【实用】方案策划范文八篇
为了确保事情或工作科学有序进行，就需要我们事先制定方案，方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。那么问题来了，方案应该怎么写？以下是小编精心整理的方案策划9篇，欢迎阅读与收藏。
方案策划 篇1
当今地产市场，烽烟四起，战事正酣，各类大盘小盘争奇头艳，奇招叠出；各路买家精打细算，各有所爱，其中会所是买卖双方共同关注的热点之一。番禺祁福新村邨上万平方米的超大型会所、充满运动激情的奥园主体会所、投资近亿元的帝景苑五星级豪华会所等，即便是规模不大的楼盘也尽其所能配置会所，由此可见会所作为楼盘配套的重要性，这也正是我司研究会所的目的所在。是对我司近期考察会所所采用的调研方式作一总结。
明确方向，掌握研究方法楼盘自身的区位差异对会所的规模、项目配套等有决定性的影响。我们在总体研究方案上以楼盘区域特征为出发点，采取区域的分析方法。样本选取以楼盘与市中心的远近为划分依据，大致形成“城市郊区—城乡结合部区域—城市中心外围区域—城市新中心区域”的扇形结构，并在调查之前对需要收集的数据进行了方向性的设置，为后期数据总结与提炼提供依据。各板快、样本楼盘及会所基本数据比较表板块类型新港西板块东圃板块员村板块天河北板块项目愉景雅苑祈乐苑骏景花园翠湖山庄帝景苑会所占地面积会所投影及室外设施面积之和平方米200016005000100008000和楼盘总占地面积比例4.5%7%1.1%18.5%21.9%会所建筑面积M212001200500050003800和楼盘当时已开发建筑面积比例0.9%1.2%3.1%1.7%2.1%实地采样，直击一手资料细致的实地调查是研究中重要的一步。
事物的重点往往存在于事物的隐性之中，要把它挖掘出来，科学的方法是对其进行细致深入的调查和分析，整理出事物间内在的联系。要较完整地得出会所与楼盘间的内在联系，实地考察必不可少，在现场的感觉有助加深对会所的了解，利于对其隐性问题的捕捉，对后期的总结帮助很大。我们多次对广州市内及几大热门板快楼盘进行了实地考察，针对其会所的建设、设施、经营、使用率等情况做了详细调查，不放过任何有价值的信息，获得了宝贵的一手材料。
为以后的研究分析提供了有力的依据。分析对比，诠释事物本质这是获得研究成果的关键。对不同区域会所的对比以及同区会所之间的对比，利于分析其相同特征和差异性。我们首先把收集的资料加以理顺和归类，对其进行提炼和同质比较，发掘其隐性特征。通过对会所的规模、配套、推出时间等方面进行比较、对会所的特征的深入了解，得出广州市会所的共同点和差异点。特别是了解了现代广州人对居所的要求和期望，以及会所在楼盘销售中所起的作用。
我们就不难理解会所何以会成为众人的关注点了。思维碰撞，擦出智慧火花智慧的提升碰撞，研究中多一些碰撞，是十分必要，不可忽视的。同事之间的思维交流，激发灵感，有利于对事物的深入理解，对问题研究的深入。我们对会所的研究结论进行了多次讨论和再分析，在碰撞中发现问题、解决问题。多次的碰撞催生了许多有利研究的建议，并不断予以完善，直至最后大功告成。这一过程虽艰辛，但意义深远，是又一次的经验积累。
方案策划 篇2
一、运动目标与意义
为配合社团文化节的运动，弘扬校园文化，充沛扩张第二课堂，从紧张得学习中得到真正得放松，我们生科院二个协会特次举办此次运动。
通过此次运动可以激发宽大在校大学生的创新思维，培植动手能力，展现现代大学生的靓丽风采。
二、运动主题
花艺无界，创意无穷
三、运动光阴
20xx年5月18日~5月25上午9点
四、运动地点
林荫道
五、运动内容
1、在运动的前期，组织观看相干的影碟材料（4月17~4月18）并请专业人员对参赛人员进行集中培训（培训光阴4月18~4月25），以进步插花技术。在此之后，自行查阅相干话语、花意，控制相干的技术。
2、在运动期间适当的穿插文艺节目，并在现场进行抽奖运动。
3、在规定的光阴内每个小组或个人要对自己的作品进行艺术命名及简略的文字阐明。
4、作品完成后由评委对其作品进行评审，并将获奖作品在林荫道进行展出。
