关于房地产策划方案4篇
为了确保工作或事情有序地进行，就需要我们事先制定方案，方案是在案前得出的方法计划。那要怎么制定科学的方案呢？以下是小编精心整理的房地产策划方案4篇，欢迎大家分享。
房地产策划方案 篇1
一、 活动概述
活动背景：
1、热今后我们要更好的为国人们建造我们自己的房子。
2、庆祝我公司在20xx年取得的优异的业绩让员工感受我公司的文化理念和管理理念，展望20xx年的工作。
活动时间：
20xx年xx月xx日下午14：00-22：00
活动地点：
xx酒店
参会人数：
公司xx名全体职工，xx位特别嘉宾
年会基调：
和谐、欢快、大气
二、活动主题
同心同行，共创未来
三、活动口号
集体的努力，大家的荣誉
四、活动流程时间安排
1、14：00准时进入会场，14：30分会议准时开始。
2、14：00开场舞，主持人宣布大会的开始，致《开幕词》。
3、15：00-15：30首先请总经理做陈述报告，总要概括我公司去年所取得的业绩。
4、15：30-16：30请各部门负责人做年终陈述。
5、16：30-17：00由副总经历宣读XX年优秀员工名单，优秀员工上台领奖。优秀员工发表获奖感言。
6、17：00-18：25联欢文艺汇演，首先由领导表演，员工代表表演员工自己准备的节目。17：25-17：30所有演员上台齐唱《xx》
7、18：00-19：00互动游戏：
（1）三七令
用具：无
人数：无限制
方法：多人参加，从1-99报数，但有人数到含有3、7的数字或3、7的倍数时，不许报数，要拍下一个人的后脑勺，下一个人继续报数。如果有人报错数或拍错人则罚酒。
兴奋点：没有人会不出错，虽然是很简单的算术。
（2）开火车
用具：无
人数：两人以上，多多益善
方法：在开始之前，每个人说出一个地名，代表自己。但是地点不能重复。游戏开始后，假设你来自北京，而另一个人来自上海，你就要说：开呀开呀开火车，北京的火车就要开。大家一起问：往哪开？你说：上海开。那代表上海的那个人就要马上反应接着说：上海的火车就要开。然后大家一起问：往哪开？再由这个人选择另外的游戏对象，说：往某某地方开。如果对方稍有迟疑，没有反应过来就输了。
兴奋点：可以增进人与人的感情，而且可以利用让他或她开火车的机会传情达意、眉目传情。
8、19：0019：30欢乐大抽奖，凡是在公司就职满满三个月的员工均可参加欢乐大抽奖活动
奖项设置：
特等奖：一名，xx。
一等奖：两名，xx。
二等奖：五名，xx。
三等奖：十名，xx。
纪念奖：五十名，xx。
9、19：30主持人宣布此次大会结束。
10、19：30-20：00自由活动时间。
11、20：00-22：00首先由董事长讲话，展望XX年工作，激励员工在XX年能做的更好，大家新年快乐。用餐期间公司领导及员工到个桌敬酒，同事之间交流沟通，增进彼此之间的距离。
房地产策划方案 篇2
一、活动时间：
20xx年6月20日至9月28日
二、活动地点：
郑州市金水区银河湾皇宫大酒店
三、活动组织机构：
顾 问： 耿 涛
活动总指挥： 张 龙
方案总执行： 王炳正、胡盼盼、李新彪、赵西燕、宋 鹏
方案操作实施：各部门负责人
四、活动背景：
以集团领导的指示为指导，结合中国皇宫餐饮集团旗下各店陆续举办的“皇宫海鲜美食节”的契机，现在正值本市食客摇首期盼的海鲜美食盛事的最佳时机，为把握当前的河南的海鲜餐饮市场，通过“秒杀海鲜”惊爆效应达到海鲜美食节活动的影响力，提升酒店的消费档次，拉高营业额，切实为酒店创造效益。
创立于20xx年10月的郑州市金水区银河湾皇宫大酒店，坚持以“为郑州市民争光，为河南人民贡献”为经营理念，以弘扬中国皇宫美食文化为已任;坚持以独具魅力的鲍翅燕和胶东海鲜为经营特色，同时融入中国各地的经典菜系，现在的郑州皇宫大酒店可以说已深入人心，是郑州市餐饮界的代名词。皇宫大酒店“海鲜美食节”活动即将举行，我们担负着为河南人民贡献的责任和使命，一定要呈现给广大市民一个满意加惊喜的“海鲜美食节”。
五、活动目的：
在酒店内主要以展示胶东海鲜、大连海鲜及广东海鲜美食文化为主，利用各种媒体宣传力和公信力进行本次活动的互动，把握当前的河南的海鲜餐饮市场，通过“秒杀海鲜”惊爆效应达到海鲜美食节活动的影响力，彰显皇宫的品牌，提升酒店的消费档次，拉高营业额，切实为酒店创造效益。
六、活动总主题：
海鲜生猛笑迎四方宾客，美食飘香喜逢八面亲朋!
