有关营销策划方案集锦7篇
为了确保事情或工作得以顺利进行，就不得不需要事先制定方案，方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。方案应该怎么制定才好呢？以下是小编整理的营销策划方案7篇，仅供参考，欢迎大家阅读。
营销策划方案 篇1
一、口腔医疗市场分析
（1）、消费者对口腔卫生保健的需求
口腔卫生保健需求和国民经济的增长、人口的文化水平的提高是紧密相关的。以北京大学口腔医学院为例，80年代日门诊量平均为800人，90年代日门诊量平均为1500人，新世纪日门诊病人量平均为2200人。
（2）、目前全国口腔疾病情况
据最新的全国口腔流行病调查资料，以至少患以下一种口腔疾病计算（龋齿、牙周病、牙龈病、缺牙、牙结石、牙外伤、智齿阻生），口腔疾病的患病率为97。6%，该资料还表明94。8%的人群需要专业干预而未治疗。根据笔者对长春市的调查结果表明，48%的人有需要治疗但未治疗的龋齿，而定期带孩子（18岁以下）看牙医的家长只有7%。同时，随着食物结构的改变和食糖量的增加，牙病呈明显增加的趋势。
（3）、发展私立口腔诊所的市场前景
人一辈子可能不得某种病，但牙病人人有，一生要多次访问口腔医师。即使现在没有牙病，也应定期作口腔健康检查，只靠少数大医院是远远不能满足市场需求的。因此世界各国的牙科医疗机构，均采取在社区中呈合理网状式分布，而且以私人的小牙科诊所为主。美国牙科医师在私人诊所服务的人数和在口腔医院或综合医院口腔科服务的人数比为8：2，德国为9：1，日本为7：3，香港为9：1。而目前中国的口腔医师几乎全部在公立医院工作。北京大学口腔医学院名誉院长张震康指出，发展社区口腔诊所是我国口腔医疗事业发展的趋势。
二、市场定位
（定位的目的与原则）
每个医疗机构以及它提供的服务，在顾客心目中都有其定位或形象，并且这些会影响到消费者的购买决定。通过对诊所定位、对诊所提供的服务定位，使顾客在心中感受到口腔诊所的特色，体会到口腔诊所比其竞争对手具有哪些优势，从而在众多医疗机构中选择我们，信赖我们。
虽然诊所的规模有限、资金有限，在短时间内很难做到大而全，但却可以从市场的补缺者入手，成为一小块市场上的领导者。因此，确定市场定位原则为避免正面冲突，着手空白市场，突出“有信赖的医生”这一最重要因素，扬长避短。
三、问题与回答：
①而雇主的口腔诊所有开了很多年，其中大部分还是老顾客，这里就存在着一个老顾客价格的问题？对待老顾客，什么样的策略才是最好的呢？
1、答：对待老顾客，怎么样处理好才是最好的呢。——————“会员制度”
个人建议，①新价格+会员卡消费次数（返卷）②建立老顾客个人档案，办理会员制度。持会员卡“折”数消费③回馈礼物式（礼物可是形式上的，也可是患者医疗上的）
②价格问题，对待老顾客是否应该用新的价格。新的价格会不会使老顾客的不快而是他们流失？为了以后长远的眼光怎么样处理好新价格与老顾客共融的理想效果？
2、会，一开始的时候肯定会。当顾客或是病人特别是老顾客看到新的价格时候的第一感觉就是和他们心中传统的价格等心理产生了偏差，而雇主需要做的就是帮助和疏导病人们把这种心理偏差给纠正和引导到我们新的价格上面来，以求得老顾客对新价格的接受者就需要我们去用疏导的手法去实施回答一中的口腔诊所销售策略。
老顾客一开始可能会选择新的牙科口腔诊所。从我个人的角度说，一个很多年在这里治牙的老顾客突然换了一家去治牙，无论是医疗人员还是医疗环境对于老顾客来说都是新的，会产生不舒服的因素，这是人的一种心理。我们要做的就是如何把他们从新引导回到他们熟悉的环境中来。这就是“信赖的医生”策略
③是否应该循规蹈矩的进行着传统医疗式的营销手法？
3、因为各种物价的上涨雇主的口腔诊所必须要随着市场的大潮相应的价格上浮这是必然的。口腔诊所以追求利润为己任（这话只能咱自己这么说，可不能对病人说这些话。），当医疗产品等成本不可再降利润，利润不可再长时，就需要扩展思维，跳出“传统束缚团”，开创“新财路”
4、新老顾客流失的原因有哪些？
对于一个口腔医疗行业来说，每天都有新的患者加入和老的顾客离开，一个口腔医疗诊所平均每年有10%—30%的顾客在流失
两次光临的顾客可为诊所带来25%—85%利润吸引他们再次关林的主要原因（因素）中，首先是治疗效果的好坏，其次是服务质量，最后才是价格。而一位满意的顾客会引发8为潜在的生意，其中至少有1位会光临；争取1位新顾客所花的成品是保住1名老顾客的6倍。一个口腔医疗诊所只要保住比维持在5%的顾客，则利润可增加25%。
原因：①得罪老顾客
②在诊所大厅与顾客（患者）吵架
③投诉不处理
④重要的医生跳槽
⑤不拿小客户当干粮
⑥长期与顾客缺乏沟通
以上四个问题已经基本道出了诊所的原因了，雇主既然已经知道自己的诊所问题所在就可以做出相应的对策来应对市场和顾客流失的大潮了。
建议：不要相信自己的诊所一下就可以成为很大的品牌，那是不切合实际也是根本不可能的。
同时希望你一定要有一种格局的观念，这种格局观很重要。而把你的诊所做成品牌只是这种观念战略中的一块骨头，一个支撑你继续扩大经营发展的而不断向前走的支撑物体。否则结果你也知道。
雇主对另一位顾客的回答：你的思路确实不错，案例也很实际。但我家开了十多年了，患者有，也不少，主要消费人群从一开始就定位很低很低，据个例子，以前我家治牙才几十块钱，当时也没这种意识。现在想改升价格又怕伤了老患者，以前的回头患者来了都要降讲价，不讲价就感觉亏了。导致所有患者都讲价，我想再如何不讲价的情况下也不伤了老患者。在这种情况下做做策划，例如在多少价格赠送洗牙卡之类的。再有你要有帮找找放在诊所前台的宣传单，愿意拿的患者自己拿，介绍烤瓷牙正畸之类的文章。我会再开任务设计宣传单样式。你要都有构思可以和我谈。
我也觉得这位提交任务的顾客回答的很好，也很切合实际。我个人也很欣赏他的回答，确实是值得参考的重要资料。
下面是我为您策划的，至少需要大概一个季度才能基本完成口腔诊所新策划的战略。
活动策划：
一、前期
需要做的是如下：
①制订新的价格表，并根据新的价格表印制新的价格表栏（大篇幅、清晰。
②订制一系列的会员卡、储值卡、优惠卡、会员档案等会员制度的产品。
③印制服务到家的宣传单，灵感来自于您回答的那位同志（只过不是我也相到了，但是他在前就算是人家的想法）。
④准备活动用的条幅等宣传用品。
二、强势宣传全力推广保障活动顺利进行。
