家业主都有可能成为我们的客户。在这样的一个客户群中我们应充分把握现有市场，以市场最大化获取效益最大化。
2、你准备向他提供什么样的产品或服务？
我们做的是安防联网报警行业的家居报警服务市场，我们具备的是一个集：技术专业化、防范智能化、资源信息化、服务人性化、管理先进化、职业道德化的一个优秀服务团队。我们将以专业的职业技术和职业素养来为家居报警客户提供专业的安全保障。我们将整合以上的各类能力，结合全方位监控系统及中高端联网报警器材为我们的用户提供各类以安全为主导的优质服务。通过一系列的服务，使得业主的生活得以安全保障；通过优质的服务，得到使用者的认可和放心，以此来扩大和深化我们所需的业务市场。
3、他为什么愿意付钱？
通过相关的理念宣传、意识灌输、产品讲解，使得业主了解安防行业对家居生活的重要性，从而在认知度上有一个全新的认识和改观。通过实例性的案例（包括视频、图片宣传、图册讲解、宣传单
发放等），和一系列相关服务使业主认可和接受安全防范存在于家居生活的必要性。
二、商业模式的九个因素：
1、价值主张：
公司借助相应的安防报警产品为依托，以服务为导向，面向社区居民提供各类安全防护措施，有效的保障全方位的社区居民的生活安全，满足居民的生活需求。
2、消费者目标群体：
由于社会治安的不稳定性和生活中各种的安全隐患，使得各个家庭的安全不能得以绝对的有效保障。针对这一点，公司致力于以面对所有社区居民业主群体，为大家提供安全保障服务，确保将安全隐患降到最低，有效的保证居民的生活安全。以此来对大家共同的需求点进行业务拓展。
3、分销渠道：
对于市场的销售而言，需要有一个有力的销售政策来推动市场开拓。公司的销售模式应定位于跟社区物业相结合，以谋求共赢。具体方法如下：
（1）由物业出面协调社区业主，以召开业委会的`形式向大家明示物业公司下步将要为社区居民提供的安保计划。必要的时候由我司专业人员陪同参会，从专业的角度来跟大家解释家居安防的原理和重要性。首先从理念和意识上让大家认识，了解和接受家居安防。
（2）以宣传的形式扩大影响和知名度。宣传的途径分为广告宣
传和人员宣传。广告宣传又分为媒体和平面两种。即印发传单进行自主宣传，制作视频影像在有楼宇媒体的地方循环播出，同时长期播放真实案例以此提高业主的认知度。人员宣传即是由物业和公司相结合共同对社区业主进行登门宣传，以讲解的形式深化业主的安防意识，对于业主所存在的疑问进行有针对性的专一的解答。
（3）以点带面的实例宣传。首先对有明显安防意识的家庭进行试点式安装，同时提供相应的服务，在服务过程中以口碑的形式影响和辐射周围的邻居。
4、合作方式：
公司与物业相结合，以合作共赢的方式共同开发家居安防市场。具体操作方法如下：
（1）合作办法：由物业出面负责协调社区业主，由公司负责提供设备、技术、防范方案和服务计划。双方共同承担各业主权属范围内防范区域的安全。由公司负责在社区监控室设立24小时监控值机台，设专人负责各类警情信号的处理，对于所接收的报警信息，由值机人员通知物业保安人员，由物业配合值机人员第一时间前往现场进行检查，发现问题立即上报进行处理，对于发生真实警情的客户由公司负责联系客户并协调保险公司对客户处进行清查，统计损失，再由公司负责协调保险公司依照合同条款对客户进行相关理赔。
（2）合作条件：先期由公司配合物业进行业务拓展，单个社区客户量达到总数的80%以后，依照“合作办法”的方式由公司负责运营并收取100%的费用作为运营资本回收，时间期限为三年，三年内
公司同时负责物业方值机人员的力量储备培训工作。三年以后，我公司退出运营，将所有设备及运营权交予物业，后期所收取的服务费均归属物业，公司只负责承接后期的技术维保工作，并收取相应的维保费用。关于费用由物业公司代缴还是由业主自行缴纳的问题由物业决定。
5、客户关系：
由公司负责对在网用户进行客群关系的维护，此行为将体现在后期的服务过程中。基本原则是在服务过程中提升客户满意度，提升市场竞争力，优化工作流程，稳固企业壁垒。
（1）树立“二八原理”。即：用20%的客户去创造80%的客户。前期要对客户进行分类，对主要客户进行重点管理，将工作重点、精力、人力、物力、财力等资源力量重点投入在重点客户处，通过服务产品的特色做好相应的效应宣传和口碑宣传，一次创造更大的现金流入量。对于没有被纳入重点类别管理的客户也不能轻易放弃，只是区别于管理的频率与幅度而已。
（2）公司将建立客户回访制度，主动与客户沟通。营造浓厚的温情服务环境，更多体现为朋友关系，不再让客户感觉到只是单纯的买卖关系。通过与客户的沟通，使客户自觉成为企业产品的推销员、市场调查员、信息反馈员。
（3）实施持续的客户跟踪管理。企业的客户始终处于流动之中，即使是同一客户，其对产品和服务的需求也是持续变化的。因此，企业要随时根据情况的变化，调整重点管理的客户对象。
项目商业策划书14
一、 概述
对于毕业纪念品设计，其意义是深远的，前景是广阔的，庞大的市场带来的经济利益也十分可观；同时相应而生的各种产品，产业链也辐射很广。商业模式是包括主题在内的每一个参与者起到的作用以及收益来源和方式，是参与者们的创意。简而言之，商业模式就是公司通过什么途径或者方式来赚钱。它包括产品/服务概念，市场概念，供应链/营销/运作概念等。
二、商业模式的三个基本问题
1.你的顾客是谁？
首先我们应该搞明白，我们的顾客就是我们的大四应届毕业生们，每一个学校的每一名大四毕业生都是我们的目标客户而每一个学校的每一名大三学生都有可能成为我们的潜在客户。在这样一个客户群中，我们应该充分把握现有市场，以市场最大化获取效益最大化。
2.你准备向他/她提供什么样的产品和服务？
我们做的是毕业纪念品市场，通过在各大高校举行的毕业纪念品图案设计大赛，由我们来把其中优秀的作品印在水杯，雨伞，衣服或者笔筒等一系列小巧简单容易携带的物品上。
3.他/她为什么愿意付钱？
通过在各大高校举行的毕业纪念品设计大赛，由各大高校自己的学生选取自己所喜爱的毕业纪念品，由我们来把图纸上的设计变为现实。这样的活动能确保该毕业纪念品有一定的群众基础，
便于融入该校的市场。同时，由于这件物品包含了他/她母校的元素，容易让购买者回忆起大学的四年黄金时间从而产生情感上的共鸣。
三． 商业模式的八个要素
1.价值主张
我们以毕业纪念产品为依托，实际是向毕业生们提供回忆寄托与一种归属感。对即将毕业的学生来说，大学的四年时光无疑是最宝贵的。但是时间是看不见摸不着没办法进行保存的，而毕业纪念品无疑填补了这一不足。它把母校最有标志性的事物具象化，以此能够给毕业生们提供实体的回忆
2.消费者目标群体
由于大学时光的易逝和其所承载的美好性，即将毕业的大四学
生对母校有着深厚的感情基础。针对这一点，毕业纪念品致力于面向所有即将毕业的各大学大四学生，为大家提供具有母校特色的纪念品，以此来满足大学生的情感寄托。同时，各大学的大三学生都是我们的潜在目标群体。
3.分销渠道
对于市场的销售而言，需要有一个有力的销售政策来推动市场
开拓。毕业纪念品的销售模式应定位于线上线下的共同结合，同时辅以制作厂家的配合，以谋求共赢。具体方法如下：
（1） 以宣传的模式扩大影响和知名度。宣传的`途径分为线上宣传和人员宣传。线上宣传又分为微博宣传和微信宣传。即通过开通相关的微信微博公共平台，发布相关的内容信息，前期重点宣传毕业纪念品设计大赛，后期重在营销以提高知名度，扩大销售面。人员宣传即是由我们团队寻找各学校大三的学生进行扫楼式的宣传活动，同时招其为网络代理，负责在微信朋友圈进行宣传活动。