七、活动分主题：
活动分为两个部分和两个时段组成。
第一部分：xx月xx日至xx月xx日
广告词：“天螺地壳、尝转--胶东”(胶东贝内、壳内海鲜为主打产品)
第二部分：xx月xx日至xx月xx日
广告词：“参情拥鲍、情撒--大连”(大连海参、鲍鱼等海鲜为主打产品)
第三部分：xx月xx日至xx月xx日
广告词：“ ”(广东高档鱼类等海鲜为主打产品)
八、 广告基调：
让我们对美食的追求改变您的饮食习惯。
九、活动方案：
活动第一部分：
天螺地壳、尝转--胶东(xx月xx日---xx月xx日)
包房：品胶东珍宝、送美味海鲜
1、甄选胶东海域高档贝壳及海螺类8种任君点用，送其他低档螺类以此作为特色!(要求本地市场少有、制作方式考究美味)
胶东海鲜：
送(白灼基围虾、贝类大全、海底总动员)任选一种菜品。
2、享受以上赠品的同时返劵不变。
3、凡是预定包房的客人均可参与由郑州皇宫大酒店所推出的“海鲜秒杀大动活动”
大厅：
1、活动期间大厅原有的 折酬宾活动不变。
2、依据胶东海鲜的进货价格的高低每天推出6款特价螺类作为大厅的亮点(每桌限点2款、要求价格均在 至 元以内/每斤(份量不限，海鲜菜品不打包)。
活动第二部分
参情拥鲍、情撒--大连(xx月xx日---xx月xx日)
品大连海鲜、镖幸运大奖
包房：
1、精选鲍鱼、海胆、海参、海肠、赤贝、海星为特色、另外搭配本地海鲜市场内其他特点海鲜(鱼、虾、蟹等)以此作为亮点(力求新奇特效果)如：(菜品名称)
2、包房内消费：点主菜送(3种菜品名称 )
任选一样刺身加收20元加工费，翅汤加收5元/位成本费)
3、为增添趣味性对每位来店的消费的客人采取转盘飞镖“镖奖”每桌限一次，中奖率百分之百内容为海鲜品种，客房(种类)消费劵等，品种按价格高低设置不同难度，投中当堂兑现。(如客人买单后中奖消费需下次使用)
4、包房内的返劵可同步操作。
大厅：
1、大厅原有的 折不变。
2、根据大连海鲜进货不同设定6款作为特价建议价 至 元以内，(大连海鲜)限点两款，(份量不限，海鲜菜品不打包)。
3、大厅消费折后价满888元均可参与镖奖活动。(宴会以5桌一镖为基数)投中当堂兑现。(如客人买单后中奖，消费劵需下次使用的消费劵不参与镖奖)
4、宴会满10桌，每桌可任选2款特价海鲜，其它菜品不再予以折扣其它宴会优惠项目可同时享受。
鲍翅燕特价继续进行：(6月xx日到6月xx日)
鲍翅燕特价新品：
十、店堂布置
1、整体要求：热烈、喜庆、突出主题。
2、为了突出热烈和喜庆、气球和彩带是必不可少。
3、外围气球拱门活动之日起只剩摆放3天，烘托气氛。
4、大堂内彰显主题设计，按沙盘性质制作人工海滩和海水，并放置小型海鱼!周围插置小型椰子树，人造沙滩上用刨木雕刻渔船和渔民，大海螺竟可能突出主题!大主题上增加倒计时告示表。
5、活动之日为突出海鲜美食节氛围一楼员工统一着装“海岛服”，一楼零点大厅和包房走道悬挂活动宣传条幅和宣传海报(大厅6条、各楼层可用电梯口各1个海鲜宣传架)
6、在海鲜池上挂饰垂掉装饰品，增加其他观赏性较强和好饲养存活的海鲜物种。(如鱼类、海龟、海豹蛇、海鳗、大鲨鱼等)
7、总台前适当位置准备一个气垫水池并试养多种小金鱼，另外准备一些鱼缸，为回馈带小孩或者需要养鱼的客人，适当进行赠送。(鱼缸需付费，每只鱼缸10元，含小水草及一包鱼料)
8、宣传册的设计精美。
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十一、媒体宣传
1、联系本地电视台、报子等媒体进行3天的宣传造势活动，搞好海鲜美食节的前期准备工作。
2、联系印刷商家印制1000至3000份“海鲜美食节”的宣传页，在附近散发。
3、广告活动前3天进行倒计时内容提醒。
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十二、各部门主要工作安排(进度)
(一)、接待部(负责人：宋鹏)
1、在活动方案出台后，组织员工学习活动内容，按方案认真操做好此次美食节;
2、6月2日之前完成店内菜牌制作、印刷品、店堂POP、喷绘、特价桌牌等的设计制作;
3、认真全面细致做好重点客户的拜访与活动宣传工作;
4、做好活动的气氛哄托，外围汽球拱门及店堂内的装饰。
5、做好店内的装饰，主题的制作把关。
6、宣传海报内容。
(二)财务部(负责人：杨慧)
1、负责对美食节期间的毛利率，向总经理提交报告、分析原因。
(三)采购部(负责人：尚延国)
1、协同厨房部做好海鲜市场价格的考察，协同仓库做好调价。
2、对比济南四个兄弟店海鲜价格，及时采购物美价廉的海鲜。
3、全力做好厨房海鲜申购原料的采购工作，全力保障厨房的需要。
(四)前厅部(负责人：赵西燕)
1、在活动方案出台后，组织员工学习一次活动内容，熟记活动的每一项，能主动提醒客人消费情况，按方案认真操做好此次美食节;
2、6月5日之前，协助接待部做好海鲜美食节活动厅与零点大厅装饰的布置工作;
3、配合营销部做好店内、店外的广告及POP的张贴工作;
4、各楼层在服务质量上下苦功，将人性化服务，细节服务，微笑服务，亲情服务，规范化服务做出一流水平，确保各项工作的有效顺利进行。
5、前厅大堂迎宾的站位，重点负责迎客与送客。