通过上报纸刊登某某诊所在谋某地举行爱心牙医从孩子做起的工艺活动。
自家口腔诊所的牌匾不是最好的宣传么。
可以印制一定量公益宣传单，活动中要用到
制作大篇幅的条幅，上面一定要有本诊所的一定信息。
免费测试的邀请函，量根据附近学校数量定。
三、公益医疗营销实施目标：
1、打造“**口腔诊所”新的关注力焦点，赋予“**口腔诊所”更多的品位承载，以崭新的医疗文化形象、文化内涵、认知思维角度，激发广大营销目标受众对“**口腔诊所”的主动关注兴趣。
2、通过开展实施一系列的公益医疗营销联谊活动，初步建立一个以喜欢公益关爱牙齿为群体结构的，以“**口腔诊所”为主观意向首选的客户预备群体，以培养对“**口腔诊所”认知度较高的看牙消费传播样本人群，使公益医疗效应得以在今后更长时间里延续传播。
3、在医疗关爱牙齿公益活动的开展过程中，突出介绍“**口腔诊所”在医疗设施、医疗服务、价格优惠等方面的优势，以专业消费者的思维角度巩固目标客户的肯定认同感，增强目标客户的看牙消费信心，进一步激发其前往此地看牙治疗的欲望，实现成功医疗销售的目的。
四、旅游展会借势营销主要实施项目：
（1）活动主题：
①“关爱牙齿，从孩子开始。”——“**口腔诊所”提醒您的孩子，关心牙齿让生活更美好的免费口腔医疗公益活动。
②“今天你关心它了么？你看牙，我买单”——“**口腔诊所”的半折看牙爱牙活动。
（2）活动形式及目的：
在前面印制的邀请函和致家长的一封信分发的各个附近的中小学和幼儿园，这要看具体的数量来印制。心中的内容一定要以“软文的形式“写出来。我相信雇主明白为什么要用软文的形式，在社区报栏和报纸上刊登本次公益活动将举行，前期预热。举办活动的当天你可以以匿名的形式给报社或电视台打电话，用爆料的形式说明此次活动在说明某某地方举行，来获得记者前来报到。
在活动中分发宣传单，还有几个口腔医生。不要太多，以求得很热闹的现象，来获得更多的关注度。中国人都爱看热闹的心里。
（3）活动地点：
可以在附近的广场上也可以在自己口腔诊所的门口，还可以在社区（小区）的广场上面。
（4）参与对象：
邀请的学生和带着孩子来的家长，还有慕名而来的那些看牙的人。
（5）活动规模：
按活动经费预算设定。
（6）活动现场布置：
可以用各种条幅、宣传单等来侧面推广口腔诊所，但不要过于侧重宣传口腔诊所，而给人一种上当的感觉，要以公益活动爱心的角度去开展此次活动，那么最后的营销活动效果是不言而喻的。
现场布置要按照公益医疗活动的.现场来布置，具体雇主朋友可以上网去搜索，这里就不便给您讲明了。总之八个字“袖里藏针浑不知，关心软刀才是真”
（7）活动时间：
这个可以选在像前面那位3。8很好、3.15等特殊的日子（借名而已）
（8）活动整体时间安排：
活动预热宣传，以及广告板设计、页面设计、程序准备、印制“关爱牙齿，从孩子开始。”的《致家长一封信》。等
五、借势公益医疗营销实操阶段：
（1）把“关爱牙齿，从孩子开始。”的《致家长一封信》送至各个学校及幼儿园（学校就只是中小学），《致家长一封信》一定要“软文形式”且富有感染力以吸引更多受众人群家长的关注。（借势公益医疗活动）
（2）公益医疗人员（口腔诊所人员）借此现场氛围，在受众人群中接触更多的消费者个体和家长，拉近公益医疗营销宣传距离、增强认识交流、收集客户信息，为借势公益医疗营销积累客户信息资料做准备。
（3）通过对分发出去的邀请函和《致家长一封信》的旅游客户消费者进行细分整理，然后可以对家长承诺凭借“邀请函和《致家长一封信》”可以在“**口腔诊所”中建立成长档案，以后孩子或大人凭借此档案在“**口腔诊所”治疗口腔及牙齿可以享受优惠。（优惠多少您说了算）
六、外一章：
我们实行电话，email预约就诊制，节省患者宝贵时间，同时开设有节假日门诊，交通便利，停车位充足。
环境：分为候诊区、前台、诊室、消毒室、放射室。
诊室：宽大整洁的独立诊室，全套进口的牙科诊断和治疗设备。
候诊区：人性化设计的候诊区洁净温馨的就诊环境，亲切的背景音乐让您紧张的心情得以放松以及体贴入微的服务营造出家庭般轻松亲切的氛围；
总结：个人觉得你回答那个顾客，就是在我策划书中你回答问题的那个顾客。个人觉得他的策划也很好，只不过缺少点实际的可行性，我个人是做销售的，你要知道做任何一个方案都有可行性，可行性过后活动可以带来的广告效果，雇主请一定要重视那个《致家长一封信》这是很重要的，如果要结合这个策划和那位顾客的策划我相信你的口腔诊所一定会因为这次营销活动而被更多人熟知，所带来的广告效益也是层层波浪，滚滚而来，当然财源自然而来。
营销策划方案 篇2
促销是动态营销的一个阶段，是我们展示产品形象的辅助手段，不管是搞价格促销、赠品促销、组合促销，都要遵循动态的促销策略，运用整合促销提升品牌价值和销量。面对竞争的家具零售市场，我们该如何开展创新、实用而有效的促销活动呢？本文将重点介绍国内家具业最成功的文化促销、情感促销、体验促销、赠品促销这四种家具促销方式，供您参考借鉴。
一、家具促销 简而言之是：寻势、顺势、借势。
[经典案例]：
某知名商场不仅打造优雅的购物环境，同时在售后服务方面也不断向客户提供精细化服务，并将客户资料整理成电脑档案，定期上门回访。商场根据不同时期推出各种优惠促销活动，其中VIP会员优惠活动最为有效。客户只需要在优惠推广期一次性购物满8,000元以上，就可成为VIP会员，可享受额外的折中折和特惠商品优先购买，同时提供专家导购，免费为客户进行居室风格设计和家具配置，使客户“全程无忧”。最为重要的是许多VIP客户为商场带来了新客户，使商场业绩倍增。
商场促销是以消费者需求为导向，做好销售的每一个细节，让顾客满意。瑞典宜家家居（世界第一的家具企业）创始人英格瓦?坎普拉德曾说：“我们的热忱、持之以恒的创业精神，我们的成本意识，我们秉承责任和乐于助人的愿望，我们的敬业精神，以及简洁的行为成就了今天的宜家。”
二、家具商场促销常用方法
1. 赠品促销：是家具常用促销方式，只要顾客购买促销商品达到一定数量或金额，就可以得到商场赠送的赠品。
2. 特惠组合：类似于降价，但又不会带来负面影响，既维护了家具品牌形象，又消除了价格障碍，提升商场市场竞争力。
3. 返奖销售：可分为返券、返券加现金、返现金、返现金加赠品等形式。
4. 降价促销：在促销推广期推出特惠价商品和部分商品打折促销。
5. 有奖促销：购买一定金额商品后抽奖或定期开奖，多买多送。