5、代表进行运动总结，由两个会长为获奖人员颁发奖品。
六、评定标准（详见评点细则）
七、运动流程（详见运动具体布置）
八、评委组
王志芳、刘红云、庄必文、黄涛
九、奖项设置
一等奖 一名
二等奖 二名
三等奖 三名
优异奖 若干
主办单位：孝感学院学生团体联合会
承办单位：生科院园林花卉协会 生命探求社
20xx年3月25日
（二）“花叶贴画”展
一、运动目标
为配合好社团文化节的运动，弘扬校园文化，充沛扩张第二课堂，丰厚课余生活，展现花艺风采，可觉得各个协会做一个很好的鼓吹，而且可以增进各个协会之间的交换，增进社团在校园文化中的影响力，激发同学们的创新思维与动手能力，展现现代大学生的青春风采。
二、运动主题
花叶贴画的制作暨展览评比运动
三、运动光阴
20xx年5月18日~5月25上午9点
四、运动地点
林荫道
五、运动流程
1、前期鼓吹：通过各院系团总支向各院系各班发放鼓吹单，登记有意向参加此次运动的人员名单，并请专业人士对参赛人员进行培训（培训光阴4月21~4月28），让参赛人员领会制作花叶贴画时需注意的一些问题。
2、作品收集
3、展览评比：在社团文化节当天，将所收集打的作品展在林荫道，让过往的人进行都票，并请领导老师进行综合评分。
六、评委组
黄涛、庄必文、黎子龙、覃飞鹏
七、奖项设置
一等奖 一名
二等奖 二名
三等奖 三名
优异奖 十名
主办单位：孝感学院学生团体联合会
承办单位：生科院园林花卉协会、生命探求社
20xx年3月25日
运动经费预算
﹙一﹚艺术插花比赛暨展览
一、花材：（各种常用花材，花篮，玻璃纸，油纸，花瓶等）
20×50=1000元
二、奖品
一等奖 一名 100元
二等奖 二名 2×50=100元
三等奖 三名 3×30=90元
三、其他费用
1、鼓吹海报 4×5=20元
2、打印费 50元
总计：1370元
（二）“花叶贴画”展
一、奖品：
一等奖 一名 80元
二等奖 二名 2×50=100元
三等奖 三名 3×30=90元
优异奖 十名 纪念性叶脉书签
二、其他费用:
1、鼓吹单 100元
2、鼓吹海报 20元
3、泡沫塑料板 100元
4、装饰物品 10元
总计：335元
运动（一）（二）经费总计：1860元
方案策划 篇3
在海滩上举行婚礼是非常惬意的，在海风的吹拂下，更加衬托出新娘的飘逸迷人。新娘穿着洁白如玉的婚纱，手挽着与此生白头偕老的伴侣，吟听着美妙绝伦的旋律音符，踏着松软的海滩，走向一生幸福的彼岸。海滩婚礼，告别传统、缚束的结婚仪式，在仪式阵容和体验上都是别出新裁的，带给新人们无与伦比的高贵享乐。
创意海滩婚礼方案 体验结婚浪漫情怀
海滩婚礼筹划之时间安排
海滩婚礼一般选择在春秋季节，春天的海风比较温柔、祥和，且夹杂丝丝凉意，却没有冬季寒风的呼啸。踏着软绵的细沙，吟听着美妙的婚礼旋律，走向幸福美满的人生彼岸。在旁一边的亲友们，欢呼着动人的祝福，让恩爱的一对新人从此找到了终点，让他们两颗流浪的心有了家的归宿。
海滩婚礼筹划之服饰的选择
选择结婚服装时，需坚持一个简约的原则。选择设计简单，活泼生动的婚纱礼服款式，飘逸拖尾的婚纱散漫在沙滩上，让你在沙滩上的行为更加轻便，更加彰显迷人的色彩，有的可以挑选儿童牵着婚纱摆尾，更能体现出身份的高贵。
海滩婚礼筹划之细节注意
鞋子尽量选择平跟的鞋子比较合适，更能轻快的的践踏在沙滩上。由于地处海滩，随着浪涛的起伏，产生的海风大是不可避免的，戴头纱很有可能会被海风刮掉，让新娘的头部造型变的凌乱。
海滩婚礼筹划之宴席海鲜菜品
沙滩婚礼上，海鲜成为了主打，如果选择举行海滩婚礼，吃海鲜宴席更新体现出海滩婚礼的别致风味，让更多的亲友们领略海滩的自然气息。
海滩婚礼筹划之设计婚礼通道
海滩地域广阔，选择在海滩举行婚礼，婚礼仪式如场通道是必不可少的，用一些凌乱的玫瑰花瓣洒到指定区域搭建出的新人入场路道，经济、大方型，既不失入场的风格，也能体现出新人唯美凸现的一面。经济条件稍好的，可请专业的海滩婚礼策划师，来为你的婚礼仪式量身打造个性化的入场通道。
