营销策划方案

时间:2021-03-09 15:10:29 策划书模板 我要投稿

【精华】营销策划方案范文汇编6篇

  为了确保事情或工作安全顺利进行,时常需要预先制定方案,方案是在案前得出的方法计划。优秀的方案都具备一些什么特点呢?以下是小编整理的营销策划方案6篇,希望对大家有所帮助。

【精华】营销策划方案范文汇编6篇

营销策划方案 篇1

  一、概要

  中秋是中国的一个传统节日,消费者在这期间比较活跃,容易形成消费热点,因此这一时期成为商家争取的大好时机.。本策划根据各大月饼生产厂家推出的月饼礼品,综合分析消费者市场的各种因素,对月饼产品的投入市场做出了可行性分析及销售建议。

  二、背景市场分析

  (一)背景分析

  据中国社会调查所(SSIC)近日公布的对北京等全国近十个城市20xx位公众如何过中秋的问卷调查,有53%的被访者表示会去看望自己的领导或工作上的伙伴。如今的老百姓已经不再满足于全家聚在一起吃顿饭这么简单,中秋节的消费趋向有了一些新变化,有人形象地把这种消费显现称之为:“月光经济”。最近更有人提议把中求作为法定假日,以便出行购物、走亲访友。虽然这种提议短期内未必会成为事实,但可以预期,每年年中秋将是消费热潮再次兴起的一个节日。

  (二)市场分析

  随着人们的物质生活水的提高、国家政策的规定,特别是舆论的引导下,人们已经不仅仅满足于中秋节大吃一顿,送烟送酒,而是开始追求更加高尚的方式来联络感情,表示欢庆,所以预计以后每年的中秋节消费者的消费将越来越趋于多元化。

  月饼作为一种进入普通消费者家庭的不可或缺的、寻常不过的商品,由于兼具传统含义和美食气息,月饼包装的礼品能给人们带来问候的同时,也让人们接受了美食的美味。其发展的趋势是十分诱人,极大的市场空间、丰厚的利润回报、极强的购买力和需求量,使之成为一个永不衰落的朝阳产业。

  三、市场营销战略

  (一)产品定位

  美味可口、美观大方、具有较高的品位和较强的传统气息,适合赠送亲友、自己食用且价格适中的一种中秋产品。产品将分为高档、中档和低档三种。

  (二)目标市场

  月饼作为礼品的这种产品定位是以大中型企事业单位的集体消费者为主,以及一部分经济收入较好的消费者的综合市场,具体分类如下:

  (三)销售渠道

  1、针对重点客户,可以派出推销员联络个大中型企业,发布产品信息、介绍产品特点,了解客户需求,并不失时机地促成订货

  2、以各类商场、食品商店为平台,提供相应的广告支持,并给予一定的优惠条件的代销

  (四)营销建议

  1、由于月饼是一种较为有季节特点的食品,虽然在中秋期间是一种理性消费品,但是平时销售过少,应该建议中秋增大销售队伍,扩大产品宣传途径。2、争取时间上的优势,先下手为强,力求在中秋前一个星期基本完成大部分订货。

  四、机会与问题分析

  (一)机会与优势分析

  由于消费者在中秋节时期的消费已经越来越去多元化,并且在中秋节容易形成消费热潮,特别是月饼作为一种传统的中秋消费品,一直能吸引消费者的眼球,引起购买冲动,从而形成明显的消费热点。

  (二)威胁与劣势分析

  面对市场上越来越多的月饼销售商,竞争也越来越多,形成的市场也越俩越大。特别是一般销售不可能像一些大型专业厂家一样可以顺利进入大型商场,甚至于拥有自己的专卖店,这是一般销售的最大劣势。

  (三)问题分析

  1、面对市场上琳琅满目的月饼种类,怎样使此月饼产品更能吸引消费者的要求?

  2、如何克服在中秋市场上,目标客户需求上的信息不对称情况?

  3、中秋之后的月饼销售进入低潮,应该如何确保销售额?

