实用的营销策划方案范文合集八篇
为了确保事情或工作有效开展,常常需要预先准备方案,方案的内容和形式都要围绕着主题来展开,最终达到预期的效果和意义。那么应当如何制定方案呢?以下是小编收集整理的营销策划方案8篇,希望对大家有所帮助。
营销策划方案 篇1
一、项目简介:
本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在,一期多层尚有37套的现房、准现房,销售额850万元。其中159、7M2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127M2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计20xx年5月底办下。
由此可见,目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局:
A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1:郑汴路市场调研报告)
B、小户型市场概况。
自20xx年底时尚PARTY介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是20xx年初,青年居易(EASY-GO)以1900余套的投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场,并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米,三室两厅95平米)。可以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。
(小户型市场详见附2:郑州市小户型的调查报告)
C、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态,商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端,即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目SWOT分析
一)优势
1)郑汴路商圈天然的地段优势,这里是财富的俱乐部,富翁的制造厂,在这里百万富翁比比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下:
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足,这一部分客户大部分是第二次或第三次置业,是终极消费,10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群,预计业主身份复杂,置业心理不尽相同,故推广过程中,不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。(详见郑汴路市场调研报告)
郑汴路市场调研报告
调查目的:了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度(本房地产购房消费支撑力度)
调查方法:分层随机抽样(不同年龄层)和分块随机抽样
调查范围:郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界
调查时间:20xx、4、14
郑州,银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块,这里聚集了数以万计的大小商贩,他们收入不菲,他们绝大部分是外地人,他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。
20xx、4、14,动力公司市场部走访了郑汴路建材市场,对小户型的市场消化力做了调查,而这些建材市场的小老板们对此漠不关心,或拒不作答,说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软,市场敏感度不高,纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查发现:
1、大部分员工租房住,潜在客户存在;市场潜量比较大,但需要推广的成本较高
2、大部分员工来自外地或郊县,收入水平偏低,消费力不足
3、小户型需求弹性非常大,对价格非常敏感
4、市场上有很大不稳定因素,8-9月份建材市场要拆迁到莆田,固有的建材市场要做升级换代
5、外地人居多,他们辛苦拼搏,如果要买房子的话,更喜欢一步到位
6、商铺为上下两层,一般下面做门面,上面做仓库和员工宿舍
7、附近都市村庄较多,租务市场一般80—150元/月
8、作为首次购买者,最重要的还是价格
9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境,他们寻求方便、安逸、清净
10、相当一部分是河南总代理,无须过多的现场销售
11、同类产品多,竞争激烈,压缩销售成本是公司发展最重要的问题,故一般员工无福利分房的可能
12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地,她们往往因为居住而更换工作,普通员工流动性比较大
13、对60—80平米的两室较感兴趣,这部分需求将转化为有力的市场动力
14、本房地产知名度不高,口碑不好
15、外地商人对郑州的发展较失望,但郑汴路的升值充满信心
郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力,随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成,郑汴路升值的前景就会更加明朗化,故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏,“注意力经济”的时代,抓住了消费者的眼球,侵占了客户的意念,就意味着成功!
2)郑汴路板块高档楼盘云集,已经同未来大道板块一样,成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念,实现品牌形象的转变。
3)正在形成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值,甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦形成,销售将高屋建瓴,出现爆抢局面。
4)本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利
A、107国道的东迁,郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势,却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽,而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色,不仅没有收获天然的地段优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。
B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移,郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带,配套齐全,生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。
二)劣势
1)、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成,这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段,可售资源仅850万元,房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前,通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅,大户型并非市场的主力所在,由于总价原因,总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源,不能放任由二期带一期(通常小户型带不动100平米以上的大户型),不能全力以赴主打现有房源(总房源有限,导致营销资源总量较少),也不能先做二期树品牌,在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。
2)本房地产二期离郑汴路较远,从售楼部到社区要经过嘈杂的市场,很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔,很难形成整体楼盘感觉,有“只是两栋临街楼”的印象。
3)本房地产二期和张庄一墙之隔,有都市村庄的形象,物业安全系数较低,居住环境嘈杂,仅靠硬件设施,很难形成高档楼盘形象。
4)与二期相比,一期楼盘素质高、售价低,形成本房地产二期销售心理价位抗性。
5)非现房,不符合商户即买即住的消费心理。
6)非独立厨房,做饭起居不方便,这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三)、机会
1)商铺的拆迁,原本居住在商铺二楼的商户另谋居所,导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户,2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导,单纯商铺拆迁形成的居住需求,即可成为本房地产二期主力客源。
2)挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧张,从费用角度考虑,商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来,到本房地产置业,开拓新市常