举行海滩婚礼的场地需要与当地所处管理者协商安全的问题。还需注意婚礼当天的潮汐情况，会不会给你留出足够的场地。
方案策划 篇4
一、活动目标
1、丰富社区婴幼儿周末生活，增进家长与孩子之间的情感交流，发展婴幼儿对美的事物的喜爱，进一步宣传：“亲子、爱子、教子”的教育理念。
2、通过亲子游戏和亲子活动，促进幼儿身心全面和谐发展，并且体验亲子共同游戏的快乐。
二、活动时间
20xx年3月26日上午9：30——10：30
三、活动地点
太平街道中心幼儿园二楼宝贝厨房、创意美工室
四、活动对象
2。6周岁—3周岁婴幼儿家庭（12组）
五、活动流程
1、亲子活动——《七彩汤圆》（9：30—10：00）
地点：二楼宝贝厨房
2、亲子制作——《美丽的花瓶》（10：00—10：30）
地点：二楼创意美工室
方案策划 篇5
随着百度的竞价位的减少，竞价排名越来越激烈，很多企业网站转向做自然排名优化，在建站或者改版之后优化工作是重中之重，SEO优化方案应该在此之前做好，这样才能让网站更快的步入正轨，下面我们分享如何策划营销型网站方案。
一、根据主营业务挖掘关键词
作为营销型网站，关键词挖掘应该放在所有其他工作之前，营销型网站建设是围绕搜索关键词来制作，所以把挖掘关键词放在第一位，然后根据所挖掘的关键词，进行合理的分布在网站之中。网站优化初期应选择行业内竞争强度相对较小。
二、网站结构规划和视觉布局
根据每个页面的主推关键词进行页面的结构规划和视觉布局，页面布局一定要注意让用户用更少的点击次数来找到所需的内容，如果结构规划的过于复制，用户很容易在网站上迷失方向，找不到需要的东西，从而关闭网站。视觉布局要根据用户人群属于哪一类来进行颜色选择、字体大小设置等。所以为了用户有更好的体验，尽量把网站做的扁平化。
三、网站优化功能要完善
既然是营销型网站，网站功能方面尽量给SEO提供便利，比如每个页面的标题、关键词、描述等都可以在网站后台自行修改，增加友情链接模块，详细页面调用相关度高的文章等一系列问题。在完善网站功能的同时也要注意网站加载速度问题，加载速度对于优化也是至关重要。
四、填充内容后测试上线
在网站上线前，尽量添加适量的原创文章，把整个网站内容完善之后，再进行网站功能的反复测试，在保证网站无误才能上传至互联网，这样让网站一次性到位，避免上线之后反复修改，导致搜索引擎反感。
想要建设一个优秀的营销型网站，一定要换位思考，多站在用户的角度来想问题，这样才能更方便的服务用户，从而让用户一有需求就会第一时间想到我们的网站，让普通用户变成忠实的用户。
方案策划 篇6
一、背景
**年伦敦奥运会刚刚结束，中国奥运军团取得了举世瞩目的骄人战绩。尤其是奥运水军中的孙扬、叶诗文，更是一举打破了欧美多年对泳池的垄断，为我们国人拿到了令人西方先进国家咋舌的成绩，宣告了中国在经济腾飞之后，体育运动的全面崛起，让中国人又一次在世界面前扬眉吐气。
为了进一步弘扬奥运精神，增强学生的民族自豪感，激发学生奋发向上的热情，校学生会有幸邀请到了伦敦奥运会400米、1500米世界冠军孙扬来我校演讲并与师生互动交流，在全校学生中开展“学习奥运冠军，弘扬奥运精神”主题教育活动。
二、组织机构：
主办单位：青岛第X中学学生会
三、参与对象：
青岛X中全体师生
四、活动主题：
奥运冠军进校园
五、活动安排：
1、准备阶段：
由学生会向全体师生发布活动通知，邀请学校团委、宣传部联办本次活动。
2、筹备阶段：
学生会与联办单位团委、宣传部联系好活动进程规划，活动内容安排等等，完成前期各项准备工作。做好奥运冠军孙扬的邀请工作。选好主持人。
3、宣传阶段：
利用学校宣传栏、广播站做好前期预热，做活动推广宣传，炒热活动气氛。
4、校内活动：
活动前期的每周六周日，将邀请有兴趣参与互动活动的师生参加座谈会，提出热门话题，并整理归类，在宣传栏和广播站中滚动播出，发起投票活动，选出全校师生最关心的热点话题，扩大整体活动的影响力。
5、正式活动阶段：
A、活动内容
（1）《奥运冠军进校园》活动时间：
（2）活动形式：将校园作为外景演播室与同学老师们进行近距离的接触，加大他们参与节目的热情，提高活动影响力。