  五、具体行动方案

  (一)前期,调研阶段。以我们现在掌握的市场情况着手,针对目标市场,特别是重要目标市场进行跟踪调查,及时了解目标市场信息,研究分析目标市场范围内的需求量及目标市场动向。

  (二)中期,分销阶段。派出销售人员,以我们了解到的目标市场信息,对目标客户进行走访、垂询,并在预计机间内完成大部分订货任务。

  (三)后期,收尾阶段。通过各种手段,掌握客户的需求情况及意见、建议,争取二次订货,完成销售计划。

  六、风险控制

  针对问题分析中可能存在的各种风险,以及各阶段调研出现的各种问题,对计划及时进行修正,使风险尽量降低.加强销售、贮藏、运输等阶段对月饼这一食品安全的控制等。

营销策划方案 篇2

  活动思路:作为超市这个零售行业来说,低价是吸引顾客的途径,然而随着社会的发展,消费者素质的提高,服务更是吸引顾客的关键。根据“20%的顾客创造80%的销售额”原则,举办“好邻 居,好伙伴”活动,目的就是为了培养忠实顾客,提高顾客忠度,增加企业亲和力,树立优良企业形象。

  活动目的:培养忠实顾客,提高顾客忠诚度,提高门店销售额,同时增加企亲各力,树立优良企业形象。

  活动主题:好邻居,好伙伴

  活动时间:4月22日-年5与20日

  活动安排:A、“油盐柴米酱醋茶 我们帮您送到家”活动(见附1)B、“最忠诚的客”活动(见附2)C、“最称心的礼”活动(见附3)

  附1:油盐柴米酱醋茶 我们帮您送到家 这是一个长期的活动,主要以送货上门服务为主。活动期间在各门店用KT板制作出以“油盐柴米酱醋茶 我们帮您送到家”的广告标语,主要是起到加深巩固的作用。建议:超市各门店成立一个顾客服务部;顾客服务中心主要是有防损成员组成,如哪位顾客需要帮助可直接向顾客服务中心请求;(要求必须离我超市不超过1公里)

  附2:“最称心的礼”活动 “最称心的礼”活动是以顾客积累购物为主,只要顾客在活动期间购物达到一定数量我们超市将送出一份温馨的家庭日常用品。要求:购物达到以下标准的顾客只须将姓名、联系电话、家庭住址(通信地址)填写在“最忠诚顾客”表上就可以在我超市领取礼品。活动完毕后各门店须将“最忠诚顾客”表提交到营运部。活动期间(年4月22日-年5与20日)每一周购物累积满120元者送精制碘盐一袋每二周购物累积满280元者送汰渍洗衣粉一袋每三周购物累积满480元者送加加酱油一瓶一个月购物累积满580元者再加5元即可获得200ml飘柔洗发水一瓶。并为世纪海联超市“最忠诚顾客”。

  通过这次活动不仅可以得到促销作用又可对我超市的忠诚顾客进行一次彻底的调查。有了这份顾客调查报告后,可长期与顾客沟通(如过年、过节向顾客电话问候节日或不定时制作温馨卡,寄予顾客),可稳定顾客对超市的忠诚度,培养一大批稳定的消费者,既可以提高企业的知名度,也对超市发展也有着很大的影响。

  礼品兑换日期:第一周:4月29日 第二周:5月6日 第三周:5月12日 第四周:5月20日 详情请见店面海报

  附3:“最忠诚的客”活动 培养最忠诚的顾客,必须让顾客对我超市的信任度很高,很愿意来我超市购物。用“最忠诚顾客卡”主要是为了抓住顾客的回头率,培养一批稳定的消费群体 在这一个月购物累积满500元者再加5元就可获得200ml飘柔洗发水一瓶并可以成为我超市最忠诚的顾客,可获得“最忠诚的顾客”卡一张。最忠实顾客参加年4月27日“忠实顾客联谊会”主题PARTY 我们将聆听你宝贵的意见和建议,以便为您提供更好的服务 现场抽奖(从中固定抽出5名,奖价值100左右的礼品)精彩礼品(凡参加联谊会的忠实顾客均可获得价值20元左右的礼品)

  费用预算:

  1、“好邻居,好伙伴”活动快讯40000X0.12=4600元

  2、精制碘盐9个门店计5000包:5000×0.84=4150元

  3、加加酱油9个门店计500瓶:500×4.1=20xx元

  4、汰渍洗衣粉9门店计1000袋:1000×2.4=2400元

  5、200ML顠柔洗发水9门店计200瓶:200×(12.4-5)=1460元

  总计:14560元X 1/2=6780元(注:以上赠品拟由供应商赞助1/2自行采购1/2)

  6、忠实顾客奖品:500元7、忠实顾客礼品:200×20=4000元

  8、各门店POP广告500元 以上费用共计:11280元

营销策划方案 篇3

  一、行业分析及市场调查

  目前虽然**地区受经济危机、物价上涨等因素影响,**旅游市场面临一定的威胁,但仍具有较大的发展潜力。因此在春季,我们要面对新一年的契机,应该推出新的旅游产品迅速占领市场。根据市场调查显示,生活在**北部的**人,在春季比较倾向于前往江南水乡旅游,感受小桥流水人家、轻风细雨的江南风采,同时在冬天的压抑下,更多人希望在春季外出旅游踏青。