6. 限定促销：是指限定品种、数量、时间的产品特惠促销方式。
7. 情感促销：针对新婚、老客户开展特别优惠促销，如凭结婚证、老客户凭发票购买家具打折或送赠品等形式。
[经典案例]：下面的案例是上述7种促销方式的汇总，方案中所列价格、数据、活动细则仅供促销时参考。
时尚生活 经典家居 国庆真情回报重厚礼
时 间：20xx年9月20日––10月9日
活动期间，全场商品九折优惠（不含特惠组合和特价家具），并有精美家居礼品赠送。
1．惊喜折扣，款款动人：
1)购物满3600元––5600元9折基础上再享受9.2折。
2)购物满5600元––7600元9折基础上再享受9折。
3)购物满7600元以上9折基础上再享受8.8折。
2．超低特惠时尚家具
床具：1.5m 680元 1.8m 780元
沙发：布艺1980元 真皮3180元 （每天限量3套）
3．实惠家具套装，享受超值特价
A组合（卧房三件套）市场价：2180元 特惠价元
B组合（卧房五件套）市场价：3980元 特惠价元
C组合（客厅、餐厅组合）超值精品沙发+实惠经典餐桌元
4．购家具送床垫
1)购A组合 加499元赠送价值780元床垫一张
2)购B组合 加399元赠送价值780元床垫一张
3)购D组合 加300元赠送价值900元床垫一张
5．家居礼品大赠送
购物满1800元––2800元赠送精美礼品一份
购物满2801元––3800元赠送茶具或高档靠垫一个
购物满3801元––4800元赠送高档七孔被一床或床上用品一套
6．购物送红包，时时有好运
购物满20xx元，可在幸运树上抽取红包1个；4000元抽取2个红包（每增加20xx元，赠送一个红色，以上类推）。
7．老朋友 心相系
1)凡凭本商场20xx年9月以前购物单据购买家具或推荐客户购买本人可享受幸运红包双份（活动6细则）或赠送礼品一份
2)凭20xx年9月以前购物单据购买家具或推荐客户购买本人可享受购物赠礼品和红包各一份（活动5、6细则） 8．新婚直通车
凭结婚证（20xx年1月1日后登记），购买家具满6000元以上可再享受特别礼品和红包一个，并赠送婚礼花篮一对。
三、家具促销策略
1．营造促销氛围：商场促销应充分营造氛围，突出祥和、温馨、幸福家庭气氛。在醒目位置悬挂卖场促销POP、海报、广告牌等。
2．促销时机：节假日、结婚旺季、购房、装修旺季、新产品上市、清理库存。
3．促销组合：一般是购物折扣、批量折扣、赠品促销、主题事件促销组合。
4．目录展示的促销策略：将所促销产品的照片和价格制作成宣传图册或折页，客户可以通过折页了解产品，并得到家居布置的灵感。推荐研究《宜家家居》目录册。
四、家具促销案例精华
1．“有条有理大行动”。在促销现场，教顾客如何使家居布置井井有条。
2．“让价格自己说话”。在促销时，将产品的特质、环保、性价比等优势通过广告展板、海报等多种宣传形式，告知顾客本产品具有超强的性价比优势。
3．“家具价格有奖竞猜”。在活动现场采用实物或写真大图片的方式，让顾客参考竞猜，价格最接近者为胜，获价值50元奖品一份。此举即可带动人气又可宣传产品。
4．“家具由您定价，你想几折就几折”。本促销活动在国内许多商场促销时，效果特别好，实施方案简述如下：购物满5,000元以内，通过抽奖可优惠折扣1%~10%，购物满5,000元以上，抽奖可获9.9折~3折优惠，可返现金或购物券。
5．“布艺沙发100元一套”。该类促销方案主要是制造悬念，引起顾客关注。实质是购物满一定金额，加100元送沙发一套。
6．举办“沙发文化节”或“睡眠文化节”。此促销方案是主题促销。沙发文化节产品以沙发和茶几为主。卖场以沙发为主题的各类吊旗布满商场，内容主要有沙发的演变、材料、款式、风格介绍。实施要点是在促销时段通过调整其它产品的面积，扩大沙发展示面积3倍以上（沙发展示面积当地第一）；“睡眠文化节”以套房家具为主，促销形式相同。
7．“家具团购，替您省钱”。该方案是商场和团购组织、媒体联合举办的促销活动，操作规则如下：指定好团购产品，委托团购组织和媒体发布消息征集团购成员。在会议室向团购客户介绍产品和优惠政策，此优惠政策在5天内有效。有意向团购成员需交团购定金，每人获得团购卡一张，卡上注明优惠折扣、付款方式、售后服务、违约责任等内容。客户凭此卡到门市像普通消费者一样看货、验货、付款。团购是家具促销的新形式，可针对住宅小区和单位展开效果更佳。
五、经典促销策划范例
文化内涵和情感能促进家具销售，我们不仅卖家具，还提供生活方式，是消费者的顾问，将文化和情感融入家具，才能真正展示家具的美感和内涵，让顾客感到真正的关爱。
策划一：“君乐美”的4W促销方式
4W为完美：步步进逼；维护：进退有据；文化：营销基础；温馨：攻心为上。
谁钟情于顾客，用情感去占领顾客的心，从而赢得顾客的好感与信任，谁就拥有市场。
温馨到家，众口皆夸
“君乐美”以情感竞争为营销手段，在商场内特别推出“售后服务区”免费为消费者提供咨询、设计、维修、订做、客户回访等服务。他们推出声势浩大的“万名消费者需求调研”活动，参与者达数万人。凡在君乐美购买千元以上家具者，均有名贵花木赠送，大量的巴西木、伞尾葵等中外名贵鲜花无偿赠送。走进千家万户，有谁不对君乐美人产生一种可亲、可敬、值得信赖的情感？
创造个性，“营销”文化
当今是消费个性化的时代。消费者在家具商场时，顾客相信自己的眼睛，用自己的经验去寻求一种感受。于是，环境与心情的吻合被摆在了购买决策的首位。如此这般，大家享受的是一种氛围，一种这样的氛围中所包含的文化。他们推出了一系列旨在倡导高品位文化的促销方案。
1. 开展攻势猛烈的广告宣传，告知消费者该企业的经营方略：
“奔走于都市的滚滚红尘之中，您是否感受到了一丝厌倦？君乐美家具商场愿为您的生活营造一片恬静的乐园”。
“生活离不开空间，空间需要装点。君乐美家具商场愿与顾客一起携手走进大自然。”
“在企业我们销售家具，在社会我们美化生活。”
把家具与现代居家氛围有机结合，把购物与陶冶情操有机结合，把营销与文化有机结合，将自己的经营从一开始就定位于高层次、高品位的坐标点上。
2. “营销”文化。君乐美先后举办了“摄影比赛”、“秋季联谊会”、“营销文化沙龙”、“菊花展”等活动，从中不难看出君乐美人着意刻画文化主题的追求。
策划二：购买家具，送旅游
[案例]：千年的古樟树、翠绿的山冈，清彻见底的山泉，能在山中逗留是一种乐趣，呼吸新鲜空气，放飞自己的心情??