（3）主持人点出事件的重点，保证嘉宾孙扬的观点能够顺畅表达，确保节目能够达到预期的目的。
（4）活动内容：从孙扬的成长过程，及获奖后自己的感受、世界的目光，表达冠军自己内心的感受，从而引发观众的思考。
B、活动特点（优势）
（1）《奥运冠军进校园》活动，拉近了奥运冠军孙扬与观众的距离感，让受众进一步弘扬奥运精神，增强学生的民族自豪感，激发学生奋发向上的热情。
（2）嘉宾具有广泛性、真实性，只要愿意，谁都可以成为我们舞台的主色。
（3）活动预期：弘扬奥运精神，增强学生的民族自豪感，激发学生奋发向上的热情。
（4）活动的互动性，让奥运冠军与现场的观众面对面的就他们所共同关心的话题进行讨论，从而增加活动的现场感。
六、营销策略：
1、广泛与本校师生互动、宣传，通过以问卷调查的方式获取相关资料同时提升节目在他们中间的关注度。
2、在校广播站、宣传栏及学校网站及（QQ校友、人人网、同学网等）打广告，在学校期刊发本栏目广告。
3、签约赞助商获取充足活动经费，在活动现场设立广告牌、横幅等宣传赞助商的产品。但注意此活动受众群主要为青年人，不可宣传一些对青年人有不良影响的广告。
方案策划 篇7
一、活动主题：领略自然风光，加强班级同学情感交流
二、活动时间：xx年3月31日(星期四)
三、活动人员：计应一二班
四、活动地点：长沙世界之窗
五、活动目的：阳春三月，春意盎然，大自然正慢慢地在和煦的春风的吹拂下苏醒。百花盛开，新叶舒展，好一派风光，令人陶醉之中。为增强班级凝聚力，体现团结友爱的团对精神，让商都在新一年中体现新的活力，以积极向上的面貌学习态度，我们将开长沙世界之窗一日游，在走进大自然自然美好风光的同时，让经过一个寒假期后显得有些生疏的员工们走进彼此。
六、活动安排
(一)前期策划准备工作
1、为保障全体员工们的利益与安全，最好是一起出发，禁止单独外出，相伴而随行
2、与相关旅游地做好充分的沟通工作，了解此次春游路线与行程、价格，就相关的各类事项达成共识，班干部负责好各班的同学人数，避免遗漏
3、召开全体会议。下达消息讲解春游当天的行程，让全体同学对行程有大致的了解。同时提醒全体同学们出行时应该注意的问题，例如不要私自离队独立行动，注意人身财产安全等。
4、完成活动当天工作人员的安排，维持春游当天的秩序。
5、商量好价钱后，出游经费来源为aa制，由同学们各自出钱
6、负责人应当提前了解有晕车症的全体员工，并做好相应的措施准备。
7、在行车过程中车上娱乐活动安排，如猜谜游戏、歌曲大pk等，及时调节气氛，避免车上冷场现象。同时准备出游过程的摄影工具，尽量准备多几台相机，并由体育委员汤艺山安排流动摄影的同学，同学自己的有的也可带去。
8、注意各项工作负责人需及时跟本活动负责人汇报各项工作的进程。
(二)活动当天事宜
1、活动时间：3月31日早上7：30到指定地点集中，人员到位后即集体乘车前往长沙世界之窗，注意确保各同学安全。
2、活动内容：
1)、在前往景点的途中，让全体同学们在车上交流分享曾经出游的经历，趣事;玩小游戏。同时再次提醒全体员工们游玩时应该注意的事项。
2)、抵达后，乘坐花艇畅游湖光山色，然后到客家文化广场，了解客家文化;
3)、12：00午餐后游览xx(由大家统一意见随意)：
4)、计划4：30回校
3、后期工作
(1)清点各自带的物品，确定人数;
(2)了解全体同学们对本次春游的满意程度;
(3)用本次活动的照片和感想制作成纪念册。
4、注意事项
(1)出发前由负责人做好有关出游安全方面的宣传，提醒同学们不要私自离队，要集体行动。
(2)行为举止大方得体，不在风景区里大声喧哗，乱扔垃圾，破坏公物，破坏环境。
(3)在游玩过程中，注意看护好自己所携带的物品，避免丢失或者损坏。
(4)提醒全体同学们出发前手机充足电，出游全程保持手机处于开机状态，方便联系。
(5)出行时由同学们自己根据自己的情况准备应急药品，如清凉油、风油精、晕车丸等等，以处理突发状况。
(6)期间出现任何突发情况时，要及时上报负责人，负责人班干部及时处理好应变工作。