3)郑汴路各市场竞争激烈,大鳄级商户正在形成,这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属,已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近,以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求,而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。
4)大卖潮的整合,将对大鳄形成推波助澜,本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。
a)小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全,居住环境嘈杂的抗性可以弱化。
b)本房地产二期产品总价低,置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆,且本楼盘有“大卖潮作依托,购房、租房需求恒久存在,物业几乎不可能贬值,也比较容易转手或出租,这非常符合外地商人置业心理。
c)本房地产二期应该说具有充足的客户资源,消费的中坚力量是建材市场中的商户,故推广中可采取铺单的形式为主,报纸广告、广播广告为辅的媒体策略,节约大量的推广成本。
d)小户型现房阶段户型劣势一览无余,故期房从另一方面说是一种优势。
e)以大卖场做依托,诱导郑州房东投资市场,这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。
f)郑东新区建成需历时20年之久,总投资20xx亿元,其中一期总投资156亿元,在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。
四)威胁
1)行业内的竞争
i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近,客户分流,竞争激烈。
ii。郑州小户型市场正趋饱和,过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。
建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态,争取占领市场先机。
营销策划方案 篇2
一、 策划目的:
在二十年前我们肯定不会想到现在会人手一部手机,手机成为我们现在日常生活的必需品,也是社会发展的向征,手机为我们能随时随地更好的交流做出了贡献。而网络日益一日的越来越多的影响了我们的生活,我国的网民正在不断的增加。而将手机和互联网结合在一起,通过手机应用互联网,通过网络宣传手机成为了厂家最重要的事情。随着互联网的发展,人们的生活水平日益增高,购物方式也发生着重大变化,工作的压力和快节奏的生活,很多年轻人都选择简单快捷的购物方式,网上购物已经被众多的网民接受。网下手机的需求量很多吧。随着我们网民的大幅度增加,具有一定消费水平的网民也会相对增多。其实,手机网站,就是将在手机实体店铺中的产品展示到网上。网上有相对多的消费群体。特别是时尚的年轻人,他们在网上购机的几率比较大。网上手机的市场也比较大。
二 、营销环境
1、 背景分析:
近两年来,由于商品丰富、价格低廉、操作便捷、送货上门等诸多因素,中国的网络购物市场呈现爆发式增长,特别是随着团购热潮的兴起,网民的网购情绪越来越浓,网购也已经成为诸多网民、IT网民日常生活中不可或缺的内容,同时网络购物的范围和价格也随之不断扩大和升高。艾瑞发布的数据显示,20xx年中国网络购物市场交易规模全年达到4980亿元,20xx年上半年网购规模就已经达到3412亿元,同比增长83.4%。中国网络购物市场正在以令人惊奇的速度进行着扩张。这就为网上手机卖场提供了机会和广阔的市场。从手机产品来看,尽管目前传统渠道仍然是消费者购买手机的主流之选,但通过网络购买手机的用户也已经屡见不鲜。现在到底有多少用户曾经通过网络购买过手机或者手机配件呢?他们的行为具有哪些特征?网购手机到底靠不靠谱?互联网消费调研中心ZDC调查结果显示,曾经通过网络渠道购买手机的网民中,七成以上表示网购手机过程中未曾遭遇到欺骗,购买的产品比较符合心意,网购手机比较靠谱。
2、市场分析:
由于B2C、C2C电子商务的蓬勃发展,越来越多的网友正在试水网络购物,并且随着网络购物物品覆盖范围的扩大,像手机这样在以往属于贵重物品的产品也开始被纳入网购范围。ZDC调查数据显示,通过网络渠道手机和手机配件都购买过的网友用户占比36.9%。而只购买过手机或者手机配件的网友比例均在两成左右,可见,通过网络渠道购买过手机的网友已经为数不少。
3、选择网络渠道购买手机的原因
价格比实体店便宜是网友选择通过网络购买手机的主要原因
ZDC调查数据显示,由于价格较实体店便宜而选择通过网络渠道购买手机的网友比例占到69.8%,近七成。可见,价格因素仍是网购市场规模能够不断扩大的主要推动力,也是网友选择网络渠道的'主要原因。由于喜欢的机型实体店没有而选择网络渠道购买的网友比例为16.0%。由于送货上门、赠品等其他因素而选择网络渠道的网友比例均在10%以下,相对较低。
4、八成以上的网友会先从网上或者卖场了解手机行情
ZDC调查数据显示,随着互联网的发展,购买手机之前,先通过网络了解手机行情的网友比例达到83.3%。而会查看卖家信誉及网友评论的网友比例也在七成以上,为73.9%。与卖家或者与曾通过网络渠道购买过手机的朋友沟通的用户比例分别为39.0%、30.7%。ZDC调查数据显示,随着互联网的发展,购买手机之前,先通过网络了解手机行情的网友比例达到83.3%。而会查看卖家信誉及网友评论的网友比例也在七成以上,为73.9%。与卖家或者与曾通过网络渠道购买过手机的朋友沟通的用户比例分别为39.0%、30.7%。
5、网购手机的SWOT分析
S(优势):和传统的店铺销售相比,手机网上销售最大的优势在于有很强的互动性。手机网站为消费者提供指导和咨询,为购机者提供直接的消费依据,起到沟通产品信息的作用。在决定购买后,通过互联网下单预定。网站迅速处理订单,并确认预定无误,几天后,速递员就能将手机送到用户手中。方便、快捷、资讯丰富是手机电子网站的几个关键性优点。
W(劣势):手机网店的弊端是消费者不能直接看到、触摸到手机。还有网站还没有形成公信力时,网上消费者可能会对我们网站持有怀疑、观望态度,怕卖的手机不是行货,以次充好,二手机等等。我们需要增强网站在互联网上的影响力。让我们的品质与服务都做到最好。其实,最好的方法还是口碑营销。引导消费者来我们网站购物,如果他们对购买手机的整个流程,收到的手机满意。他们或许就会介绍朋友到我们网站购买。对网购手机的质量保持怀疑态度。
O(机会):
1.中国依然有较大的网络手机市场发展潜力。
2.更多的手机品牌入住网站,这就为网络营销手机提供了更大的机会,并且带来了更多的客户。3.中国手机公司开始细分市场,并推出 hello-kitty 等个性化手机,可能开辟一片“蓝 海”。网购的热潮和消费方式越来越普遍化,也给网购手机市场带来更多的机会。
T(威胁):就目前市场而言,很多大牌手机企业仍占很大的市场,我们的压力还是很大的,根据市场消费水平和方式分析,我们的消费群体毕竟是有限的,我们只有靠自己优质的产品质量和服务来打动更多的消费者。
三 、营销目标
营销策划方案执行期间,经济效益目标达到:总销售量有突破万件,市场占有率实现3%-5%。在互联网手机卖场站稳脚步,赢得更多的消费客户。提高网站知名度。
四 、营销战略
1、“物超所值”——正品高质量,最低价格售出。
对于手机等数码产品而言,关键在于如何通过行销产品建立并巩固消费者对品牌的忠诚度。几乎所有消费者都是追求货真价实的产品,一流的质量、适中的价格和高素质的服务。这便是我们品牌价值的体现。我们将推出最新款手机卖场,绝对的正品行货,绝对的低价优惠。
2、将好东西带进校园推广,带近身边,赢得好的口碑。
在校园内做手机卖场的优惠活动,买手机送话费、送原装电池等优惠活动。团购活动是由网站不定期发动某款手机的团购活动,由10人或者20人一起购买。当然团购价格在相对要低一些。不定期举办一些主题活动。在节假日或者一些特殊日子,比如情人节可以引导顾客购情侣手机(一次购买两个手机)。母亲节,亲情购机(孝敬父母)等等。
3、病毒式营销(口碑营销 饥饿营销)
在“病毒式营销”当中添加“饥饿”因素,就会让传播速度更快,更能激发潜在消费者的购买欲望。单纯的口碑营销仅仅是,A用过某产品,觉得不错,他可能会主动向他身边的朋友B、C、D推荐,说这产品值得;但带有“饥饿”色彩的口碑营销则恰好相反,B、C、D知道市面上推出了某产品,在媒体市场大力宣传下,他们可能会产生想了解其中详情的想法,但由于货源有限,他们获取信息的渠道相当并不多,如果当他们得知A已经购买该产品后,便会主动询问,并连续性的将相关信息传播出去。我们手机所采用的,正是后者。
4、微博营销
在自己的博客上发布手机网站,介绍新款的手机和最优惠的价格,并且公布今日的优惠活动,促销活动等。
5、销售扩展(代理网店)
可以在网络上发布招网店代理的信息。我们为他们提供货源
给他们优惠的价格。如果他们的网店有人购买手机,可以先将手机款发给我们网站,由我们代其发货。如果他们的网店做的好,可以酌情给予一些奖励。(也可以实行代理收费的策略)另外,还可以去淘宝网开一家网店,在上面出售手机。
五、 费用预算
1、初步目标:预计在西安所在的高校陆续展开活动,推广我们的网络手机网站和卖场。
2、营销过程中的费用预算:
总费用30万
阶段费用20万
项目费用10万
六、支付方式及物流配送方式
网银支付、支付宝支付。
送货方式:普通邮寄、EMS快递、快递公司。
七、售后服务
我们将保障消费者能买到最优惠价格内的正品手机,对质量不满意者可以无条件退款、换货。让消费者享受到优质的服务。
营销策划方案 篇3
对于新闻炒做,很多公司都在做,特别是事件的营销。很多人都知道海尔,但很少看到海尔的电视广告,为什么?因为海尔每年的费用大部分是花在新闻炒做上,很多报纸、电视、杂志都可以看到海尔的各类新闻、比如研发了产品、新技术等等。
新闻炒做需要一定的费用,这要根据企业的实际情况而定,还有对媒体进行公关,要不,人家不报道你,你同样没戏,炒做不起来。
20xx年12月范志峰帮助重庆华忆教育策划“英语课本倒背如流冬令营”,在现场招生会的广告投放之前,先采用新闻炒做。用记者的风格撰写新闻稿件,然后请朋友帮忙,让报纸用记者的名义发布2条新闻内容,标题如下:
1、6天就可以背完一本英语课本?