活动细则：购物满8,000元以上，邀您和爱人赴原始森林探幽、漂流一日游。
本案例说明：在实施时，要将顾客集中在一起组团，并请专业导游，全程摄像，制作成光盘送给顾客，旅游时段安排丰富多彩的娱乐活动。旅游结束后，许多的客户成了商场永远的朋友，给我们带来了很多的客户，那场景让我们永远回味，因为每个人都需要关爱。
家具商场促销案例是多样化的，促销从本质上来说，是商家与购买者双向互动的过程。从这个意义来讲，帮助顾客省钱，给顾客关爱，为顾客着想，才能赢得顾客的信赖，培养更多的忠诚消费者。让我们一起创新，善用文化促销、情感促销、体验促销、赠品促销方式，形成我们特有的高品位的家具经营模式，这是我，也相信是您所共同期盼的景象。
营销策划方案 篇3
一、行业分析及市场调查
目前虽然**地区受经济危机、物价上涨等因素影响，**旅游市场面临一定的威胁，但仍具有较大的发展潜力。因此在春季，我们要面对新一年的契机，应该推出新的旅游产品迅速占领市场。根据市场调查显示，生活在**北部的**人，在春季比较倾向于前往江南水乡旅游，感受小桥流水人家、轻风细雨的江南风采，同时在冬天的压抑下，更多人希望在春季外出旅游踏青。
二、目标市场
目标市场一：公司白领；由于把大部分白领在室内工作，长期压抑，更期望外出旅游放松；
目标市场二：中小学生；在春天大部分中小学会组织学生外出春游，这正是一个很大的市场；
三、旅游产品产品名称：
“江南水乡六朝古都二日游”
四、销售目标及预算
本产品在**月份销售数量到达销售总额的百分之**，销售预算为**万元。
五、销售渠道及促销方式
（一）销售渠道
根据盐城本地市场的特点，要采用直接销售渠道与间接销售渠道相结合的方式。其中直接聚到可以利用电视、广告等各类方式，反复针对旅游产品本地进行宣传；同时可以加派营销人员对团队客户群进行上门销售。另一方面间接销售，通过与本地其他旅行社及组团重点客户中介沟通联系，签订协议，给予适当利润，使其帮助本社宣传旅游产品，并且代为招来顾客。
（二）促销方式
促销方式主要有广告促销、直接促销和间接促销三种方式。根据本产品及本地市场情况，应采用三种方式相结合。针对散客，采用广告促销，在盐城晚报上刊登广告，设计精美广告牌悬挂在交通要道的十字路口等；针对团队客人，可采取人员上门推销、电话促销的方式向大型企业及中小学等目标市场进行促销。同时对于来往密切的VIP顾客，可以利用公关促销方式及礼品促销，向他们推销我社的新产品。
六、工作日程安排
1、20xx年1月，考察旅游目的地，落实旅游产品，选择联系地接社，联系旅游用车。
2、20xx年2月，宣传旅游产品，咨询接待工作。
3、20xx年月，再次核对旅游路线产品、地接社及用车，培训导游人员等。
营销策划方案 篇4
一、在“年文化”上做文章——挖掘传统文化，引领当今市场
宴席是很多人聚餐的一种餐饮方式，从实际内容来讲，它是按筵宴的要求、规格、档次，程序化的整套菜点。从社会意义来讲，它是进行喜庆、团聚、社交、纪念等社会活动的重要手段。
宴席菜点的组合原则有诸多方面：如突出主题，属性和谐，价值相符，荤素搭配，口味鲜明，营养合理等。 那么春节筵宴，则要紧紧围绕“年文化”、“年风俗”来设计，紧扣主题。春节宴会的菜点安排一定要与日常宴会设计有明显区别，以突现节庆、团聚和欢乐气氛。
“年文化”是很宽泛的概念，是中国传统民族文化的一个重要组成部分，根植于每个中国人的意识形态之中。“年文化”包括很多中国的传统习俗：
年夜饭又叫团年饭，是“年文化“的重要组成部分，也是餐饮业春节期间开拓的主要市场。家庭是中华民族社会的基石，一年一度的团年饭充分表现出中华民族家庭成员的互敬、互爱。说起年夜饭的重要性，我们从邓云乡先生《燕京乡士记》中记载的一个除夕凄凉的故事中得到体会：旧社会穷人生活困难，年三十晚上是个关。有户人家，丈夫年三十晚上很晚尚未拿钱回来，家中瓶粟早罄，年货毫无。女人在家哄睡了孩子，一筹莫展，听得邻家的砧板声，痛苦到了极点，不知丈夫能否拿点钱或东西回来，不知明天这个年如何过，又怕自己家没有剁肉的砧板声，惹邻居笑话，便拿刀斩空的砧板，边斩边落泪。这个故事听了的确让人心酸，但更充分体现了年夜饭在人们心目中的重要位置。
年夜饭中，人们往往会给菜品起一些吉祥如意的名字，并赋予一定的含义，下文还有专门分析，在此不再赘述。饮酒也是年夜饭的重要组成部分，同时也是我们经营者所容易忽视的部分。在中国古代，人们过年喝酒非常注重酒的品质和特点，有些现在已经没有了，但留下了很多动听的名字，供我们餐饮经营者去挖掘，如“葡萄醅”、“兰尾酒”、“宣春酒”、“梅花酒”、“桃花酒”、“屠苏酒”等，每一种酒都有其特殊的工艺配方和含义，有待我们每一个经营者根据企业情况去挖掘和研究，或许能成为本企业经营的一个亮点。
除夕守岁是中国 “年文化”的一个传统习俗，守岁从年夜饭开始，根据《荆楚岁世时记》记载，至少在南北朝时代，中国已有了吃年夜饭的风俗，守岁既有对逝去岁月的惜别留恋之情，又有对即将来临的新年寄以美好希望之意。守岁时，所备瓜果小吃也有讲究，如：吃枣（春来早），吃柿饼（事事如意），吃杏仁（幸福人），吃长生果（长生不老），吃年糕（一年比一年高），我们是否也可将其整合包装，在春节期间附带销售呢？
相信大家对“年”是怪兽的传说都已经非常熟悉了，过年放爆竹是“年文化”的又一个传统习俗，但在我国很多城市中，出于安全、环保等方面的考虑，城区内禁放烟花爆竹，如若我们在年夜饭结束后附带加上一条，组织大家去郊区燃放烟花、爆竹，相信又会给人们增加一些吸引力。
二、“年夜饭”上出特色——创新本店菜品，注重营养平衡
菜品是餐饮企业的灵魂，作为一个成功的餐饮企业，必定有本店的特色菜品作为支撑。“吃”是中国人过节的主要内容之一，我们餐饮从业人员要结合春节这个节日的特点，研究特色菜品，推出具有本店特色的“年菜”。
据有关部门统计，在1997年以后，城市居民在酒楼、酒店过年形成一种风尚，而且这种风气愈演愈烈，这点从以上提到的中烹协对20xx年春节餐饮市场的调查报告中就可以看出。而我们的菜品也随着市场的变化要不断调整。从媒体的报道上也可以看到，有些餐饮企业的菜单已经有不少批评和抱怨的声音。据多次在同一酒楼春节聚餐的老顾客反映，“新年菜”变化不大，还是存在油腻且与往年重复过多的现象，也有一些新顾客反映，菜单华而不实，只是名字好听罢了，具体内容却搞不懂。为此，我建议大家在制定年夜饭菜单时应注意以下几点：
1、名称祥和，标注本名
为烘托过年气氛，可给自己酒店的菜品起一个响亮的名字，为了不剥夺宾客的知情权，最好在后面标注上菜点的本名，或标注上所用原料，下面是一家知名酒店的新年菜单中的几道菜品，与大交流：
大展宏图——金汤蟹黄翅
财源广进——鲍汁扣广肚
加官封爵——官燕炒鲜奶
花开富贵——蟹粉扒西兰花
竹报平安——竹笙琵琶豆腐
年年有余——年糕三杯银鳕鱼
如意吉祥——松茸炒带子
心想事成——鹅肝酱酿海参
2、色形艳丽，富有创意