(三)后期反馈工作
1、召开总结会议，全体员工们交流春游感受;
2、负责人听取员工们的意见和建议，并对工作进行总结。
七、应急预案
1、如果3月31日出现恶劣天气，不能如期正常出行，则活动时间改期，活动时间再议。
2、如果出发前出现有因身体不适不能参加，对该全体员工进行合理安排，让其留下休息。若发生在游玩过程中，则应当就近联系负责人，并及时联系医生，事先由负责人了解九龙湖风景区的紧急电话。
八、主要负责人联系方式：
计应二班：
班长 程镇：XXXXXXXXXXX
副班长 范会：XXXXXXXXXXX
团支书 段前勇：XXXXXXXXXXX
辅导员助理员 邓理明：XXXXXXXXXXX
计应三班由三班相关负责人联系
本次策划书负责人：
方案策划 篇8
一、序：
众所周知，长沙东一商业广场是XX市不可多得的商业地产项目，该项目所处的位置是XX市的商业黄金地段，将备受众多开发商、代理行及客户的青睐，房地产项目尤其是商业地产项目的开发，地理位置是营销成功的第一要素，而东一广场所处的地理位置是不容置疑的。我们相信，由一般的地产代理公司代理该项目的全程营销可能也会做得好，如果开发商的希望值不高，交由一般的代理公司进行营销也不会很难，但如果开发商的希望值更高，希望本来很好的项目能产生超值的回报，则应选择具有丰富的商业地产策划经验的公司或团队进行合作，则会取得超值的回报，也就是说，在众多的营销公司或营销团队中，就看准能做得更好，做得更快了。
项目很好，一般的代理公司或团队都有可能做得成功，但是由于项目的基本条件较好，营销的要求就越多，希望的回报附加值就越高，没有足够实力和能力的代理公司是无法做得很好的。我们认为，项目的营销合作对象，不是取决于公司的大小，也不是取决于合作公司营销项目的多少，而是在于用什么人来营销，在于营销的主要人员有没有足够的实力和丰富的营销经验。纵观广州、深圳众多大型、超大型的商业地产项目，从天河城、新中国大厦到中华广场、正佳商业广场这些超大型的项目营销中，无一不是以决定用什么人来营销取胜的。
我们这支队伍，是广东乃至全国商业地产浪尖上捕击的一班人，长期从事开发商的商业地产营销工作（祥见团队介绍），成功营销的案例足于我们“骄傲”。我们在与贵公司的领导沟通后认为，商业地产的营销大多是大同小异的，唯一不同的是谁的经验更多（不会走弯路），谁的方法最多（出奇制胜），谁的资源更广（客户源庞大）和谁的团队建设更有凝聚力和向心力（目标管理）。我们一班人的营销思路已经与贵公司领导沟通多次，营销的执行方案比如，项目定位、楼层定位、功能划分、区域划分、包装策划、推广策划、销售策划等等在此暂不必作详细的方案，我们要表述的是：项目的的营销方针和政策。
二、项目的营销方针
方针政策对头了，营销工作就会一帆风顺，如果方针政策出现偏差或错误，就会给营销工作走诸多弯路，导致营销失败。所以，在进行项目营销时，必须制定好营销的方针政策，我们认为：东一商业广场的营销必须遵循以下几个方针：
1、项目定位和商业定位
项目定位：城市ctmall
商业定位：负三层：停车场
负二层：超市
负一层：流行前线
首层：品牌名店
二层三层：百货公司
四层：数码城、小型家电城
五层：美食城、中餐厅
六层：电影城、娱乐城
七层：会所
以上定位可根据所需这面积作小范围调整和点缀。
2、定单开发：
所谓定单开发，就是与合作伙伴谈妥合作条件之后再进行项目的设计与建设。这种办法因为有合作伙伴的加盟，有利于提高知名度，有利于项目建设的顺利进行。比如我们在与电影院线合作时，引进有名的国际电影院线，有利于我们在项目推广中提高知名度，提升品牌附加值，而且会根据电影院线建筑结构的要求进行设计和施工，不会在施工之后再返工或修改，避免不必要的建筑成本。再且，由于要求合作伙伴下一定的开发定金，就会与合作伙伴形成捆绑式开发，风险共担，促使合作伙伴与我们竭心全力把项目开发建设好。
我们计划定单开发的合作伙伴是：美国时代兄弟华纳电影院线、广州百货大厦、广州友谊商店，日本吉之岛、哈根达斯、星巴克、肯德基、麦当劳、澳门街、焦叶、顺电、协亨、东泽、国美、劳宁、百佳、万佳、易初莲花、七十一便利店、天贸南大、韩国现代百货、宜家、钱柜、联邦、欧尚、欧陆、屈臣式、巴黎春天、西武百货、玛沙百货等等。