2、对话香港英语专家
当天的新闻一出,就接了几百个,直接销售出几十张学习会门票。
20xx年,汉王电脑有一款新电脑上市,就策划出了一个事件,在召开新产品发布会的高潮时,邀请现场的全部嘉宾一起拿起一个玻璃苹果往地上砸,到场的新闻媒体对这个事件进行了跟踪报道,7天之后,2万台电脑销售完毕。(这个事件是针对苹果的挑战,意思就是汉王推出的这款电脑比苹果要好,让记者去报道,当然,稿件肯定要事先撰写好)
医药保健品行业用的最多的方式是在人民大会堂开新闻发布会,邀请著名主持人、老专家、退休的干部对产品进行评价。然后直接拍摄成产品的专题片,在二三线市场播放,效果很好,老百姓不相信产品,但相信人民大会堂、相信著名的节目主持人;
20xx年范志峰负责的蜥蜴团队广州公司的时候,当时给广州某鞋业公司就策划了一个营销事件,与大家分享下:
A.购买所有韩国电视剧海报发行权,购买了发行权,就意味着可以免费用这些电视剧的素材来宣传,鞋业公司打可以说与这些电视剧合作,打擦边球的用名星了。消费者很难知道真实的情况,会以为这个公司是韩国的,要不怎么会赞助这么多电视剧,这家公司是非常有实力的,买他们的产品肯定是韩国货;
B.邀请韩国总领事出席新闻发布会,连总领事都说了,这个公司是韩国的,第一个进军中国市场的韩国鞋业公司,难道是假的?媒体肯定会对第一个进军中国的公司进行免费报道了;
C.邀请韩国模特现场走秀,展示下最新款的产品,国际大品牌都是专门的产品发布会的,韩国企业当然也会有职业模特的、职业设计师;
D.当然邀请广州的报纸、电视台记者是肯定的,新闻发布会的当天和第2天要看到这些记者的报道嘛;
新闻炒做八卦一点是最容易免费传播的,最好是要有美女、有明星、有情(婚外)、有隐私、有案件、有事件(比如跳楼)。有这些内容的出现,邀请记者参加,免费报道的可能性就大。如果太缺乏,可以策划,也可以直接撰写好新闻稿件,公关媒体。因为媒体发布的新闻,网络会转载,小事也会变大事。新闻内容的发布另外还需要长期的坚持下去,一个星期发布一篇新闻,这些新闻可以通过几个大站发布,转载率会非常好,而且费用也不高,不超过1000元/篇。凤姐、犀利哥、李刚等就是靠网络的力量传播出来的,还有最近微博的郭美美。
营销策划方案 篇4
目 录
一、项目基本概况
()市场分析
二、项目的SWOT分析
(一)优势点
(二)局限性
(三)威胁点
(四)机会点
三、商业模式分析:
(一) 综合性商业模式
(二)主题性商业模式
(三)专业性商业模式
四、项目整体定位
(一)项目的经营业态定位
(二)价格定位
(三)客户定位
五、营销推广
(一)推广主题
(二) 项目形象包
(三)总体宣传策略
(四)销售策略
一、项目基本概况
城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处,总占地面积5万平方米,总建筑面积11万平方米,共分四期开发,目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间,总面积约1944.35平方米,商铺目前基本上空置。
二、项目的SWOT分析
虽然本项目地段位置较为优越,但现实又存在着一些影响项目形象的因素,以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点,并充分发挥其的优势,才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。
(一)优势点(S):
1、 项目当前交通较为便利,地处龙城大道与龙福路交汇处;
2、 项目地处龙岗中心城一级黄金旺地,发展前景看好;
3、 本项目目前为现楼,满足部分自用型商家即买即用的需求,降低购买者的置业风险;
4、 商铺层高5.4米,设有夹层,可融合商铺、仓储、家居为一体;
5、 项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度,对项目的推广具有一定的优势;
◆发挥优势:
A、在项目裙楼的运作过程中,充分渲染项目的区位优势、交通的便利;
B、在项目裙楼的运作过程中,强调该区域的发展前景和由此带来的商机;
C、在项目的推广时,利用城建集团的品牌优势,增加置业者与投资者的信心;
(二)局限性(W)
1、 项目所处地段目前人气不旺,尚不具备以人气带动商铺销售的条件;
2、 本项目周边是长着茅草的待开发地块,因而显得较为荒凉,对发展商业略为不足;
3、 该项目以建成多时,但裙楼商铺一直滞销,造成一定的负面影响;
4、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位,主题不鲜明;
5、 项目裙楼商铺规模不大,不利于整体推广;
◆解决方法:
(1) 重新对裙楼商铺进行市场定位,明确目标客户;
(2) 确定经营主题,从而以有特色的经营方向带动商铺的销售;
(3) 加大推广力度,扩大商铺的暴光率与市场知名度;
(4) 设立部分“免息分期付款方式”,降低购房者的置业门槛,吸引其入市;
(三)机会点(O)
1、 区位优势的发挥,辐射周边地区;
2、 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙,将带动周边的人气,从而带动裙楼商铺的销售;
3、 中国的入世,推动经济的发展,商业物业前景看好;
(四)威胁点(T)
1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多,形成很大的竞争力与市场压力;
2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺,从而形成直接的竞争;
三、商业模式分析:
就目前的商业模式来看,主要有三种:一是综合性商业模式,二是主题性商业模式,三是专业性商业模式。
(一)综合性商业模式
这一模式奉行的是购物、休闲通吃,衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备,可以满足任一层次消费者的任一生活需求,并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动,拉动场内群体消费。从这一个角度去分析,此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者,而且聚人气、提消费,应该是理想的商场模式。但是,实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验,中国亦不例外,而且越是类似于深圳这样的经济发达地区,这一模式所表现出来的老旧之态就越明显,所面临的危机就越大。
究其因,在于品牌市场的进一步细分,消费者的需求不断的向个性化发展,使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意,而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度,没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间,都失去了一部分客户的青睐,从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日,电子通讯、家电家私、大众服装,都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来,各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩,尤其是自去年下半年开始,深圳各大有名望的商场,均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面,其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势,大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度,采取了圈地扩张、活动造势的手法,力求站稳脚跟,在市场重新洗牌之前充实内力,再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即,但由于实力的原因,在目前除了苦苦支撑之外,也无其他应变之法。