春节宴会，食客心情愉快，气氛热烈，为迎合此心情，在宴会设计方面，菜点要有丰富多彩的色调、赏心悦目的形态和整体热闹的效果。此时客人对菜点的需求已是物质和精神双重享受的结合，大饱口福与大饱眼福并举，店家满足了食客的这种需求，食客才会对你的酒店留下美好的印象。所以，在宴会的设计和制作方面，特别要注重细化、美化，在注重食用性的同时，还要突出其观赏性和艺术性。如艺术菜、花色菜、盛器的选用、点缀装饰的手段等等。
3、精选菜点，突出特色
春节菜单的设计，应突出本店特色。所谓特色菜至少要具备两个基本特点，第一从菜品原料、营养、口味、色彩等方面要有区别于其他酒店出品的特点；第二菜品在本店点击率高，是菜单中的亮点、是品牌菜。所以春节菜单组合，首先要选择本店特色菜，然后再加上部分创新菜、时令菜，这就成为一套很好的菜单了。
4、经济实惠，突出美味
春节人们去酒店、酒楼摆家宴的另一个需求是，追求美味，即平日家庭做不出的、酒店日常不曾推出的特色菜点，这在调剂春节宴会菜肴的口味方面特别显得重要。在这方面，要注重五味平和，喜闻乐见，所有菜点均应做到“甘而不浓，酸而不醋，咸而不减，辛而不烈”。
春节期间主要是个人消费，以家庭、朋友聚餐为主，中华民族的节俭本性，也会在春节期间外出就餐上得到体现。这时，多半为至亲好友共餐，丢掉了平时商场、官场上的虚荣与面子，追求的更是一种实惠与适口，建议我们在“年菜”的设计上体现出实惠与美味、美感的有机结合。
5、营养平衡，返朴归真
传统上，中国人过年本是在家聚餐，大家都有一个共同心理：辛苦了一年，得出了空闲，要好好犒劳一下自己，所以食物是以大鱼、大肉为主，几个回合下来，使人们身心疲惫，“胃”自叫苦，给人们的身体健康埋下了重大隐患。由于在春节期间摄入大量的热量和油脂，引起人们的体重、血糖、胆固醇、尿酸上升，使健康状况受到很大影响。所以，在设计春节菜单时要注意以下几点：
(1)荤素搭配合理
整个宴会菜点要注意肉禽、水产、水果、豆乳品的搭配，还要注意每个单一荤菜中的荤料配合，切忌一味大肉大鱼。即使肉禽菜肴，也要主料适量，精细配伍。
(2)少油、少盐
年菜应减少炸、煎等吸油较多的烹调方法，以蒸、煮、炒、卤、拌等方式烹调较佳，五花肉、蹄膀、猪脚等含动物性油脂较高的肉类要少用，调味宜尽量清淡。
(3)增加蔬菜水果的选用
别忘了来一盘青菜、蔬果与肉类或海鲜同烹，火锅料以青菜、菌类、豆制品为主，都是较好的选择。青菜水果不仅热量低，所富含的纤维质对肠胃蠕动、癌症预防、血糖脂控制均有很大帮助。
(4)甜菜、甜品适量
中国人有过年吃甜菜的习惯，而酒店平时设计标准菜单时往往加入一、二道甜品或酸甜菜，建议大家在设计年宴套餐时安排一道微甜菜即可，切忌浓甜。
(5)注意食材挑选与卫生安全
要注意选择新鲜原料，严格卫生条件。虽然是冬季，加工过的原料也要立即放入冰箱冷藏或冷冻保存。严格操作工艺、程序，杜绝食物中毒发生。
(6)不妨粗菜淡饭，提倡返朴归真
粗菜淡饭保持着浓郁的乡土风味，现在人们的生活水平提高了，已腻烦了大肉大鱼的饮食生活，许多人青睐返朴归真，向往原汁原味的饮食。春节家宴是否可迎合这些需求？或在整体宴会设计中掺和部分乡土菜、旧俗菜，或干脆推出一整桌令人遐想、令人思恋、令人珍惜、令人享受的幸福回顾。
在这类宴会和菜点的设计制作上，要将现代厨艺风格、水平融入其中，做到土菜不俗，粗粮细做，体现中国菜点色、香、味、意、形、养的完美属性。
一方水土养一方人。每一地域都有各不相同的饮食风俗，每一个地方都有源于民间的特色菜点，在注重挖掘的前提下加以研制创新，均可登上春节宴的大雅之堂，也一定会产生使客人耳目一新的感觉，得到一种难以忘怀的享受。
通过春节家宴的改革、设计和推新，将一些初级的、原始的、地方的、粗糙的但不失食用价值的、仍在闪闪发光的菜点食品科学烹制，去粗取精，为我所用，在口味、品种、色形、造型上加以继承、改革，使春节宴既“阳春白雪”，又“下里巴人”，既雅俗共赏，又乐在其中。
三、“年环境”上示团圆——新年氛围浓郁，突显喜庆祥和
如今人们外出就餐，所追求的是一个愉悦完整的过程，“吃”只是这个过程中的一部分，而服务和用餐环境也是这个过程中的重要组成部分。
“年环境”是指酒店春节期间餐厅的布置，酒店可根据本地人们的喜好、风俗布置，以洋溢出人们过新年的喜悦心情。如张贴年画，挂灯笼，贴春联，餐厅挂一些特色鲜明的饰品等，来布置出新年气氛，服务人员根据春节习俗调整一下服饰也能对整体环境起到烘托作用；另一个是软环境，指的是服务人员的态度、服务水准。春节是大家休息团聚的时刻，而我们的服务人员却在工作岗位上，看到人家举家欢聚，也必有思亲之情，思乡之念，可能会导致心情不稳定，影响服务质量。作为酒店管理人员，工作上要身先士卒，同时要做好思想工作，领导大家统一认识，提高服务水平。况且，这期间服务人员还要精神饱满地给宾客送去新年的祝福，以自己的精神面貌给宾客来带吉祥喜庆的团圆气氛。如若这两点做好了，就可以给客人塑造一个浓郁的过节气氛。再如，策划一些抽奖活动、歌舞演出等项目，更会使你的酒店经营锦上添花。
四、“年营销”上强宣传——优选目标市场，强化营销力度
随着春节餐饮市场的日趋火爆，企业之间的竞争也更加激烈，很多餐饮企业已将春节促销与圣诞节促销一起列入企业全年营销方案当中。本来应该是先吃圣诞餐，后订年夜饭。然而，今年年关的餐饮市场却一反常态，圣诞餐和年夜饭在一些餐饮企业中出现同时提早预订的局面。与往年相同的是：圣诞节吃西餐的多，而年夜饭则大多选择吃中餐。
圣诞来临之际，很多人选择了吃西餐，于是，星级酒店纷纷借势推出圣诞豪华大餐。这一类的圣诞大餐以异国情调为主，除了圣诞火鸡、火腿、龙虾、生蚝、金枪鱼、珍宝蟹、三纹鱼、精美圣诞甜品等特色美食外，还邀请乐队与名歌手表演，价格则一般从200元至20xx元不等。
现如今，春节年夜饭的预订启动得越来越早，一些酒店在上一年的1O月份就开始接受消费者预订，有的消费者甚至在吃去年年夜饭时就把今年的年夜饭订下来了。不过，年夜饭的价格比起圣诞大餐来要显得“实惠”很多，一桌10人，一般每桌的价格以400元起。年长者大多喜欢标准套餐，而年轻人更喜欢自主点菜。
圣诞餐和年夜饭已经成为年末餐饮市场两大热点，市场细分趋势渐明，不少公司把圣诞餐看作是一年中与重要客户联络感情的好机会，往往追求档次和氛围，不惜血本，选择星级酒店。而在年夜饭市场中，合家团聚，讲求价格实惠。因此，中式餐厅的年夜饭较受欢迎，一些企业在营销上还增加抽奖活动以吸引顾客，一些企业强调拥有高清晰大背投彩电，让客人在就餐的同时都能看到春节联欢晚会，这对吸引宾客都起到了很好作用。
五、“年服务”上增项目——洞察市场动向，增加创利项目
对于餐饮企业来说，春节是一个巨大的市场。现在城市居民除了外出就餐增多以外，对于食品半成品、卤酱年货等需求量也在不断增加，一些高收入家庭，让厨师、服务员带原料上门服务的需求不断扩大。因此，一个优秀的餐饮团队要不断根据自身条件，洞察市场动向，挖掘春节市场潜力，增加适应市场的创利项目，必将获益丰厚。
总之，春节这个大市场对于我们餐饮企业来说存在着巨大商机，我们要不断研究、实践、总结，必将打造出一批优秀的春节餐饮品牌，也必将把新兴的年宴生意做得更火更大！