6、所有服务员必须在活动期间重点做好海鲜类菜品的菜品介绍、鱼头酒服务，突出海鲜美食节的氛围。
7、PA部要确保大理石地板的光亮，细化各区域的卫生，彰显酒店的堂煌与威严。
(五)厨房部(负责人：王炳正、胡盼盼、李新彪)
1、与财务部、采购部及仓库配合做好“海鲜美食节”活动期间的物品(原材料)的调价、核价采购，验收工作，确保活动期间食品的质量;
2、认真扎实做好厨房的卫生工作，以此保证活动期间的食品卫生与洁净、让广大消费者吃得放心;
3、在活动期间一定要做好各类出品的工作，既要稳定酒店特色招牌菜，又要对各类菜品进行不断的创新，确保活动期间出品的质量;
4、厨房要确保活动期间的上菜的速度;
5、确保海鲜及特价海鲜的货源充足;
6、对原有海鲜做法的创新。
(六)保安部(负责人：柏德运)
1、负责活动期间汽球拱门的管理。
2、停车的规范摆放和安全。
3、酒店及客人的财务安全。
4、酒店停车场的'整洁。
5、酒店所有消防设施能够正常使用，做好消防设施检查，消除安全隐患。
(七)工程部(负责人：刘建立)
1、负责对酒店内所有设备设施进行检修，确保酒店亮堂，及设备设施的正常动转。
2、所有存在的硬件全部要及时维护，存在问题要及时维修。
房地产策划方案 篇3
一、 前言
就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。
二、市场分析
1.1写字楼宏观市场分析
在房地产开发四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买(或租用)写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以96年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至20xx年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40%。20xx年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。
1.2武汉写字楼现状分析
要分析武汉写字楼市场，首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。
武汉写字楼主要集中在商务区汉口区，高档写字楼售价基本在6000-8000元/ M2之间，租价基本在40-70元/ M2·月之间，，管理费基本在10-15元/ M2·月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90%左右，建银大厦、瑞通广场等四座写字楼入住率都在40%以下。
武汉所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命，注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。
2、主要竞争对手分析
2.1同质同档写字楼竞争对手分析(见附表1)
因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。
2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析
在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦，中商广场目前出租率仅为25%，而亚贸广场B座入住率达100%，江天大厦入住率为80%，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。
亚贸广场经济指标
名称：亚洲贸易广场
地点：武昌区武珞路628号
开发商：亚洲贸易广场股份有限公司
总占地面积：12000 M2
总建筑面积：120000 M2，其中A座建面36000 M2
规划：由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成
层高：A座28层 B座32层
功能：底楼—美食城、肯德基、停车场
一楼—五楼为商场
A座8-17层原规划为四星级宾馆，现定位为写字楼
A座18-28层为高档写字楼
B座为高档写字楼
租售方式：出售、出租、以租代售三种形式
售价：均价4800元/M2，整体购买还有优惠，并有一定的投
资优惠政策
租价：均价70元/M2，大面积出租可优惠(以此价位出租，其实是引导客户选择购买方式的采用的策略)
以租代售：120元/ M2·月，五年期满，产权归客户，但每年租金需每年第一个月付清(选择此种方式的客户也不会多，以100M2面积计算，首期付出了20%的款项后，五年共付70万元，而采用按揭形式购买仅需480000元，相当于五年分期的70%)
管理费：5.5元/ M2·月
入住率：B座100% A座尚未入住
配套：具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施，具体为裙
楼大型商场(全市第四)，200泊位停车场、新加坡美
食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄
球馆、美发美容中心等。
实用率：69%
外立面装饰：裙楼玻璃幕墙，塔楼以白色条砖为主，配浅 蓝色玻璃
内部设施：中央空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、A
座共6部电梯
内部装修：写字楼无天花、水泥地面
优惠政策：
三、 项目分析
1、项目理解
项目名称：中商广场
地点：武昌区中南路
占地面积：6700M2
建筑面积：
规划：由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成
楼高：180米
楼层：A座49层 B座38层(均含地下二层)
功能：地下一、二层为停车场
地上1-6层为购物中心
地上7-9层为饮食娱乐、休闲、健身中心
地上10-49层为写字楼
实用率：62%
室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部
专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2 米
室外交通：46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、武昌
火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车
智能化：中商广场具备5A功能，即自动化管理系统(BAS)、
自动化监控及保安系统(ACS)、消防自动化系统
(FAS)、通讯自动化系统(CAS)、办公自动化系统
(OAS)
空调设施：美国特灵牌制冷机组及中央空调系统，另有新风
增氧系统
消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报
警阀，多层次消防安全保护，主楼第10、23、36
层为防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设 2部
直升全程消防专用电梯
供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小
时供电，另设进口人防应急柴油机发电机组，以
供主要设备的紧急启动
停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系
统由电脑控制，全天候服务
外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以米黄色进口面砖和绿色
玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰
内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用
高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套
装修。写字间均装天花，地面铺地毯
租售方式：可售、可租
售价：均价7000元/M2
月租价：35元/M2起，升高一层加1元/M2，均价约为55元/M2
开发商：中商集团中江房地产开发有限公司
物业管理：中江物业管理有限公司
物业顾问：香港屋宇物业管理有限公司
建筑商：武汉建工集团
2、过往推广策划
2.1过往市场定位：5A智能大厦
2.2过往目标客户群定位：IT行业
2.3过往销售价格：7000元/M2
3、项目机会及优势分析
3.1中国年底加入世贸国外资本的涌入促进整个写字楼市道好转，本项目作为写字楼同样受惠。
3.2 国家开始西部大开发，武汉是通往所有西部开发的中间点，水、陆、空交通发达，作为内地最大城市的武汉商机增多，因此，伴随西部开发的不断深入，武汉的写字楼市道会有所好转。
3.3 中商广场为武昌第一高楼，作为武昌区地标性建筑，具备较强的吸客能力
3.4中商广场为武汉上市公司中商集团开发，中商具备品牌优势，中商品牌可供挖掘和利用
3.5中商广场地处武昌区主干道内环路中南路，交通发达，周边
众多金融机构和政府机关，紧邻省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武汉政治中心，尊贵之气、
儒雅之风油然而生，地理优势无可替代。
3.6中商广场原有的宣传推广和销售手法欠缺，即缺乏整体包装，
又无灵活优惠的租售政策，在此方面可利用敝司的优势，充
分整合中商广场现有资源，对中商广场重新包装，制定灵活
优惠的租售政策，通过经验丰富、训练有素的销售人员推介，软件方面可塑性相当大。
3.7中商广场为5A智能型甲级写字楼，智能型是高档写字楼的必
备功能和发展趋势，中商广场具备作为智能型大厦的基本功能。
3.8 中商广场租售价格能根据市场作适当调整，从高于竞争对
手30%的率下降到20%左右，即从7000元/M2调整为5600
元/M2，价格渐趋合理，同时说明中商广场领导层能尊重市场、灵活应变。
3.9 中商广场内外装饰装修在区域范围内首屈一指，写字间装有天花，地面铺设地毯，为竞争对手所没有，进一步拉近了与
竞争对手的价格距离，同时提高了楼盘的附加值。