这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业,对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。
(二)主题性商业模式
主题的确定范围很广,无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥,都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则,展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界,就是以人群分类为主题,围绕某一类人群的用品,这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤,进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比,主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业,在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台,但它的目标客户群却是一定的,或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体,等等。对于这些群体来说,主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求,针对性强。
但由于这种商业模式针对性强的负面影响,客户范围窄,未来发展前景难以预料,市场风险相对较高。并且这种商业模式要求:
⑴ 规模化,主题经营独占面积庞大,与本项目规模不匹配;
⑵ 规范化,主题经营从管理到经营行为都比较规范,甚至进行网络运作,所涉及成本高昂、费用巨大。 ⑶ 租金低廉,主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营,这对投资者说是最不愿意看到的情况,于本项目销售也不利。
所以,这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。
(三)专业性商业模式
这一类型商业以某一行业为主要依托,加深品牌与档次的细分,集中力量满足全体消费者的某一种特定需求,尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场,就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势,在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟;再比如顺电家居广场,以家电市场为主要平台,全力揽括行业内的品牌精英,加大消费者的选择余地,力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。
这类商业模式的优势就在于针对性强,专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以,对于目前龙岗蓬勃发展的房地产,它必将带动其他相关行业的蓬勃发展,如建材业、装饰材料业等的发展。因此,对于城龙花园的商铺,发展装饰材料专业性商业模式较为可行。
四、项目整体定位
(一)项目的经营业态定位——装饰材料专业商业模式
基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析,并结合我司对该片区的调查分析,同时综合我司在该片区及以往的操盘经验,我司建议对该项目重新进行市场定位,确定商铺的经营主题,明确商铺的经营方向,从而带动商铺的销售。
本项目位于龙岗中心城,龙城大道与龙福路交汇处,从地理位置这一角度来看,目前地段繁华程度不够,项目裙楼商铺规模不够大,结合商铺成功运作模式的分析,我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。
A、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街,为该区域树立起第一面旗帜。
B、这样定位的优势
a. 为客户规避市场风险,坚定投资信心,增加销售热度。因为这样定位,可以减少与直接竞争对手(如碧湖花园商铺、碧湖康馨居商铺)的接触面。目前,无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺,还是紫薇花园的群楼商铺,都以满足消费者的日常生活需求为突破口,且目前空置量较大,如果本项目的群楼商铺雷同于周边其他项目,必将增加市场的压力,加剧市场竞争。在这方面,本项目明显处于不利地位;
b. 有深厚的市场容量:我们的这个定位就目前情况,龙岗的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展,并且本项目周边在建或在售的楼盘较多,这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大;
c. 目前在该区域专业的装饰材料街(城)较少,有着很大的发展空间;
d. 项目周边虽人气不旺,但交通条件较为理想,且商铺前面步行道空间较大,满足发展装饰材料业的硬件需要;
e. 良好的市场操作性:我们的这一定位,是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的,有良好的前瞻性。同时,我们在定位的过程中,逐渐赋予和加深了它所包容的内涵,并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。
(二)价格定位
房地产租金是售价的晴雨表,租赁市场的行情直接反映了供求关系,售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的,租赁价格是售价的真实反映,租赁市场是房地产市场的真实体现,以收益价格对商业价格进行评估,收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。
根据调查区域内商业物业的租金情况,该区域商业物业的租金水平一般在25-90元/M2月之间,通过对本地段的商业分析,本地段街铺的平均租金为60元/M2。
a、确定年收益:60元/M2月×1 M2×12=720元;
b、确定还原利率:我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%
c、使用年限:70年
d、收益价格确定
运用公式:
V =a/r×[1-1/(1+r)n]
式中V:房地产的价格
a:房地产年纯收益
r:还原利率
n:未来可取得收益的年限
可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/M2
从上面的价格分析,并结合目前的市场状况,我司建议城龙花园群楼的商铺均价在8000—8200元/M2。
(三)客户定位
购买本项目商铺的客户主要有以下几类:
(1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者;
(2) 看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者;
(3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店;
(4) 一些为设立办事处的装饰公司;
接城龙花园裙楼商铺营销策划案1
五、营销推广策略
(一)推广主题
基于以上的分析及本项目的定位,并结合目前商业物业市场的实际情况,在项目的推广宣传时,主要围绕下面几个方面进行:
1、 宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街,突出其市场的发展前景及投资价值;