3、招商先行
项目的营销成功与否。关键在于招商，如果我们来营销，我们计划招商先行，把国际国内知名品牌招进来，以品牌的影响力和号召力提高项目的知名度和信誉度。当然，在招商这些品牌之中，不一定完全以纯租赁的方式进行，也不一定要求租户完全签订《租赁合同》，只要租户能下一定保证金和出具品牌广告配合文件即达到我们的目的。
4、强强联手
项目的销售成功，除其自身的亮点之外，必须有多方面的配合与衬托，我们计划采取“强强联手”的'方式进行销售。比如以上我们提到的品牌，我们计划与他们其中的一些品牌进行联手打造一个长沙经典的商业项目。以上的这些品牌，我们都曾与之多次交往和谈判，也了解其所需所求，我们有信心使其加盟。
5、多种销售模式并存
因客户群体不一样，客户需求也不一样，投资的模式也不会相同，为了满足不同阶层、不同心态、不同能力的客户的要求，我们计划采取“直销销售”和“委托经营销售”等方式进行。
6、多渠道销售方式进行
单一的一种销售方式不足于在短时间内达到销售的目的，除非没有竞争对手和项目独一无二。我们计划三层销售方式，形成一个包围圈，第一层是本地客户的销售，针对XX县市的购楼
客户；第二层为XX市周边城市购楼客户；第三层为温州、台州、江浙一带等外省的投资客户（绝对不是炒楼团，而是投资团）。
这三层不同客户都有不同的购买需求，所以，必须利用其不同的购买欲望，采取不同的销售方式进行。
7、合理分配销售与自存物业的关系
绝大部份开发商开发楼盘的第一需求是回笼资金，第二需求是成功开业与经营。我们认为，东一项目也不例外，必须把回笼资金作为首期目标，我们计划把负一层、首层和二层进行销售，尽快回笼资金，负二层和三、四、五层以上作自留物业。因为一般的商业楼盘的三层以上，负二层以下都是比较难销的，如果倒过来把负一层、首层和二楼作自留物业，负二层和三、四、五层以上作销售物业，势必给首期的资金的回笼带来很大很大的压力。其次，由于商业规划、区域规划、商户划分的局限性，负一层、首层和二楼售价高，租金自然也高，高租金对大客户来说是接受不了的，大客户只能往负一、负二或二、三楼以上安排。所以，首层、负一、负二层尤其是首层不能租给大客户的，大客户只能往上或往下走，如果三四层作销售楼层、租金回报低，自然售不起价。售价与租金价是相辅相成的，所以，必须把负一、首层和二层销售，其它楼层作自留物业。必须遵循而不能违反这个规律，如果违反这个规律势必受到市场无情的打击。
8、提高住宅部分的档次设计与包装
东一所处的位置是喧闹的商业旺街，且占地面积不算大，项目楼上如做成普通的住宅则缺少小区的概念，当今住宅如果不处于小区内各种配套齐全，则售价不会有多大的升值空间，根据项目的地理位置和裙楼以下为商业广场这个不争的事实，楼上住宅做成酒店式公寓，配以豪华装修，售以自用和投资，甚至可进行投资回报的销售模式，开创长沙酒店式公寓投资回报的新篇，此项工作在具体策划过程中会有详细的介绍。
9、商管与物管
商管与物管既是销售招商成功的基础，又是商业成功经营的延伸，对于商管和物管，我们计划是借鉴广州天河城和中华广场商业广场两巨头管理模式，即挂名有名的香港物业管理公司和商业广场管理公司，由这些公司派员直接参与和领导管理，其编制则隶属于开发商，既可以借用其名配合广告推广，增强客户的信心，又不至于被其牵制和控制成本。此项模式在具体操作过程中我们有实际的经验，对与其谈判的方式方法和实操过程都有很了解，如我方能介入，此项工作不必担忧。
三、团队介绍
1、人员介绍
首席负责人：先生
曾经操作国内大型和超大型的商用物业，具有多年商用物业系统操作经验，对商用物业有国际国内先进的理论指导和丰富的团队管理经验。经历有：
7万平方米商业面积的新中国大厦销售经理；17万平方米商业面积的中华广场营销总监；42万平方米商业面积的正佳商业广场营销总监；80万平方米面积的华南mall招商总监；中国头号商业地产商的万达集团的营销总监；贯美（国际）控股公司销售总监、副总经理；中鹏公司总经理。