3.10中商广场为现楼，对于那些对期楼缺乏信心的投资客及急于
租场办公的企业来说，有信心和时间上的优势。
4、项目问题及劣势分析
4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越临近，但尚未正式加入，
因此，外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面，寻根据点尚需时日
4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势，但武昌区毕竟是文教
科研区，真正的商务区在汉口。因此，缩小了客户群的范围。
4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘，档次虽略低，但以
其价格优势吸引了部分客源，中商广场在价位上偏高，虽经调整渐趋合理，但价格比较来讲仍无任何优势。
4.4中商广场虽然为武昌第一高楼，但外立面缺乏现代感，作为
地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此，
要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。
4.5中商广场为现楼，现楼有现楼的优势，同时也有其不利的一面，“是骡子是马”已清清楚楚，缺乏进一步炒作和想象的空间，对爱炒期楼的投资客已无空间。
4.6中商广场实用率仅为62%，为同区域最低，且配套设施不完善。
4.7中商广场已作过宣传推广，尽管原因很多，但从业绩来讲，
应视为不成功，因此，要重新包装项目和做好项目，需付出双倍的努力。
四、项目介入市场身份设定
根据以上市场分析及项目分析，本项目介入市场身份设定如下：
1、市场形象定位
中商广场从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，敝司建议首先将项目重新包装定位，以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目详细分析得出的思考：
项目形象定位为：武汉市内环线商务区标志性智能大厦
原因：该项目有足够的质素支持上述定位
支持点：
1. 1该项目位于武昌区内环线中南路上，中南路为武昌的商务中
心和武汉金融一条街，也是武汉商务区之一，以此淡化人们
心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势，同时强化
位于武汉政治中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的独性。
1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑，高度为180米，这是中商
广场成为标志性建筑最大的支持点，即唯一性。
1.3中商广场拥有5A级智能系统，即自动化管理系统、自动化监
控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动
化系统，是其与其它项目与众不同之处，即权威性。
2、项目市场推广定位
根据上述市场定位，我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。
项目推广定位：领袖风范、商贵首选
2.1理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企
业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户
群体的特性，突出尊贵感。
2.2领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，
以楼盘第一高度、5A级智能系统等设施质素及香港屋宇物管
公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目
的都是商界中的“翘楚”、“ 枭雄”，这对于真的“枭雄”会获
得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业
主来说也会以入主中商广场办公而自豪。
3、目标客户群定位
3.1从企业性质定位
境外跨国企业，尤其是知名国际企业
国内中大型国有企业
国内有实力的私营企业
3.2从企业类型定位
房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业。
3.3从目标客户的来源定位
对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业;
现有租户15%，即现租户之60%转为买写字楼。不过要使现有租户60%转为购买即需要有一套比较优惠的措施。(优惠方案在推广策略里面详述);
投资客50%，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。(具体方案在促销策略里面详述);
自用型买家35%，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。