（2） 以点带面的进行宣传。首先在小和山地区的三大高校内进行毕业纪念品设计大赛，同时提供相应的后续服务，在制作过程以及最后的成品作品中以口碑的方式影响和辐射杭州的各大高校。
4．合作方式
我们团队与制作厂家结合，以合作共赢的方式共同开发毕业纪念品设计市场。具体操作方法如下：
（1） 合作办法：由我们团队出面协调各学院的大四毕业生和服务计划，由制作厂家负责技术的提供。我们团队负责联系各大高校的校园销售代理，确定各专业各班级甚至细化到班里的各个同学想要的纪念品形式。我们团队进行最后的汇总以及整理然后联系制作厂家。由制作厂家进行技术处理最终把纪念品变成实物。最后由我们把最终产品发放到各个同学的手中。
（2） 合作条件：先期由我们团队进行销售宣传，制作厂家负责提供毕业设计纪念品大赛的各项奖励，当高校客户总量达到80%以后，按照五五分成的方式进行利润分配。
5.客户关系
由我们团队负责对客户进行客群关系的维护，此行为将体现在后期的服务中。基本原则是在服务过程中提升客户满意度，提升市场竞争力和影响范围，稳固客户群体。尽力用20%的客户去创造80%的客户。前期要对客户进行分类，对主要的目标客户进行重点管理，通过服务产品的特色做好相应的效应宣传和口碑宣传。对于大三的准目标群体也不能轻易放弃。
（1） 运用现代科技手段对客户的满意程度进行回访，及时处理微博微信平台上的客户留言并虚心接受客户的意见和建议，不断的提升自己的产品和顾客的满意程度。
（2） 延伸客户服务内涵。客户本身就是一个免费的广告资源。消费者往往会倾向于听取朋友的意见，尤其是来自自己的学长学姐的信息。他们会觉得比广告更加可信。因此，通过对大四毕业生的重点优质服务，再由其的口碑宣传来扩大影响力，提升知名度不失为一个很好的选择。
项目商业策划书15
第一章 总体策划思路
一、策划的总体思路
1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、 项目背景
1.用地概述
l 地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。
l 该地块整体呈"品"字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米;南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59㎡(合17.53亩)。
2.项目规划
商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85㎡l
住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32㎡l
办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36㎡l
停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36㎡)。l
建筑密度：42%l
绿地率：25%l
容积率：4.5l
3.规划设计要点
《苏州世景国际方案设计说明》(略)
4.用地红线图
(略)
三、项目资源分析、项目目标的界定
---效益和品牌
1. 项目销售按目标计划顺利完成
第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。l
总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。l
2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
借助项目运作的成功，苏州世景置业发展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和影响力。l
综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。l
四、核心目标--树立品牌
原理：达到商业房地产的三赢境界
品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是"房地产品牌语言与品牌运营规则"。
品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌服务，品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌，需要学会运用"房地产品牌运营"的规则生产适销对路的房地产品牌。
品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。
所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：
消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。
最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。
五、项目开发总建议
1. 引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。
2. 通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。
3. 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。
4. 通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。
5. 通过适当灵活划分商铺面积来控制"总价"，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。
6. 充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。
六、项目的SWOT分析
1. 项目优势
地理位置优越，商圈人气兴旺l
世景国际位于苏州市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅娱乐中心过渡的核心地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米，苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺，交通便利。可以说是是目前苏州市城区内最具发展潜力的商业用地。
商业配套完善，商业活动便捷l
由长安路相连的南京路与中心路地段是苏州市朝阳区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个苏州市具绝对代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的不断提高，大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁的地区。
属于三位一体的商业项目模式，开发潜力巨大l
项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。
2. 项目劣势
周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。l