营销策划方案 篇5
一、重庆市微波炉背景分析
随着市场经济的发展，人们的工作生活变得日益繁忙，被世界誉为现代化厨房革命的标志产品微波炉以环保、健康、省时、省力、方便、卫生、安全的特点以及多种烹调方式迅速走入寻常百姓的家庭；人们日益体会到了微波炉烹饪带来的高效和便利，微波炉在大城市的家庭保有率不断的提升。
目前微波炉在重庆的普及率还是很低的，重庆市城镇居民的百户拥有量尚不足20台。在主要的家电产品中，微波炉的百户拥有量是最低的。重庆市的微波炉市场已经进入快速的增长期，微波炉的生产和销售每年均保持在相当高的增长水平；在这样的形势下，重庆市的微波炉企业应该一方面抓紧时间进行生产规模的扩张；另一方面积极拼争国内、国际市场，以期在未来的市场竞争中处于更为有利的市场位置。
但是由于现今产品的同质化程度较高，差异化缩小，消费者购买趋向个性化发展，大多数企业运用价格战的手段已经不能吸引顾客。所以企业从考虑微波炉外观、售后服务、促销活动等出发来吸引顾客购买产品。
重庆格兰仕微波率近期所推出“以旧换新”“微波炉没事培训班”等促销活动来招揽顾客，为了了解这次促销活动的可行性，我们做了这次市场调研来得出结果。
----20xx年5月国内微波炉市场前十强
名次 品牌 零售量份额 零售额份额
1 格兰仕52.10% 51.17%
2 美的 39.43% 36.31%
3 松下 3.18% 5.61%
4 LG 2.41% 3.16%
5 三洋 1.48% 2.09%
6 海尔 1.31% 1.50%
7 三星 0.04% 0.04%
8 西门子0.02% 0.07%
9惠而浦 0.01% 0.01%
10 澳柯玛 0.01% 0.01%
(备注：中怡康时代(CMM)的零售监测数据显示，20xx年5月国内微波炉市场零售量为41.80万台，零售总额为2.49亿元。)
二、调查目的
本次市场调查在特定的微波率卖场中对目标顾客进行调查访问和观察法等以达到以下目标：
1、了解顾客在购买微波炉时是否看重品牌，以及是哪些品牌。
2、了解顾客看重微波炉的那些功能，外观、价格、售后服务等。
3、了解顾客在购买微波炉时，促销活动对购买行为的影响。
4、了解顾客对格兰仕微波炉现行促销活动的评价。
5、了解顾客对“以旧换新”“微波炉美食培训班”活动的认可程度，并作消费者背景特征分析。
6、了解顾客对促销措施的期望。
三、调查内容
(一)消费者
1、消费者对微波炉的消费形态(消费观念、消费习惯)
2、消费者对微波炉品牌的看法(看重品牌、哪些品牌)
3、消费者对微波炉功能的要求
4、消费者对格兰仕微波炉现行促销活动的看法
5、消费者对格兰仕微波炉“以旧换新”和“美食培训班”等促销活动的认可程度
(二)市场
1、重庆市微波炉行业市场状况
2、重庆市消费者购买力
3、重庆市微波炉行业促销活动
(三)企业自身
1、格兰仕微波炉的产品特征
2、格兰仕微波炉进行的促销活动
3、格兰仕微波炉售后服务状况
四、调查方法
以问卷调查为主：在特定的卖场对消费者进行问卷调查。
原因：1、调查时间和调查人员有限，只能在特定的地点进行访问，数据代表性可能不够。
2、问卷调查形势比较简单，方便我们对消费者进行调查
3、问卷调查结果容易统计，数据真实可靠
4、问卷调查费用低，成本低
五、样本设计
调查决定采用配额抽样方法来进行样本的设计，调查对象及抽样如下：
消费者100位其中：家庭收入高35% 中50% 低15%
促销活动对其有影响的50% 没影响的30% 无所谓的20%
男50% 女50%
交叉控制表没做
要求：被调查者或被调查者家属没有从事这一行业的。
被调查者没有在调查公司工作的。
调查人员不要有意或无意的提示被调查者。
六、调查进度
第一阶段：初步市场调查 1天
第二阶段：制定计划 2天
审定计划 半天
确定修正计划 半天
第三阶段：问卷设计 1天
问卷修改确认 半天
第四阶段：实施计划 2天
第五阶段：研究分析 2天
调查实施自计划问卷确认后的第二天开始执行。
七、调查预算表：(略)
营销策划方案 篇6
高考刚过，又开始谢师宴，同为家长，感觉没什么意思，做为餐饮者，却是一个难得的机遇，看过很多方案，没有感觉一亮的东西，自己胡乱写了一点，希望给大家一点启发：
1、不管是什么方案，宣传很重要，你准备的再好，没人知道也是白忙活，所以，要有一些媒体上的投入，如果你能不花钱，那最好，媒体我感觉一般是当地的晚报和网络，具体情况你自己分析吧。总之要先喊两嗓子，造 声势，如果你能和报纸合作做个活动什么的则更好，比如，学生准备上大学前没事，凡在本店组织谢师宴什么的，可以免费培训学生假期做几个菜，我想家长一定欢迎，没有学习负担的准大学生们，也一定欢迎，最后再让他们拉家长来吃饭，一举几得你自己算吧。
2、谢师宴吃不重要，重要的是过程是否有意义，有值得考上大学家长骄傲的地方。这很重要，儿子或者女儿考上大学了，是值得骄傲和回味和其它人分享的过程，你要想办法设置满足家长表达骄傲心情的环节，简单的说就是满足他们的虚荣心，如何做，自己想吧
3、满足学生的喜悦心情，满足他们对中学生活的回忆和留恋，很好做，他们有大量的照片和视频，提前整理，现场放，这个有很多技巧，很多有意思的照片，你要用心才能找到。
4、场地的布置和小礼品等，一定要有气氛。比如门口设置一个龙门，有状元的服装等。
这几个做好了，我想，你的用户大体上应当满意了，细节很重要，你如果细心，一定能想很多更好的办法、
营销策划方案 篇7
一、序：
众所周知，长沙东一商业广场是XX市不可多得的商业地产项目，该项目所处的位置是XX市的商业黄金地段，将备受众多开发商、代理行及客户的青睐，房地产项目尤其是商业地产项目的开发，地理位置是营销成功的第一要素，而东一广场所处的地理位置是不容置疑的。我们相信，由一般的地产代理公司代理该项目的全程营销可能也会做得好，如果开发商的希望值不高，交由一般的代理公司进行营销也不会很难，但如果开发商的希望值更高，希望本来很好的项目能产生超值的回报，则应选择具有丰富的商业地产策划经验的公司或团队进行合作，则会取得超值的回报，也就是说，在众多的营销公司或营销团队中，就看准能做得更好，做得更快了。
项目很好，一般的代理公司或团队都有可能做得成功，但是由于项目的基本条件较好，营销的要求就越多，希望的回报附加值就越高，没有足够实力和能力的代理公司是无法做得很好的。我们认为，项目的营销合作对象，不是取决于公司的大小，也不是取决于合作公司营销项目的多少，而是在于用什么人来营销，在于营销的主要人员有没有足够的实力和丰富的营销经验。纵观广州、深圳众多大型、超大型的商业地产项目，从天河城、新中国大厦到中华广场、正佳商业广场这些超大型的项目营销中，无一不是以决定用什么人来营销取胜的。