但首期款不能太重，贷款期不能太短。(具体方案在促销策略里面详述)
4、项目价格定位
4.1 售价：均价5600元/M2，虽然此价格仍为武昌区写字楼最高
价，但与写字楼质素相比，此价位应能为目标客户群所接受，
此价位应该是中商广场的价格突破点
4.2租价：起租35元/M2，层差1元/M2，即均租约55元/M2，
另管理费12.5元/M2(含空调费)
五、项目包装
1、 售楼部、租赁部包装设计建议(见附图)
原则：体现中商广场的档次与风格
体现一种大气、豪气
2、 中商广场写字楼样板间设计建议(见附图)
3、 中商广场大门前升旗设计(见附图)
4、 更改楼名，作为商厦名称中商在三大不足：一是不大气，虽然中商是开发公司中商集团的简称，但作为标志性建筑，如用公司名称，一般来讲不会大气，像广州几乎所有甲级写字楼均未用公司名称作楼名;二是“中商”同造谣中伤的中伤谐音;三是中商似乎给人以中商、外商区分之感。因此，建议“中商广场”改为“中南广场”，理由除上述四点外，尚有三点：一是中南也同样可理解为是中南商业股份有限公司的简称，与中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以说是“路王”，同时也是内环路主干道;三是中南有中南地区之地域概念，包容性更大。
六、推广策略
1、 本项目推广四大障碍点
1. 1区位概念上的障碍。本项目位于武昌区，一提武昌，人们很自然认为它是一个文教科研区，似乎与写字楼关联不大，从而降低了对本项目的认同感。同时，人们总是拿它与同区域亚贸比，所以总是在圈圈里跳不出来。
1. 2价格劣势上的障碍。对于投资客来讲，最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题，对楼盘质素的考虑不在首位。因此，很难吸引投资客。
1. 3项目自身质素的障碍。本项目走的是甲级写字楼，5A智能大厦。但本身质素未全部到位。例如配套不全，外观不气派，缺乏现代感，从而与竞争对手没有一个相当明显的差距。
1. 4付款方式的障碍。在项目价位无优势，质素无明显差别的情况下，呆板和繁重的付款方式应是造成本项目前期不成功的主因。
1.5 目标客户定位不准。项目原目标客户定位为IT行业，虽有一定道理，面太狭窄。
2、 本项目推广五大突破口
2. 1区位突破，改变人们的思维定式。区位上主要不提武昌，以免和文教和亚贸捆在一起，而是提内环线，因为内环线可说是武汉的商务中心，而本项目位于内环线中南路上，。即称位于内环线商务区。这样提，同时又与亚贸进行了区隔，为说明价格比其高提供了有力证据。
2.2价格突破、调价、调至5600元/M2，缩小与同区域竞争楼盘
价格差，同时又与内环线同质楼盘比有价格优。
2.3项目质素提升，硬件方面除部分包装及可装修写字间计已基
本定型。因此，只有从软件方面强调其与众不同，如知名物
管公司管理，星级服务，可为买家免费提供举行企业和产品
展示会的场所等。
2.4付款方式的突破，价格上的不占优，注定该项目要做成功必
须调整付款方式，使付款轻松，付款时间延长。因此，采取
五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以
此增强投资客的信心和减轻付款上的负担。
2.5 目标客户原定为IT行业，IT行业虽发展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本项目容量大，仅消化IT行业当然吃不饱，因此要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业，如房地产公司、保险公司等。
3、 设计logo、统一标识
4、 项目包装(前面已述，略)
5、 宣传主题
5.1中心上的中心(强调区位)
5.2东方之颠 世纪基业(强调气势)
5.3上流品味 领袖风范(强调地位)
5.4商贵云集 商贾首选(强调客户群层次)
5.5口首付、口风险、五年返租 震撼江城(强调付款轻松及高回报率)
5.6首付一万几，月供一千几，租不如买(强调购买的轻松和价值)
6、 媒体广告(见附页)
7、 媒体计划(略)
七、营销策略
二、 营销节奏及分区销售建议
A座为10—50层为写字楼(其中第10、23、36层为安全层)，即共38层写字楼，面积约40000M2。
B座10—38层为写字楼，(其中第10、23、36层为安全层)，即共26层，面积约26000M2。
分区销售：建议A、B两座，高、中、低三个不同楼层，第一阶段推广时，均拿出部分销售，其中以B座略为多拿一些，底层略为多拿一些。以尽量销售略差的写字间。
2、 价格策略
2.1 价格均价建议不高于5600元/M2
2.2 价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差
2.3 拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告，以低于亚贸广场均价的价格销售，以吸引更多客户。
2.4 价格拟定实行“低开中走”策略，先以较低价入市，再根据销售情况调整价格。如销售情况好，则微升。