销售执行总监：先生
曾经操作国内大型和超大型的商用物业，具有多年商用物业系统操作经验，一流的商用物业职业经理人，经历有：
7万平方米商业面积的新中国大厦销售经理；17万平方米商业面积的中华广场营销副总监；42万平方米商业面积的正佳商业广场营销副总监；80万平方米面积的华南mall招商副总监；长泰商业广场营销副总监。
招商执行总监：先生
获房地产专业学士学位，曾经操作国内大型和超大型的商用物业，长期从事策划招商一线工作，具有丰富的实操经验和深厚的行业理论基础，拥有商用物业系统的目标客户群，经历有：
80万平方米商业面积的华南mall招商经理；广州五洲装饰专业世界营销经理；亚洲美博城营销经理。
销售招商经理：先生
曾经操作国内大型和超大型的商用物业，长期从事销售招商一线工作，具有丰富的实操经验，拥有商用物业系统的目标客户群，经历有：
80万平方米商业面积的华南mall招商经理；亚洲美博城营销经理；长泰商业广场营销经理。
广告总监：先生
从事广告工作十余年，商用物业广告专业人士，现任广州天池广告公司总经理。
策划总监：先生
从事广告和商业划策工作十余年，商用物业广告专业人士，具有丰富的商用物业策划经验，现任广州天池广告公司副总经理。
策划总监：先生
曾成功操作国内大型和超大型住宅和酒店式公寓等物业，对商场、住宅和公寓有着丰富的实操经验和成功案例。
经历有：广州天与地房产策划公司副总经理。成功操作广万达商业广场
万达集团为目前国内头号商业地产公司，在中国23个大中型城市拥有100多万平方米的商业面积，主要分布大连、沈阳、长春、济南、长沙、武汉、上海、北京、天津、南宁等。已呈现规模性、连锁化的经营模式，注入先进的文化理念、超一流的管理水平，具有很强的品牌辐射能力，在许多大城市有扩张计划。
新大厦：
广州珠
江新城西边，广州最成功的涉外酒店式公寓典范。
天文苑：
广州XX区体育中心高档住宅的典范。
太平洋电脑城：
广州最旺的电脑专业市场，地处广州天河总统大酒店旁。
3、运作模式
商业地产项目在前几年之中一般是推行代理公司代理方式，但近几年已经从代理方式向合作方式转型。我们一班人长期以来都是在开发商公司任中高层领导，与代理商打交道不知其数，深谙采取代理方式营销的利弊关系。纵观广州成功的超大型购物中心，无一个是用代理公司作全面代理营销的，其案例为天河城广场、中华广场、正佳广场这三巨头，没有一个是用代理公司代理的，原因是：超大型的购物中心不是单一的住宅型包装与销售，而是策划、销售、招商、商业管理、物业管理、工程设计、资金滚动、商业运作、区域划分、商户组合、品牌组合、商住理念等庞大的系统工程，代理公司由于其单纯的代理方式已不适合大型商业广场营销的要求，所以，我们认为要借鉴广州大型商业物业成功的经验，我们建议如下：
采取目标管理的方式进行营销：
制定好目标。采取责任到人，营销负责制方式进行。项目成立营销中心，我们是项目营销中心人员，营销中心设总经理一人，副总经理二人，大体框架如下：
总经理
副总经理1：下辖策划总监、招商总监、销售总监
副总经理2：下辖内务总监、商管物管总监
策划总监下辖策划部、广告部
招商总监下辖招商大户部、招商品牌部
销售总监下辖销售一部、销售二部
内务总监下辖人事行政部、合同按揭部
商管物管总监下辖商业管理部、物业管理部
以上人员设目标管理制度，制定目标、放权实施，责权利落实到人。
4、合作框架
我们的团队是一支充满活力的团队，也是一支有着丰富商业地产营销工作的团队，在广东乃至全国都有着我们的团队全面营销的成功案例，我们的这一支队伍是广东乃至全国商业地产浪尖上搏击的一班人，我们对东一的营销充满着信心。现在我们提出下列合作框架：
（1）、由我们全盘策划、销售和招商，我们的方案提交公司领导审定之后，由我们负责全面执行。公司不干预我们的工作，但可监督我们的工作，我们对公司负责。
（2）、佣金计算方式：
①、以销售总额的百分比提取佣金；
②、开发商定出底线价位，我们在底线基础上进行全方位的努力和项目的包装，以提升项目销售附加值，提高销售价，超价部分5：5比例分成，公司占50%；我们占50%。