我们这支队伍，是广东乃至全国商业地产浪尖上捕击的一班人，长期从事开发商的商业地产营销工作（祥见团队介绍），成功营销的案例足于我们“骄傲”。我们在与贵公司的领导沟通后认为，商业地产的营销大多是大同小异的，唯一不同的是谁的经验更多（不会走弯路），谁的方法最多（出奇制胜），谁的资源更广（客户源庞大）和谁的团队建设更有凝聚力和向心力（目标管理）。我们一班人的营销思路已经与贵公司领导沟通多次，营销的执行方案比如，项目定位、楼层定位、功能划分、区域划分、包装策划、推广策划、销售策划等等在此暂不必作详细的方案，我们要表述的是：项目的的营销方针和政策。
二、项目的营销方针
方针政策对头了，营销工作就会一帆风顺，如果方针政策出现偏差或错误，就会给营销工作走诸多弯路，导致营销失败。所以，在进行项目营销时，必须制定好营销的方针政策，我们认为：东一商业广场的营销必须遵循以下几个方针：
1、项目定位和商业定位
项目定位：城市ctmall
商业定位：负三层：停车场
负二层：超市
负一层：流行前线
首层：品牌名店
二层三层：百货公司
四层：数码城、小型家电城
五层：美食城、中餐厅
六层：电影城、娱乐城
七层：会所
以上定位可根据所需这面积作小范围调整和点缀。
2、定单开发：
所谓定单开发，就是与合作伙伴谈妥合作条件之后再进行项目的设计与建设。这种办法因为有合作伙伴的加盟，有利于提高知名度，有利于项目建设的顺利进行。比如我们在与电影院线合作时，引进有名的国际电影院线，有利于我们在项目推广中提高知名度，提升品牌附加值，而且会根据电影院线建筑结构的要求进行设计和施工，不会在施工之后再返工或修改，避免不必要的建筑成本。再且，由于要求合作伙伴下一定的开发定金，就会与合作伙伴形成捆绑式开发，风险共担，促使合作伙伴与我们竭心全力把项目开发建设好。
我们计划定单开发的合作伙伴是：美国时代兄弟华纳电影院线、广州百货大厦、广州友谊商店，日本吉之岛、哈根达斯、星巴克、肯德基、麦当劳、澳门街、焦叶、顺电、协亨、东泽、国美、劳宁、百佳、万佳、易初莲花、七十一便利店、天贸南大、韩国现代百货、宜家、钱柜、联邦、欧尚、欧陆、屈臣式、巴黎春天、西武百货、玛沙百货等等。
3、招商先行
项目的营销成功与否。关键在于招商，如果我们来营销，我们计划招商先行，把国际国内知名品牌招进来，以品牌的影响力和号召力提高项目的知名度和信誉度。当然，在招商这些品牌之中，不一定完全以纯租赁的方式进行，也不一定要求租户完全签订《租赁合同》，只要租户能下一定保证金和出具品牌广告配合文件即达到我们的目的。
4、强强联手
项目的销售成功，除其自身的亮点之外，必须有多方面的配合与衬托，我们计划采取“强强联手”的方式进行销售。比如以上我们提到的品牌，我们计划与他们其中的一些品牌进行联手打造一个长沙经典的商业项目。以上的这些品牌，我们都曾与之多次交往和谈判，也了解其所需所求，我们有信心使其加盟。
5、多种销售模式并存
因客户群体不一样，客户需求也不一样，投资的模式也不会相同，为了满足不同阶层、不同心态、不同能力的客户的要求，我们计划采取“直销销售”和“委托经营销售”等方式进行。
6、多渠道销售方式进行
单一的一种销售方式不足于在短时间内达到销售的目的，除非没有竞争对手和项目独一无二。我们计划三层销售方式，形成一个包围圈，第一层是本地客户的销售，针对XX县市的购楼
客户；第二层为XX市周边城市购楼客户；第三层为温州、台州、江浙一带等外省的投资客户（绝对不是炒楼团，而是投资团）。
这三层不同客户都有不同的购买需求，所以，必须利用其不同的购买欲望，采取不同的销售方式进行。
7、合理分配销售与自存物业的关系
绝大部份开发商开发楼盘的第一需求是回笼资金，第二需求是成功开业与经营。我们认为，东一项目也不例外，必须把回笼资金作为首期目标，我们计划把负一层、首层和二层进行销售，尽快回笼资金，负二层和三、四、五层以上作自留物业。因为一般的商业楼盘的三层以上，负二层以下都是比较难销的，如果倒过来把负一层、首层和二楼作自留物业，负二层和三、四、五层以上作销售物业，势必给首期的资金的回笼带来很大很大的压力。其次，由于商业规划、区域规划、商户划分的局限性，负一层、首层和二楼售价高，租金自然也高，高租金对大客户来说是接受不了的，大客户只能往负一、负二或二、三楼以上安排。所以，首层、负一、负二层尤其是首层不能租给大客户的，大客户只能往上或往下走，如果三四层作销售楼层、租金回报低，自然售不起价。售价与租金价是相辅相成的，所以，必须把负一、首层和二层销售，其它楼层作自留物业。必须遵循而不能违反这个规律，如果违反这个规律势必受到市场无情的打击。
8、提高住宅部分的档次设计与包装
东一所处的位置是喧闹的商业旺街，且占地面积不算大，项目楼上如做成普通的住宅则缺少小区的概念，当今住宅如果不处于小区内各种配套齐全，则售价不会有多大的升值空间，根据项目的地理位置和裙楼以下为商业广场这个不争的事实，楼上住宅做成酒店式公寓，配以豪华装修，售以自用和投资，甚至可进行投资回报的销售模式，开创长沙酒店式公寓投资回报的新篇，此项工作在具体策划过程中会有详细的介绍。
9、商管与物管
商管与物管既是销售招商成功的基础，又是商业成功经营的延伸，对于商管和物管，我们计划是借鉴广州天河城和中华广场商业广场两巨头管理模式，即挂名有名的香港物业管理公司和商业广场管理公司，由这些公司派员直接参与和领导管理，其编制则隶属于开发商，既可以借用其名配合广告推广，增强客户的信心，又不至于被其牵制和控制成本。此项模式在具体操作过程中我们有实际的经验，对与其谈判的方式方法和实操过程都有很了解，如我方能介入，此项工作不必担忧。
三、团队介绍
1、人员介绍
首席负责人：先生
曾经操作国内大型和超大型的商用物业，具有多年商用物业系统操作经验，对商用物业有国际国内先进的理论指导和丰富的团队管理经验。经历有：
7万平方米商业面积的新中国大厦销售经理；17万平方米商业面积的中华广场营销总监；42万平方米商业面积的正佳商业广场营销总监；80万平方米面积的华南mall招商总监；中国头号商业地产商的万达集团的营销总监；贯美（国际）控股公司销售总监、副总经理；中鹏公司总经理。
销售执行总监：先生
曾经操作国内大型和超大型的商用物业，具有多年商用物业系统操作经验，一流的商用物业职业经理人，经历有：
7万平方米商业面积的新中国大厦销售经理；17万平方米商业面积的中华广场营销副总监；42万平方米商业面积的正佳商业广场营销副总监；80万平方米面积的华南mall招商副总监；长泰商业广场营销副总监。
招商执行总监：先生
获房地产专业学士学位，曾经操作国内大型和超大型的商用物业，长期从事策划招商一线工作，具有丰富的实操经验和深厚的行业理论基础，拥有商用物业系统的目标客户群，经历有：
80万平方米商业面积的华南mall招商经理；广州五洲装饰专业世界营销经理；亚洲美博城营销经理。
销售招商经理：先生
曾经操作国内大型和超大型的商用物业，长期从事销售招商一线工作，具有丰富的实操经验，拥有商用物业系统的目标客户群，经历有：
80万平方米商业面积的华南mall招商经理；亚洲美博城营销经理；长泰商业广场营销经理。
广告总监：先生
从事广告工作十余年，商用物业广告专业人士，现任广州天池广告公司总经理。
策划总监：先生