2、 宣传该区域房地产的蓬勃发展,必将带动装饰业与装饰材料业的长足发展,从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力;
3、 交通便捷:本项目位于龙城大道与龙福路交汇处,交通条件较为便捷,且商铺前面的步行道空间较大,对发展装饰材料业极具潜力;
4、由于本商铺层较高,并设有夹层,可集商铺、仓储、家居为一体,所以,在宣传时可突出“卖一层送一层”的优势。
(二) 项目形象包装
1、主题广告主导语:
项目目前无主题广告主导语,广告诉求不明显,我司建议以“城龙花园专业装饰材料一条街”为主题,进行广告诉求;
2、项目导视系统
目前项目的导视系统表现手法不理想,未能将本项目的形象及主题表现出来,反而产生负面影响,建议在面向龙城大道的裙楼上悬挂条幅,并在深惠公路与龙城大道等客流量多的地方设导视牌;
3、 现场包装
1) 条幅:
目前项目现场的条幅广告几乎没有,无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快,费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在深惠公路与龙城大道交汇处及项目群楼楼体上,挂出“城龙花园专业装饰材料一条街隆重发售”、“城龙花园专业装饰材料一条街优惠招租”及租售热线等内容的条幅,
2) 道旗:
为营造现场气氛,引起人们的关注,吸引更多的人气,我司建议在深惠公路与龙城大道上布设道旗,道旗内容以发布城龙花园裙楼装饰材料一条街租售的信息为主,如“龙城装饰材料街——城龙花园裙楼商
铺” “城龙铺王,一铺富三代”、“城龙装饰材料街,商家投资的潜力股”“城龙花园商铺,低风险高回报”等等。
(三) 总体宣传策略
根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点,我司在控制广告宣传费用的同时,将采用有针对性的宣传策略,加大广告宣传力度,并使之按步就班,有的放矢,使整个宣传策略与销售策略紧密配合,从而达到热销的效果,具体计划如下:
1)“造势”策略
针对本项目目前的销售状况,为渲染市场气氛,我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿,如龙岗报、龙岗有线电视台等,内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景,从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力,以令市场更加注目该物业,加强客户的投资信心。
2) 常规宣传策略
广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传,属最有效的宣传方式,但由于电视广告的成本较高,而本项目裙楼商铺的规模不大,又属于尾盘期,因而我司建议不在电视上进行广告宣传,主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作,从而紧密配合销售策略采用,令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。广告宣传安排如下:
报纸广告:
主要以当地的龙岗报为主,逢周二或周五软硬广告结合,主要为10×15或15×20的版面作广告(这样费用不大,可集中在一个阶段连续进行),诉求项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景,从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大,却能达到我们的预期效果。
软性文章:
报纸软性文章目标性较强,所以我司在接手城龙花园裙楼商铺的销售工作后,将在龙岗报、深圳晚报有针对性的发表软性广告,内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。
宣传单张:
(1) 由于宣传单张的制作成本只需几毛钱,适合广范的大量派发,并且,本项目目前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力,因此,我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张,制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业装饰材料街的经营发展前景,同时附上商铺的投资分析案例, 如:以业主投资某一商铺为例
售价:8000元/ M2 面积:29.75 M2
总价:8000×29.75=238000元
首期5成:238000×50%=11900元
贷款:238000×50%=11900元
10年期月供款:11900×0.010892311(月供系数)=1296.2元/月
按目前该阶段租金保守估计为:60元/ M2 ,所以月出租可获得收益为:
29.75×60=1785元/月
结论:月租金>月供款
单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。
四)销售策略
1)“以租金代首期”销售策略
这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略,租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的,采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款,刺激租户的消费心理,促使他们由租客变业主,消化一部分面积。
2)推出“首期两成,三成免息分期付款”促销方案
为降低置业门槛,建议在付款方式上,提供十年,五成按揭;并且在宣传上,推出“首期两成”促销方案,其余三成在两年(或一年)内免息分期付清,降低业主置业门槛,引起大量消费者的关注,从而达到促销。
营销策划方案 篇5
一、营销目标
力求在09年度内将阳西咸水矿温泉顺利被市场所接受,打开目前运营不佳的被动局面,逐步将企业导入正轨、提高企业的经济效益是我们在09年营销主要的目标。营销初步阶段的工作在不断发展的良性运转下,那么这个营销规划将在半年到一年之间得以实现,估计在半年后(进入09年温泉旺季时)出现正面的结果。
二、现状分析
a、劣势分析:
①、阳西咸水矿温泉在主流客源地市场的知名度不够,不为客人所认知,原因在于我们在宣传广告方面的推广力度跟不上有着直接的关联。虽然各地都有着许多旅行社在与我们合作,也都在帮助我们推广及做市场。但我们应该要清楚的认识到,任何一家旅行社基于风险的考虑,不大可能会为任何一家景区作大规模广告宣传来开发市场,而双方的合作是建立在风险互担以及互相配合的基础上,所以不难理解08年度我们在与各地区旅行社的合作基本上是失败的,是不成功的。
②、因为08年度我们的景区正处于完善的过程中间,各种的硬件配套设施及软件服务都没能做到尽善尽美,甚至出现人为的对客服务过失,很大程度制约了我们的接待能力与水平,不能满足客人需求,也就造成我们流失了一定量的客户。
③、过去的一年里我们曾走进了一个经营的误区——没有作好连贯的整体营销策略,单位团体的开发没能真正起到联动的作用,针对旅行社的许多政策是随机即兴性质,不稳定以及做市场时急于求成的战略思想给市场造成了一定的混乱,对方的信心不强(如广州地区市场一度混乱,茂名国旅放弃合作等等的一系列),合作期间对于对方而言没有十分的保证,这就形成了我们不断开发新客户,但部份老客户却打退堂鼓的反常现象。
④、我们温泉区内的客房虽说上了一定的档次,也具备了休闲度假的各种基本条件,但可做团队的客房数量有限,加上温泉区外两家宾馆用房在运营过程中得不到很好的养护,设施残旧及距温泉区有一定距离给予客人直观上的感觉不是很好。
⑤、恩平的数家温泉、阳江温泉、春都温泉等是我们沿高速公路轴心线最大的竞争对手,而目前分阶段他们都处于成熟发展期,无论是知名度或接待水平,甚至于地理位置都对我阳西咸水矿温泉打开市场带来了直接的压力。