3、 付款方式策略
3.1 付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。
营销节奏共分五个阶段：筹备期，内部认购期(主要针对现租户)公开销售期，强销期和续销期。
3.2投资秘笈主体内容
3.2.1因本项目与周边竞争对手相比，价格偏高。因此，唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险，方是本项目从市场突围的突破口。因此，建议采用五成五年免息分期，五成八年银行按揭的付款方式和五年返租，年回报率10%的返租方案，针对具体客户实施如下。
3.2.2针对中商广场现有租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外优惠(免二年物业管理费)。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，我们炒作的空间也增大了，试想如果说某幢大厦所有租户都转成为买家，对外界将是怎样的震撼。因此，在市场不明朗的情况下，对现有租户实行“租转售“策略，这是对承租客户和贵司可能皆大欢喜而且极其重要的一步。具体实施举例如下：
例：现有一客户租用中商广场写字楼100M2，租期二年，租金为平均租金约55元/M2，管理费为12.5元/M2，现实行“租转售”， 售价为5600元/M2，同时给予赠送两年物业管理费的优惠政策，则计算如下：
该写字楼原销售总价为：100 M237000元/M2=700000元
该写字楼现销售总价为：100 M235600元/M2=560000元
免该客户物管费金额为：100 M2312.5元/ M231232=30000元
该客户如实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭，则该客户付款方式如下：
首期五成分五年付清，每年第一个月付清当年款额10%，即56800元
该客户贷款额为：56000350%=28000元
该客户每月供款额为：(280000y10000)3129S38≈3623元(以
住房贷款利率计算)
该客户租写字楼每月所交租金为：5500元
每月供款额与每月所交租金比为：5500-3623=1877元
从以上可以看出，该客户买楼，每月供款仅3623元，比租楼要5500元之交1877元，一年少交22524元，减去每年所交的10%即56000元，客户一年仅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可拥有该写字楼。
3.3针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略，即五年返租，具体为客户如欲购买中商广场写字楼，由发展商与购买客户签定五年还租合同，发展商在五年内于(从签定买卖合同后计算)每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者，年回报率为10%，五年回报率为50%。同样，该客户可采取五成八年银行按贷方式付款。
例：现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100M2，售价为5600元/M2
具体计算为：100M2*5600元/ M2=560000元
该客户每年交给发展商金额为：560000*10%=56000元
(第一个月交清)
该客户五年交给发展商金额为：56000*5=280000元
每年还返该客户金额为：560000*10%=56000元
每年逐月返还客户金额为：56000÷12=4667元
五年还返该客户金额为：56000*5=280000元
该客户五年内交给发展商金额实际为：280000-280000=0元
该客户贷款金额为：560000÷2=280000元
该客户月供金额为：(280000÷10000)*129.38=3623元
还返该客户的金额与该客户月供比为：4667-3623=1044元
五年内还返该客户的月平均租金为：
(560000÷12)÷100≈47元/ M2
该写字楼正常出租价格为：55元/M2
发展商每年除还返外尚可额外赢利：(55-47)*100*12=9600元
发展商五年内除还返外尚可额外赢利：9600*5=48000元
3.4 针对自用型买家(尚未租楼)任其选择以上二种
八、促销策略
1、直销
1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户
为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，
保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低;一种是目
标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村
销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。
1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。