（3）、公司提供办公场地和办公用品以及商务用交通工具。
（4）、以公司营销中心的名义而不是以代理商的名义对外公开，以增加客户的信心。
（5）、队伍人员的工资奖金由我们自行承担。
四、我们的优势
1、我们一班人多数具有8年以上的商业项目营销经验，从事开发商中高层领导工作，运作的商业项目是中国最大的项目之一。其成功的个案是全国商业地产的楷模，如一九九七年新中国大厦的返租回报是我们创立的，风靡全国已有六、七年时间经久不衰（当然现阶段由于政府的干预，有所改变政策），一九九九年的中华广场的城市mall、现阶段的42平方米的正佳商业广场和50万平方米的华南mall、全国商业地产巨头的万达，无一不留下我们的“丰功伟绩”。可以说这几年来，我们都是在全国的商业地产的浪尖上搏击，可以说“会当凌绝顶，一览众山小”，经验和能力是不必置疑的，希望能把过去学到的东西在东—发扬光大，“到中流击水，浪遏飞舟”。
2、拥有庞大的客户群体：庞大的客户群体是我们成功招商和销售的源泉，全国乃至世界的有名品牌尽在我们的掌握之中，有部分主力店本身就与我们多次合作和协作，我们对主力店的谈判有不可替代的能力，这是我们的一道招牌。
3、策划、销售、招商本身是我们的强项、商业管理、物业管理我们又是比较熟悉，与全国有名的管理公司有多次的合作和谈判经验，对项目下一步的管理有经验。
五、我们的服务内容（见附表）
州新大厦、天文苑、五羊新城、珠江新城的南天广场，汇豪大厦、天河太平洋电脑城等高档住宅和商用物业的营销。
2、案例介绍
正佳广场
总占地面积达5万平方米，总建筑面积42万平方米。在建商业面积30万平方米；远期规划建设48层写字楼和30层服务式公寓，建筑面积12万平方米。正佳广场和天河城广场被定位为天河商业的“双子星座”。
中华广场
由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一——香港昌盛集团有限公司全额投资建成。他雄居于XX市中心——中山三路与较场西路交界处，处于地铁烈士公园上盖，广场北与广州著名的公园“烈士公园”相对，东与广州最大的休闲广场英雄广场为邻。地下负一层与烈士陵园地铁站a出口相连接，多路公交车路经此地，交通网络四通八达，出行畅然无阻。由中国著名设计大师精心设计，占地面积3万平方米，建筑面积达17万平方米，集购物、饮食、娱乐于一体的
大型综合购物广场。
亚洲美博城
规模宏大，占地4000平方米，是亚洲第一的专业化妆品交易中心，建筑面积达50000平方米，商铺有500个，设计新颖，规划完备，设立展示中心、交易中心、电子商务中心、培训中心，满足经营者的需要，在全国同类化妆品专业性中档次最高、规模最大。
华南mall
由XX市民企“三元盈晖投资发展有限公司”投资的“华南mall”已全面兴建。该项目号称中国最大mall、总投资超过25亿元，计划于20xx年底正式开业。
“华南mall”项目调研策划历时3年，它借鉴了世界上mall成功的经营理念，由国际上顶尖的设计团美国jwda建筑师事务所、美国edsa景观设计院，法国建筑师（pa）集团为主担纲，并由众多国内外知名专家教授参考规划设计。
“华南mall”将打造成度假旅游、休闲娱乐、购物消费融一体的“一站式”消费。“乘船逛大mall，购物看风景”，这是商业面积达45万平方米的“华南mall”的主要卖点。其主题规划在整体布局上沿东江西支流“依河就势”而建，浓浓的欧美风情营造出浓厚的国际特色。每组建筑中心都有自己的主题：东西向的“香榭里大道“及南北向的“情趣大道”为轴线，水道景观贯穿各部分，可容纳约6000人的表演场为两条主轴线的交汇点，也是整个建筑乐章最灿烂的部分，为商业区的中心。对马可钟楼、酒店、6万平方米的美食城围合而成的商业广场，是景观的又一个高潮，构成大mall的次中心。在人群流向的高聚集处，拓展两个表演场，使整个构想和规划精彩不断，高潮迭起。
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