⑥、目前我们山庄的销售队伍及后勤支持队伍的业务及对客服务技巧都比较薄弱,不能满足山庄快速发展的需要。
b、优势分析:
①、目前我们温泉拥有省内诸多温泉景区少有的高感官的私家温泉,桃泉小筑客房很大程度上迎合了许多高端消费人群的需求。
②、在温泉产品中,我们拥有两套独立的供水系统,水上乐园等项目能一定程度上缓解了温泉淡季所带来的压力。
③、随着我们温泉养生水疗世界的开放、新会议室交付使用,在建中的新酒店及补充客房等项目的不断补充,令我们接待能力有了很大幅度的提高,场内的可游玩项目较以住更能满足客人需求。
c、机会
①、上述的几家对手温泉开业都有了相当一段时间,而我们相对客人而言是一个新的景区,只要我们的各类硬软件都跟上了,那么在抢夺客源时,我们较上述对手而言更有优势,因为客观上客人出游都存在着猎新猎奇的心理。
②、阳江、湛江、茂名等地区的社会消费水平偏低,人均可支配的的额外收入较少,对手阳江温泉高价位的消费不可能完全满足各层次客人的需求,春都温泉条件虽然与我们相当,但我们的地理位置和交通都比对方相对优势,所以我们还是有着很大条件、机会来与对手阳江温泉、春都温泉抢夺更多的本地客源的。
三、营销战略中的宣传推广方式应用
20xx年我们的营销战略思想是无论需要投入多大的力气与财力都一定要做旺我们温泉景区,这需要一个漫长的过程,根据长期可持续发展的思路,我们不得不加大我们的宣传推广力度,而且得放弃先前大幅让利给旅行社,任其自行为我做广告宣传推广这种一厢情愿的手法。
a、在原先与合作开来的旅行社继续加强深入合作外,在20xx年度里采用大胆的连续的大篇幅广告投放,投放广告有两种方法:一是与旅游主流社(建议广州的南湖国旅、广之旅其中一家)战略合作;另外就是与媒介直接接触合作,但无论选择哪种方法,都需要连续及大篇幅的广告来烧热这个市场,进入09年以后,我们一定要抢得这个势头,而不是作昙花一现的点缀宣传。只有连贯的广告推广,才能达到我们想要的宣传效果。这种做法有一定的保证,我们也可以很直接地随时向市场、向客人传导我们的信息,但这也意味着高成本,希望公司在09年度里下定决心投入占全年营业总收入的15%~20%(约200万~250万元的成本)来做热这个市场,为来年打好坚实的基础。当然这一定得要遵循不多投入现金,采用温泉门票及平日房间费用来冲抵绝大部份广告投入费用的原则。
b、考虑到公司目前阶段的实际情况,在选择战略合作伙伴的方面,09年里我们不大可能同时在所有的客源地进行如此大规模的宣传动作,所以区域的选定为广州、佛山两地,而深圳、东莞、珠海等地区的开发推广需要暂保持在让利独家旅行社做线路的层面上,寻找其他更好更直接的办法来与之合作。在广州、佛山两地选定《广州日报》来作为我们的媒介平台,因为《广州日报》在两地的发行量巨大,同行寻找信息也是通过其周二旅游版来猎取的,所以相对其他媒介而言,《广州日报》有着绝对的宣传影响力。我们选择的战略合作对象可考虑与“广之旅”、“南湖国旅——西部假期”这两家中的其中一家,借其绝对的宣传优势来助我在广州佛山等地渲染造势。
c、与战略伙伴的合作方式选定伙伴后与对方深度洽谈,让对方在其广告版块大幅上我阳西咸水矿温泉的宣传广告(每周二旅游版至少一个1/4篇幅的广告),所需的费用由我们以温泉门票(不限平日周末)及平日住房、会议室消费冲抵赞助,而周末用房及其他诸如餐饮消费等服务性项目费用均不在冲抵之列,在协议价格上按旅行社协议价格尽可能不再下调。与其协商开通阳西咸水矿温泉为目的地的旅游直通车,每周必须对开4车次以上。
d、湛江与茂名一带暂不可采用上述方式来操作(但可视方案实施的实际情况来定夺是否转型营销),选定的重点合作伙伴也只能是各地一家,不予多设,建议可以找国旅假期谈,媒介建议选择《南方日报》或当地日报。
e、20xx年需要制作6万份以上的精巧、主题突出的宣传单张(a4大小,要求双面,材料为200克以上铜版纸)以配合外联业务员的撒网式复合营销外联。
f、20xx年度我们与阳江市场信息产业局合作,将阳西咸水矿温泉的网站做开,并由我公司派出专人负责维护并接受网络预订。
四、营销全年大概行动计划(未含季度营销行动细则表述)
a、拟定在四月份上旬召开一次大型的同行推介会,由我公司召集珠三角地区主流旅行社的负责人或线路负责人到我们这里来采风踩线,做线路时采用阳西咸水矿温泉为目的地,西部与中部两条高速公路轴线沿点串线的做法来向各地区旅行社提供合理的线路计划书。
b、每月都不间断的派出业务人员在广东范围内的主要城市用撒网式复合营销的外联手法告知性地与其他旅行社进行业务联系。将我们的温泉逐个推销给珠三角地区所有大大小小的旅行社(含门市收客组团社、组团社、地接社等)。
c、建立完整的商务单位客户资料档案库,制定一套合理的商务合作机制,与商务单位建立长期合作关系。如本地凡有接待任务的单位,不论是部委办局或企事业单位一律与之签定长期商务合作协议,引导其与其的客户不论多少,只要有接待首选就是阳西咸水矿温泉。
d、制定实施合理的《全员营销激励方案》,鼓励公司全体员工一同来推销我们的温泉产品(主要是本地散客)。
e、与广州地区(含佛山)最主要的收客旅行社——“南湖国旅”或“广之旅”结盟为战略合作伙伴,深圳地区与“港澳旅游集团”(下属含深圳世纪运通旅行社、港澳旅游(集团)香港有限公司、泰运通(香港)有限公司)结盟为战略合作伙伴,初步拟定双方合作期为5年,具体合作事项由营销部与对方深度沟通后于1月下旬将方案提交公司审批。
五、营销行动任务目标与营业收益预测
我们在进入09年以后,营销的战略思维及发展大略方向锁定为:旅行社团队为宣传为重中之重,效益为辅,注重创造景区人气;商务团队及散客为效益之重,力创占公司总体收益达60%以上;另外在09年10月份景区火热了之后,除本地散客温泉门票可随市场随机调整外,对外一律为门市价或灵活门市7折(除团队预定与常客外),如果不是如此我们无法大幅度提高经济收益,但这必须得基于我们的产品及服务能给予客人直接感受到性价比高的享受:
一、营销目标
力求在09年度内将阳西咸水矿温泉顺利被市场所接受,打开目前运营不佳的被动局面,逐步将企业导入正轨、提高企业的经济效益是我们在09年营销主要的目标。营销初步阶段的工作在不断发展的良性运转下,那么这个营销规划将在半年到一年之间得以实现,估计在半年后(进入09年温泉旺季时)出现正面的结果。
二、现状分析
a、劣势分析:
①、阳西咸水矿温泉在主流客源地市场的知名度不够,不为客人所认知,原因在于我们在宣传广告方面的推广力度跟不上有着直接的关联。虽然各地都有着许多旅行社在与我们合作,也都在帮助我们推广及做市场。但我们应该要清楚的认识到,任何一家旅行社基于风险的考虑,不大可能会为任何一家景区作大规模广告宣传来开发市场,而双方的合作是建立在风险互担以及互相配合的基础上,所以不难理解08年度我们在与各地区旅行社的合作基本上是失败的,是不成功的。
②、因为08年度我们的景区正处于完善的过程中间,各种的硬件配套设施及软件服务都没能做到尽善尽美,甚至出现人为的对客服务过失,很大程度制约了我们的接待能力与水平,不能满足客人需求,也就造成我们流失了一定量的客户。
③、过去的一年里我们曾走进了一个经营的误区——没有作好连贯的整体营销策略,单位团体的开发没能真正起到联动的作用,针对旅行社的许多政策是随机即兴性质,不稳定以及做市场时急于求成的战略思想给市场造成了一定的混乱,对方的信心不强(如广州地区市场一度混乱,茂名国旅放弃合作等等的一系列),合作期间对于对方而言没有十分的保证,这就形成了我们不断开发新客户,但部份老客户却打退堂鼓的反常现象。
④、我们温泉区内的客房虽说上了一定的档次,也具备了休闲度假的各种基本条件,但可做团队的客房数量有限,加上温泉区外两家宾馆用房在运营过程中得不到很好的养护,设施残旧及距温泉区有一定距离给予客人直观上的感觉不是很好。
⑤、恩平的数家温泉、阳江温泉、春都温泉等是我们沿高速公路轴心线最大的竞争对手,而目前分阶段他们都处于成熟发展期,无论是知名度或接待水平,甚至于地理位置都对我阳西咸水矿温泉打开市场带来了直接的压力。
⑥、目前我们山庄的销售队伍及后勤支持队伍的业务及对客服务技巧都比较薄弱,不能满足山庄快速发展的需要。
b、优势分析:
①、目前我们温泉拥有省内诸多温泉景区少有的高感官的私家温泉,桃泉小筑客房很大程度上迎合了许多高端消费人群的需求。
②、在温泉产品中,我们拥有两套独立的供水系统,水上乐园等项目能一定程度上缓解了温泉淡季所带来的压力。
③、随着我们温泉养生水疗世界的开放、新会议室交付使用,在建中的新酒店及补充客房等项目的不断补充,令我们接待能力有了很大幅度的提高,场内的可游玩项目较以住更能满足客人需求。
c、机会
①、上述的几家对手温泉开业都有了相当一段时间,而我们相对客人而言是一个新的景区,只要我们的各类硬软件都跟上了,那么在抢夺客源时,我们较上述对手而言更有优势,因为客观上客人出游都存在着猎新猎奇的心理。
②、阳江、湛江、茂名等地区的社会消费水平偏低,人均可支配的的额外收入较少,对手阳江温泉高价位的消费不可能完全满足各层次客人的需求,春都温泉条件虽然与我们相当,但我们的地理位置和交通都比对方相对优势,所以我们还是有着很大条件、机会来与对手阳江温泉、春都温泉抢夺更多的本地客源的。
三、营销战略中的宣传推广方式应用
20xx年我们的营销战略思想是无论需要投入多大的力气与财力都一定要做旺我们温泉景区,这需要一个漫长的过程,根据长期可持续发展的思路,我们不得不加大我们的宣传推广力度,而且得放弃先前大幅让利给旅行社,任其自行为我做广告宣传推广这种一厢情愿的手法。
a、20xx年是我们最关键的一年,营销战略计划实施顺利与否都直接影响着以后的经营管理,本年度是我们不惜血本打造基础的一年,直接的经济收益对我们来说是至关重要的,但我们必须得正视自身的优势与劣势所在,不能脱离实际,所以综合各方面的市场信息与公司的运营状况,20xx年可不以淡旺季来划分营业效益段,而以战略季度来区分,以下是各季度的营业收益预测:
①、第一季度(1月~3月):属温泉旺季时期但也属市场预热期,预计月平均整体营业额可达100万元/月~110万元/月左右。
②、第二季度(4月~6月):属市场接受期但已逐渐进入温泉淡季,预计月平均整体营业额120万元/月左右。
③、第三季度(7月~9月):本季度已进入温泉淡季,预计月平均整体营业额仍可保持在100万元/月以上。
④、第四季度(10月~12月):本季度预计月平均整体营业额130万元/月~150万元/月以上。
⑤、预测在进入09年以后,全年的平均整体营业收益需可达140万元/月~150万元/月以上。
注:上述营业额内已含与战略合作伙伴的冲抵消费金。
六、监视
由市场营销部每月作来客源地的系统分析归档,通过轶事调查从当地市场经
营者获取市场反应的第一手资料以提供补充信息,在经过09年度营销手段变革下的运营后获取更合适我阳西温泉的营销战略,再对这些信息和材料进行系统分析,检视营销活动成功的进度来规划下一年的营销战略方案。
以上的方案是否可行,望经公司领导讨论商议后给予指正,我们将坚决地、认真贯彻执行公司的全年战略指导思想来为公司创造更大的效益。
营销策划方案 篇6
xx汽车自xx年在xx市场投放以来,历经x年发展,深受广大用户认可,市场销量与日俱增,现在xx市场保有量达到近8000台。
xx市xx投资发展有限公司在x年7月正式代理销售xx品牌汽车。公司投资200万元兴建的标准xx4s店于x年10月26日正式成立,其总占地面积为3000平方米,这是当时xx地区规模的一家xx4s店。经营一年以来,销量急剧攀升,稳稳占据了xx市经济型轿车的市场份额。
x年元月xx汽车以月销8000台成为中国车市耀眼的经济型轿车之一,为取得更大突破,xx集团特推出系列促销政策。x年我公司又获得xx汽车全系列xx地区的经销权,更应力主从xx汽车品牌的整体形象出发作宣传。以车主名义捐赠希望工程,提升xx汽车、xx公司社会形象的同时促进xx地区终端销量。
面对竞争激烈的销售市场,我们更应该切实地做好我们的服务工作,以服务作为生存的根本。只有真真切切的超值服务才能增强企业产品的美誉度,才能让产品通过“口”传播出去直到达成销售。xx4s店的成立,已让xx汽车用户享受到了标准的4s店优质服务,但这远远是不够的。
中国汽车市场已进入白热化激烈竞争局面,不同品牌、不同档次车型的众多商家不断展开铺天盖地的广告和促销活动争抢顾客的“眼”。
面对如此竞争,我们xx品牌应该推陈出新,抢抓顾客的“心”,多开展一些投入少、效果又好的公益性公关活动,争取一举多得。
一、市场分析
x年在中国车市创下辉煌战果的xx汽车,在x年仍旧保持强劲增长,销量连破历史记录,二月销量再攀新高,突破10000辆大关。2月份xx汽车市场总销量11438台,较1月份增长2326台(25.5%)。本公司xx汽车1月份终端销量78台,2月份增至151台,同比增长93.5%。同期竞争车型如长安羚羊(186-173=13台),增长7.5%,天汽夏利20.5%(41-34=7台)等,比较经济型轿车本月销量,xx汽车xx市场销售走势良好。
二、客户群体分析
我公司采用数据库检索,电话访谈,车主座谈等方式就资料库中182名xx车主,针对车型、车主性别、年龄、学历、职业、用途、是否具有广泛爱心等因素开展了xx用户调查活动。
调查结果经统计分析得出:xx汽车作为具有卓越性价比的国内经济型家庭轿车,其车主更多集中在家庭年收入为5-8万之间、25-45岁的男性消费群体;职业最多为中层管理人员,其次是私营业主和营销商务人员;用户购买xx汽车主要出于理性需求,代步成为主导,工作、业务需要处于其次。其中具有广泛爱心、经常施舍的车主占绝大多数,多数客户反映出在自己生活日渐富裕之后,早有资助贫困孩子上学的愿望,长期以来一直迫于身边没有奉献自己爱心的平台而未尽此善举,表明多数车主还是拥有爱心,乐善好施,热心于公益事业,关注社会发展的。
xx为千百万个充满爱心的车主朋友搭建关爱之桥。从今年3月开始,凡购xx汽车者,xx公司均以车主名义出资三百元捐助一名失学儿童。
三、活动策划思想
我公司以“助失学儿童,祈车主平安”为主题推出优惠购车活动。
儿童是祖国的未来,祖国的希望,特困品学兼优面临失学的儿童更需要社会的支持和关注,借此为主题策划活动,一方面在优惠车主购车满足个人物质需求的同时,更让其为社会奉献了自己的一份爱心,满足了其更高的社会需求,从马斯洛人性需求论的角度来讲更易社会接受,同时树立了汽车品牌、公司良好的社会形象。另一方面捐助贫困地区失学儿童,为社会教育事业贡献。
四、活动意义
通过此次活动对xx品牌、xx集团、xx地区代理公司——“xx”进行新闻公关炒作以达到提升xx品牌形象,扩大xx公司知名度,提高其美誉度,最终促进市场推广及售后服务推广工作,从而创造丰富的社会价值和经济价值。
营销策划方案 篇7
一。方案背景
近年来健康体检事业如火如荼发展。人们生活水平的提高,对生存质量的要求也逐年提高。更多的人已经意识到:“健康才是人生最大的财富”。目前江西南昌体检机构有国有和民营之别,许多国家医院都搞了体检中心,专业的体检机构有三四家,所以市场竞争异常激烈。***必须运用市场营销方法来运筹帷幄,致敌取胜。
二。营销目标
提升***品牌,造就***业绩
三。营销内容
(一)营销团队建设与管理
(二)营销规划
(三)广告营销
(四)活动营销
(五)新闻(媒体)营销
(六)政府企事业单位营销
四。方案实施
(一)营销团队建设与管理
1.组建客服部
负责客户接待、导诊、电话咨询、网络咨询
2.组建市场部
负责市场业务、客户建立、市场调查、活动实施与配合
3.组建企划部
负责营销策划、广告制作与宣传、平面设计、文案撰写、CI企业形象维护、活动实施、媒体投放
4.营销团队管理
a.制定各部门规章制度
b.各部门定岗定责
c.各部门工作人员业务细化、量化、亮化
d.制定科学的绩效考核机制
e.各部门定期培训
f.团队合作管理
(二)营销规划