1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、
证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。
1.4直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪(形象)小姐。
2、 DM邮寄
2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜
访前先实行DM邮寄，拜访。
2.2 DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼
的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。
2.3 DM邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。
2.4 DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。
3、 优惠政策
3. 1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举 行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会。
3.2租或买写字楼获x人x日游
限在10月10日前租用或购买的客户，其中租单间的客户获二人三日游，大面积租和买的客户获三人五日游。
旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。
二人三日游金额控制在5000之内，三人五日游控制在10000之内。
3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户，产品可优先进入中商
购物中心和采购目录;可优先进入中商购物中心设点经营;
进入中商购物中心的客户可降低保底额和提成此例。
房地产策划方案 篇4
一、策划书名称：
xxx社区第一届居民广场舞比赛 二、活动背景：
文化的传承与发展是推动经济，社会和谐发展的一大重要因素，社区作为社会的一个重要组成部分。其经济、政治、文化的发展自然也成为不可或缺的部分，并愈显其重要。文化的多元性，形式的多样性，对社区居民陶冶身心健康，增强其对社区归属感、凝聚力起到了重要作用。XX社区一直都致力于改善居民关系，借迎中秋佳节的机会，组织词次广场舞活动，以改善社区居民关系，为居民营造一个更为舒适温暖的社区生活环境。鉴于此，特举办了此次活动。 三、活动主题：
舞出青春，舞动你我 四、活动目标及意义：
（一）目标：塑造多元性的社区文化，普遍性的社区文化，提高居民的个人素养，陶冶其情操，增强其对社区的归属感和凝聚力，使社区居民之间的关系更为融洽，家庭更为和睦，从而促进社区的综合发展。
（二）意义：采用地区发展模式（或小组工作的社会目标模式），强调社区居民的参与、合作、组成集体，以增强社区凝聚力和归属感。以地区发展为基础，着重过程，提高居民归属感，以及居民关系的可持续发展。 五、活动地点：社区广场
六、活动时间：20xx年9月10号上午9:00——11:30
七、活动形式：团体舞赛式（自行组团）最好把比赛规则写在这里 八、活动准备和人员安排： （一）前期准备:
1．8月1号开始宣传，宣传方式：社区打板公布、社区公布栏、海报宣传、社区广播宣传、社区信息专干进行动员、简单的动员大会（8月6号）。
2．8月7号确定参赛者名单、团队名称、人数、舞种、负责人、社区跟进人员。对参赛团体进行一对一跟进，以监督、协调参赛者进行排练，一周至少三
次跟进。
3．8月8号至9月7号为各参赛团体自行排练时间，此期间，社区工作人员规划好舞台布置、主持人招募（自行动员）、节目调度人员的安排、相关物资准备等。
4．9月8号、9号晚7:00——9:30为彩排时间，为期两次，并在此时抽签决定比赛顺序。
5．9月10号9:00——11:30为比赛时间。 （二）人员安排：
主持人：2名
嘉宾：社区、街道领导（4名）、评委（2名） 后台筹备人员：共计10名 化妆师：4名 服装师：4名 节目调度人员：2名 保安：10名 九、活动流程： （一）比赛流程：
1．开场舞（由社区腰鼓队进行腰鼓表演）
2．主持人上台，介绍来宾，并对此次活动性质、目的、意义及参与人员加以简单介绍。
3．领导致开幕词。
4．比赛正式开始，以彩排时的抽签顺序进行。 5．评委评分。
6．主持人公布最终结果
7．嘉宾颁奖，奖项为：广场明星团（最高奖项1名） 最具魅力团（2名） 团体活力奖（3等奖2名） 最佳创意团（3等奖2名） 最佳团体奖（5名）
最佳人气团（1名附加奖） 8．活动结束 （二）活动后期安排
1．表彰大会，主要针对本次活动意义，对小区的可持续发展效应做详细分析。
2．相片影集留恋，分贴在小区宣传栏，表彰栏上，并用电子档存稿，方便居民拷贝。
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