从事广告和商业划策工作十余年，商用物业广告专业人士，具有丰富的商用物业策划经验，现任广州天池广告公司副总经理。
策划总监：先生
曾成功操作国内大型和超大型住宅和酒店式公寓等物业，对商场、住宅和公寓有着丰富的实操经验和成功案例。
经历有：广州天与地房产策划公司副总经理。成功操作广万达商业广场
万达集团为目前国内头号商业地产公司，在中国23个大中型城市拥有100多万平方米的商业面积，主要分布大连、沈阳、长春、济南、长沙、武汉、上海、北京、天津、南宁等。已呈现规模性、连锁化的经营模式，注入先进的文化理念、超一流的管理水平，具有很强的品牌辐射能力，在许多大城市有扩张计划。
新大厦：
广州珠
江新城西边，广州最成功的涉外酒店式公寓典范。
天文苑：
广州XX区体育中心高档住宅的典范。
太平洋电脑城：
广州最旺的电脑专业市场，地处广州天河总统大酒店旁。
3、运作模式
商业地产项目在前几年之中一般是推行代理公司代理方式，但近几年已经从代理方式向合作方式转型。我们一班人长期以来都是在开发商公司任中高层领导，与代理商打交道不知其数，深谙采取代理方式营销的利弊关系。纵观广州成功的超大型购物中心，无一个是用代理公司作全面代理营销的，其案例为天河城广场、中华广场、正佳广场这三巨头，没有一个是用代理公司代理的，原因是：超大型的购物中心不是单一的住宅型包装与销售，而是策划、销售、招商、商业管理、物业管理、工程设计、资金滚动、商业运作、区域划分、商户组合、品牌组合、商住理念等庞大的系统工程，代理公司由于其单纯的代理方式已不适合大型商业广场营销的要求，所以，我们认为要借鉴广州大型商业物业成功的经验，我们建议如下：
采取目标管理的方式进行营销：
制定好目标。采取责任到人，营销负责制方式进行。项目成立营销中心，我们是项目营销中心人员，营销中心设总经理一人，副总经理二人，大体框架如下：
总经理
副总经理1：下辖策划总监、招商总监、销售总监
副总经理2：下辖内务总监、商管物管总监
策划总监下辖策划部、广告部
招商总监下辖招商大户部、招商品牌部
销售总监下辖销售一部、销售二部
内务总监下辖人事行政部、合同按揭部
商管物管总监下辖商业管理部、物业管理部
以上人员设目标管理制度，制定目标、放权实施，责权利落实到人。
4、合作框架
我们的团队是一支充满活力的团队，也是一支有着丰富商业地产营销工作的团队，在广东乃至全国都有着我们的团队全面营销的成功案例，我们的这一支队伍是广东乃至全国商业地产浪尖上搏击的一班人，我们对东一的营销充满着信心。现在我们提出下列合作框架：
（1）、由我们全盘策划、销售和招商，我们的方案提交公司领导审定之后，由我们负责全面执行。公司不干预我们的工作，但可监督我们的工作，我们对公司负责。
（2）、佣金计算方式：
①、以销售总额的百分比提取佣金；
②、开发商定出底线价位，我们在底线基础上进行全方位的努力和项目的包装，以提升项目销售附加值，提高销售价，超价部分5：5比例分成，公司占50%；我们占50%。
（3）、公司提供办公场地和办公用品以及商务用交通工具。
（4）、以公司营销中心的名义而不是以代理商的名义对外公开，以增加客户的信心。
（5）、队伍人员的工资奖金由我们自行承担。
四、我们的优势
1、我们一班人多数具有8年以上的商业项目营销经验，从事开发商中高层领导工作，运作的商业项目是中国最大的项目之一。其成功的个案是全国商业地产的楷模，如一九九七年新中国大厦的返租回报是我们创立的，风靡全国已有六、七年时间经久不衰（当然现阶段由于政府的干预，有所改变政策），一九九九年的中华广场的城市mall、现阶段的42平方米的正佳商业广场和50万平方米的华南mall、全国商业地产巨头的万达，无一不留下我们的“丰功伟绩”。可以说这几年来，我们都是在全国的商业地产的浪尖上搏击，可以说“会当凌绝顶，一览众山小”，经验和能力是不必置疑的，希望能把过去学到的东西在东—发扬光大，“到中流击水，浪遏飞舟”。
2、拥有庞大的客户群体：庞大的客户群体是我们成功招商和销售的源泉，全国乃至世界的有名品牌尽在我们的掌握之中，有部分主力店本身就与我们多次合作和协作，我们对主力店的谈判有不可替代的能力，这是我们的一道招牌。
3、策划、销售、招商本身是我们的强项、商业管理、物业管理我们又是比较熟悉，与全国有名的管理公司有多次的合作和谈判经验，对项目下一步的管理有经验。
五、我们的服务内容（见附表）
州新大厦、天文苑、五羊新城、珠江新城的南天广场，汇豪大厦、天河太平洋电脑城等高档住宅和商用物业的营销。
2、案例介绍
正佳广场
总占地面积达5万平方米，总建筑面积42万平方米。在建商业面积30万平方米；远期规划建设48层写字楼和30层服务式公寓，建筑面积12万平方米。正佳广场和天河城广场被定位为天河商业的“双子星座”。
中华广场
由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一——香港昌盛集团有限公司全额投资建成。他雄居于XX市中心——中山三路与较场西路交界处，处于地铁烈士公园上盖，广场北与广州著名的公园“烈士公园”相对，东与广州最大的休闲广场英雄广场为邻。地下负一层与烈士陵园地铁站a出口相连接，多路公交车路经此地，交通网络四通八达，出行畅然无阻。由中国著名设计大师精心设计，占地面积3万平方米，建筑面积达17万平方米，集购物、饮食、娱乐于一体的
大型综合购物广场。
亚洲美博城
规模宏大，占地4000平方米，是亚洲第一的专业化妆品交易中心，建筑面积达50000平方米，商铺有500个，设计新颖，规划完备，设立展示中心、交易中心、电子商务中心、培训中心，满足经营者的需要，在全国同类化妆品专业性中档次最高、规模最大。
华南mall
由XX市民企“三元盈晖投资发展有限公司”投资的“华南mall”已全面兴建。该项目号称中国最大mall、总投资超过25亿元，计划于20xx年底正式开业。
“华南mall”项目调研策划历时3年，它借鉴了世界上mall成功的经营理念，由国际上顶尖的设计团美国jwda建筑师事务所、美国edsa景观设计院，法国建筑师（pa）集团为主担纲，并由众多国内外知名专家教授参考规划设计。
“华南mall”将打造成度假旅游、休闲娱乐、购物消费融一体的“一站式”消费。“乘船逛大mall，购物看风景”，这是商业面积达45万平方米的“华南mall”的主要卖点。其主题规划在整体布局上沿东江西支流“依河就势”而建，浓浓的欧美风情营造出浓厚的国际特色。每组建筑中心都有自己的主题：东西向的“香榭里大道“及南北向的“情趣大道”为轴线，水道景观贯穿各部分，可容纳约6000人的表演场为两条主轴线的交汇点，也是整个建筑乐章最灿烂的部分，为商业区的中心。对马可钟楼、酒店、6万平方米的美食城围合而成的商业广场，是景观的又一个高潮，构成大mall的次中心。在人群流向的高聚集处，拓展两个表演场，使整个构想和规划精彩不断，高潮迭起。
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