营销到底销什么?在医疗市场开放并迅速发展的今天,我们不难发现众多的医院,尤其是民营医院频频在各大媒体上进行宣传。从营销角度说明了品牌理念和形象定位正在被人民接纳。然而铺天盖地的广告并不是说明现在的医疗技术如何先进和发达、服务如何好,而是传达另一个信息,那就是医疗市场的竞争愈演愈烈。北京新兴事件,上海协和事件,沥沥在目,一夜之间似乎唤醒了消费者对医疗广告的认识:“广告骗人、医生骗人、药品骗人、疗效骗人”。医院营销到底销什么?面对医疗市场的激烈竞争局势,我们需要从一个全新的角度来审视这个市场。医疗市场营销和其他行业的推销有根本区别的。在英文中,推销叫Selling,仅仅是卖的意思而市场营销叫Marketting,意即市场。推销是以物为本,而市场营销是以人为本,概念上有着本质的区别。现在很多民营医院,大部分运用了推销技巧,个别甚至采取恶意推销、虚假广告等手段,急功近利,表现出“一锤子买卖”的短线行为。由于医疗服务的自身特点,它和产品营销有着非常大的差异。医疗服务的特点有1)无形性:因为医疗技术、医疗服务本身就是产品。(2)并发性:医疗服务需要病人的参与才能完成。(3)异质性:由于病人情况不同,在服务过程中,治疗服务的标准也不一样而且很难统一。(4)易逝性:产品可以储存,服务则不能。
我通过调查以及对数据研究,对营销项目进行设计,并且制定具体实施方案,在实施过程中进行控制,以达到我们所要求的目标。医疗体检服务营销战略主要关注细节化和差异化,把服务做深做细,随时掌握医疗体检市场发展动态,收集信息,定期对医疗体检市场进行分析,不断开拓、扩大***品牌知名度。***积极与公益慈善组织机构协作交流,建立健全协作网络,打造***公益品牌,树立***公众形象。丰富***品牌内涵,是***医疗体检实施品牌管理内容之一。提高***知名度和消费者的忠诚度。培养知名度,除了做些日常的活动和广告宣传外,我们在不断的创新,使***知名度一步一个台阶,始终保持着有阶段性和目的性,避免盲目性和“烧钱”行为。为客户建立服务与数据库,做好体检后的各项跟踪服务与信息反馈,也是***医疗体检营销策划方案之一。协调本地区各医院的各种关系,合作与联盟是新世纪发展战略之首,通过合作使技术与服务辐射到消费群当中,以点带面,形成良性循环。筹划和运作合作联盟与***医疗体检营销策划相结合,是个系统化工程,需要不断的完善。这也是医疗市场将来竞争趋势之一。
医疗服务营销组合采用国际先进的4P模式,传统的“4P”营销组合:1.产品(product)、2.价格(price)、3.促销(promotion)、4.地点(place)。我开展医疗体检广告和活动,运用“六法宝”:1、专家;2、医术;3、价格;4、服务;5、环境;6、会诊。平时围着前面五个打,逢年过节围着价格和会诊打。
口碑传播营销:俗话说的好,“金碑银碑不如老百姓口碑”。消费者的消费体验最具说服力!在***医疗体检的营销中,如何恰当地运用口碑营销呢?一靠***良好的服务和质量赢得客户自发地进行口碑宣传;二靠***有意识地引导口碑传播。常用方式是分阶段提炼典型案例,在客户体检时,由医务人员“不经意”地透露出来。三人成虎,***的种种优点就这样凭借一个个故事飞到千家万户。
(三)广告营销
1.电视和广播广告
2.网络广告
3.户外广告
4.期刊(杂志)广告
(四)活动营销
利用节假日进行活动营销,活动营销一定要体现***品牌企业文化和某种特定的文化气息(如九九重阳节体现孝文化,把中国的孝文化气息作足)。所有的营销活动必须围绕***的经济目标来操作。
(五)新闻(媒体)营销
大家以往是这样认为的“有新闻的地方,就有记者”,可是现在是“有记者的地方,就有新闻"。我认为广告、活动、公关、周边市场培育、新闻炒作和事件营销相互结合,统筹运作的整合营销显得非常重要。
(六)政府企事业单位营销
在政府企事业单位进行体检市场营销推广。
a.市场细分:必须进行区域化管理和行业化管理。
b.执行公关与促销活动计划。
c.运用各种商务手段确保市场占有率,建立健全营销网络。
(七)成立江西省体检行业协会
(1).协会的成立标志***成为江西省体检行业的典范和航标。
(2).对江西整个体检行业走向规范化,法制化,科学化,标准化,整个产业的良性发展起到非常重要的作用。
(3).健康是民生之本,行业自律的***体检必然会大大提高人民对***的信任,届时***体检市场占有率必然空前提升。
(八)全国发展***连锁或加盟体检机构
(九)古人云:“上工医未病之病,中工医欲病之病,下工医已病之病。”可见,古人已经对疾病预防体检非常的重视
a.健康体检,势在必行。
b.做好后期总结、维护工作,体检完了,就万事大吉了,这是不对的,在ISO9000质量管理体系中,一个核心的理念就是“持续改进”。所以我们的体检工作也一定要不断的总结体检过程中存在的问题,并及时解决问题,不断优化流程,提高效率,从而更好地为客户服务。
c.诚信经营,永续发展
需要特别注意就是一定要诚信经营,不能“忽悠”客户,要从长远考虑,从***的可持续发展的角度考虑,不能急于求成,违规操作。
由于我对***了解不多,故没有对***进行方案swot分析,如果我们有缘进行合作,我将作市场调研进行市场分析、项目分析,完善项目的支撑点,进行项目定位、市场推广策略、渠道策略、广告策略、媒体传播策略作全面分析。仁者见仁,智者见智!若有不足之处,敬请批评指正。
职业经理人:万仁锋
联系电话:1376799XXXX
二0XX年二月二十五日
营销策划方案 篇8
一、主题:迎圣诞/贺元旦购物中心再掀低价风暴迎新年
二、内容:迎圣诞/贺元旦,值此新年到来之际,购物中心为酬谢广大福泉人民对本商场一直以来的支持与厚爱。购物中心再次掀起低价风暴,我们将以最低的价格和丰富齐全的商品、最舒适的环境迎接广大消费者、迎接新年的到来。
活动一:温馨平安夜送祝福。
凡12月24日在购物中心一次性消费满18元的顾客,凭电脑收银小票或专柜小票,只要你在我们的留言薄上留上一句祝福新年的话,即可获得送出的圣诞围巾一条。
活动二:每天菜篮子,每天都省钱,海报截角当钱用。
凡12月24日至元月5日在本次海报期间,来店消费的顾客凭购物中心发出的海报截角可当1元钱在商超区使用。(每人每次限使用一张,海报截角只限购物使用,不设找赎。)
活动三:元旦快乐一把抓。
凡20xx年元月1日至3日在购物中心一次性购物满48元的顾客即可参加元旦快乐一把抓活动:消费者凭电脑收银小票,在“商场快乐一把”抓礼品区三米起跑线开始3秒钟内用两只手抓,抓到后跑回起跑线为完成。所能抓的礼品即为消费者礼品。超时或违规则无礼品。礼品为:散装糖果、果冻、糕点或临近保质期的包装饼干或其它商品。
三、场地安排。
1、活动一场地安排在商场楼梯口即可。
2、活动三场地安排在商场楼梯口旁的空地。
四、人员安排。
活动人员安排为两人,后台财务人员或其它人员随时支援。
五、卖场布置。
1、临街小招牌挂霓虹灯。
2、临街两条柱子用红布包起来,上面再贴圣诞老人像或圣诞宣传画。
3、楼梯口两旁放两棵圣诞树,牵彩条。
4、楼梯两边顶部牵霓虹灯和彩条,直牵到上完楼梯。
5、入口两边放两棵较小的圣诞树,两边不锈钢上贴圣诞老人像或圣诞宣传画,并牵霓虹灯。
6、卖场内部分立柱和收银台、服务台贴圣诞老人像或圣诞宣传画,部分地方牵彩条。
六、所需物料、商品陈列及广告宣传。
1、圣诞老人像:1米*6个*15元
60CM*10个*8元
30CM*30个*3元
圣诞宣传画:大*6张*5元
小*20张*3元
圣诞树:1.8米*2棵*150元
1米*4棵*90元
圣诞帽:50顶*3元(每个员工1顶,从12月18日开始戴到快元月5日)
圣诞老人服:1套*50元
霓虹灯:40条*5元
彩条:100条*0.5元
2、所需商品和礼品
糖果:200斤*2.5元/斤
圣诞巾围200条*3元/条
3、广告宣传。
横幅两条:
A、大招牌下边一条长10米。内容为:“迎圣诞/贺元旦快乐一把抓”
B、临街两个路灯中间一条长8米。内容为:“迎圣诞/元旦再掀低价风暴,为你省钱每一天。”
DM快讯:
A、主题:迎圣诞/贺元旦再掀低价风暴,为你省钱每一天。
B、版面:分五个P:
1P:圣诞专版;
2P:生鲜:每天菜篮子,每天省一点。分日期每天提出生鲜特价。
3P:食品:以散装/粮油/糖果/饼干为主。
4P:洗涤/百货:以供应商提供商品为主。加上清洁用品/用具/保暖用品。
5P:专柜区。
七、费用。
1、所需料费用:合计2548元
2、所需商品、礼品:合计1100元
3、广告宣传费用:A、横幅18米*3元/米=54元
B、DM快讯5000份*0.4元=20xx元
共计费用:5748元
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