l 虽然街区具有良好商业环境资源，但是临近项目如华美商城、北方商厦目前经营状况不容乐观，容易造成客户的对比心理，为后期销售招商增加压力。
l 目前苏州高档写字楼市场供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目。且朝阳地区的高档写字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。
l 目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。
3. 机会点
经济发展利好因素l
长安路地位的提升，与其说是近年来各开发商着力打造的结果，还不如说是苏州市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路为轴，东西以长安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。
地理区位优势l
目前苏州市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。
项目连动实现价值最大化l
本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商务娱乐场所，而左边不超过500米又是苏州市几大著名商场的聚集地，因此如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷就能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。
中心城市的建设汇聚了人气l
随着政府发展“发展中心城市”力度加大，朝阳区对“五区三县”的影响力和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势“，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。
4. 风险
市场因素l
可对形成直接影响的超大型项目在本项目开发周期内都将面市时，例如即将开售的珠玉岛大厦和被誉为“苏州地王”的黄金国际项目已于12月18日举行奠基仪式。这些项目均体量巨大、且都是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。
同时，从目前苏州市的房地产市场看，各类型竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。
自身因素l
与本项目一墙之隔的华美商城及长安路的其他大型商场已经有强烈的对比，假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。
5. 综合分析
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的"投入产业比"，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的房地产项目以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：
一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素;
二是新的商业模式和经营理念，苏州当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的"商业步行街"、"一站式购物"的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产项目的'出现，投资物业的多样性也开始逐步形成。因此，同属具备投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就是如何开发出适合区域今后发展的商业模式和引入先进的经营理念。
三是产品和配套，商业产品的设计和周边资源状况，包括产品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导，还有商业项目的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，以上因素对商业项目的功能影响很大，投资者考虑范围较大。
七.市场机会发现
本项目市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下几部分构成：
1.常规市场机会发现
l “传统都市区域”自然形成的不动产需求(自用和投资)，商业、商务及休闲需求。项目位于苏州的市中心，处于苏州市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。
市区内类比高水准的综合性多功能商业项目有效供应不足形成的差异性显示需求。l
2.新生代市场机会发现
政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求。l
城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。l
新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。l
3. 创造市场机会发现
l 新投资方式创造的市场机会。目前苏州市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。
l 新经营方式创造的市场机会。目前不少商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。
l 新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。
4. 延伸价值
l "新都市主义"规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视"新都市主义"的规划观念及延伸价值。
l "艺术化"建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：(1)实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑;(2)艺术建筑学阶段，视建筑为"凝固的音乐";(3)机器建筑学阶段，把建筑看作"住人的机器";(4)空间建筑学阶段，认识到"空间是建筑的主角";(5)环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。
l "主题性"环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风格设计的依据。
l "后价值开发"的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。
5. 机会价值
土地竞拍的社会知名度。l
类比竞争物业的优劣取舍。详见《市场调研报告》l
社会专业服务体系组合和利用。l
金融服务。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。l
物业经营和管理。l
营销策划。l
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