  二、目标市场

  目标市场一:公司白领;由于把大部分白领在室内工作,长期压抑,更期望外出旅游放松;

  目标市场二:中小学生;在春天大部分中小学会组织学生外出春游,这正是一个很大的市场;

  三、旅游产品产品名称:

  “江南水乡六朝古都二日游”

  四、销售目标及预算

  本产品在**月份销售数量到达销售总额的百分之**,销售预算为**万元。

  五、销售渠道及促销方式

  (一)销售渠道

  根据盐城本地市场的特点,要采用直接销售渠道与间接销售渠道相结合的方式。其中直接聚到可以利用电视、广告等各类方式,反复针对旅游产品本地进行宣传;同时可以加派营销人员对团队客户群进行上门销售。另一方面间接销售,通过与本地其他旅行社及组团重点客户中介沟通联系,签订协议,给予适当利润,使其帮助本社宣传旅游产品,并且代为招来顾客。

  (二)促销方式

  促销方式主要有广告促销、直接促销和间接促销三种方式。根据本产品及本地市场情况,应采用三种方式相结合。针对散客,采用广告促销,在盐城晚报上刊登广告,设计精美广告牌悬挂在交通要道的十字路口等;针对团队客人,可采取人员上门推销、电话促销的方式向大型企业及中小学等目标市场进行促销。同时对于来往密切的VIP顾客,可以利用公关促销方式及礼品促销,向他们推销我社的新产品。

  六、工作日程安排

  1、20xx年1月,考察旅游目的地,落实旅游产品,选择联系地接社,联系旅游用车。

  2、20xx年2月,宣传旅游产品,咨询接待工作。

  3、20xx年月,再次核对旅游路线产品、地接社及用车,培训导游人员等。

营销策划方案 篇4

  针对济源市夜总会的多方面调查,和对本行业的从业人员的沟通了解,从而了解济源市大多数夜总会现今都处于无奈、无可的现状,也无任何方案可执行,其原因是好的营销方案都执行的力度不够。经分析可分为以下几点:

  1、夜总会的投资人对利益的划分不准确,不能够精确的分配盈利,更多的是贪图利润更大化。

  2、夜总会的投资人对管理和营销方案的重视和执行力不够,而更多的是把重心放在公关上面,公关是经营中不可缺的一部分,但不是关键,客户才是生意经营的命根,如何吸引客户消费,如何稳定客户,怎样才能做到套牢式的消费理念,我个人认为这才是现在工作的重点。

  3、由于种种原因,夜总会的投资人相互攻击、相互抵制,做一些最低级的恶性竞争,才会出现现今的市场。

  今晚8点至20xx年创建以来,生意一直处于稳定的趋势,能在三年中立于不败,靠的是管理者的营销方案和突出的管理能力。但近年来,有了明显的下滑,其原因是现今的夜总会如牛毛的普遍整个市场,继续稳定而保持上升,就必须有更优秀的管理人才、营销方案及公关服务。优质的营销方案和公关服务才会吸引更多的客户,更多的客户才会带来更多的利润,更多的利润才会吸收更多的人员。做到以上,营销的良性循环才能正常稳定下来。但好的方案的成败决定于管理者的强硬的执行力和对细节的把握。

  具体的营销方案如下:

  1、充1000元送1000元

  2、公司员工不分等级,只要充卡就提成100元

  3、续卡同上

  4、只要推销公司指定酒水,奖金100--500元不等

  5、全方面的媒体广告、言论宣传跟上

  6、全场的娱乐气氛、娱乐环境跟上

  7、充卡的营销培训跟上

  8、冲卡的消费模式培训跟上

  9、营运部、公关部优质培训跟上

  10、公司所有员工酒水推销培训跟上

  最好的营销是加强完善内部品质,用品质赢得客户的满意度,关注基层、服务员工,提升员工的综合素质,其原因在于消费者眼中他们就是服务,他们就是客户眼中的企业形象,他们就是营销者。

营销策划方案 篇5

  一、 餐厅概况:

  黄石天上人间中西餐饮有限责任公司于20xx年成立,位于交通路64号。前期该公司主要以茶楼为主营业务,后期该公司从单一的茶楼服务逐步蜕变为西餐厅服务业为主。

  公司以“至诚至信、至精至美”为服务信条,构建一个高效、专业、迅捷的服务平台,不断优化和提高服务水平。公司用信念、追求和执着开启新的航程,乘风破浪,勇往直前,驶向他们的理想和目标;在新的发展起点上,公司坚持秉承“效益为先、稳健经营、协调发展”的经营理念。

  目前该餐厅是一家别具风情的主题西餐厅,包厢可同时容纳200多客人就餐,优雅的用餐情调,令人心旷神怡,采撷各地的名菜佳肴,荟萃各国的别样风味让顾客在觥筹交错间回味无穷。由于发展得不错,该餐厅在人流较广的步行街处开设了一家分店。

  但总体来说,餐厅的布局都是以西餐为主题,店内的各种设施也是按照西餐厅的格调而布局的。对于员工的分配也是采取自上而下式的层级管理。餐厅营业时间为9:00至0:00,但大型节假日晚上的营业时间会稍稍延后一点。总的来说,该餐厅从开业到现在的转变,一直都树立了比较好的企业形象。

  二、 市场及竞争分析:

  (一)自身比较分析

  虽然该餐厅在黄石开设了两家店,但是它们自身有明显的差异。位于交通路首开的这家餐厅,起初经营比较好,但随着时间的推移,时代的变迁以及新点的开张,这家店的竞争力明显下降了许多。

  原因如下:1、该店的设施比较落后,环境质量下降。2、由于工作人员的经常变动导致餐厅的饮食味道经常变换,也就很难维持忠实顾客;3、口碑效应;4、管理者的管理工作不到位。

  而新店由于结合时代的发展以及借鉴别的餐厅好的经验,吸取老店的教训,所以它创造出属于自己的一套良好的经营模式是企业立于不败之地。这样,即使是同一家公司的两家店,在自身比较中就有了很大的差异,这对该公司的发展是很不利的。

  因为最终的结果是企业无法按照预期的期望扩大自己的餐厅营业范围,而是开了新店而导致老店无法继续生存下去。所以该餐厅应该首先发现自身内部的差异,及时解决好餐厅内部差异的问题,制定全局的管理办法,同时管理好两家店铺,而不是偏向某一家店。这样整合的两家店铺才能像通一家店一样,但不同的是它具有更强大的市场竞争力。

  (二)与其他的餐厅竞争比较分析

  随着时代的发展与变化,西餐厅也变得越来越多。天上人间西餐厅,凭借着良好口碑以及几年的发展历程,在黄石的竞争力可以说是非常强的,除了秀玉红茶坊能与之匹敌,其他的茶餐厅都不在话下。但是要打败秀玉红茶坊,依照天上人间目前的发展状况不是一件容易的事。

  以下是秀玉红茶坊与天上人间的各种比较分析:

  1、 创业早,经营范围广,宗旨明确。

  秀玉红茶坊于1995年首创于黄石,而从一九九八年开始,秀玉便大胆走出黄石,走上了全国连锁经营的创新之路。 到目前为止,秀玉红茶坊分店遍及湖北各地。武汉19家(珞狮北路店、光谷天地店、新佳丽店、宝丰路店、广埠屯店、银泰百货店、销品茂店、摩尔城店、璇宫店、世贸广场店、楚河汉街店、南湖店、司门口店、钟家村店、汉商21世纪店、乐天城店、江兴路店街道口店、atm潮流百货五环峰店、新华

  路店);黄石2家(黄石店、大上海广场店);荆州1家 (沙市北京路店);咸宁1家(咸宁复合店);仙桃1家(仙桃旗舰店);江西南昌4家(抚河北路店、中山路店、少年宫店、胜利路店);九江5家(浔阳路店、新桥头店、庐山南店、庐山北店、四码头店)等地,员工近千人,总面积过万平方米,其中大部份店房屋产权已被公司买断,这源于公司创始人的敏锐目光和十足的胆识。

  公司以一个蓬勃发展的私营企业所特有的开拓发展能力和“以服务为本、质量为先,环境为优”的经营理念,遍及全国。秀玉红茶坊一直以来都以“健康、精品、时尚”为发展的方向,这也是当今休闲产业发展的方向。秀玉红茶坊相信这个行业将成为it行业后又一新兴产业。

  随着秀玉红茶坊实力的不断扩大,秀玉红茶坊更加重视内部人才的招纳培养和重用。秀玉红茶坊秉着“我们提供时光与梦想”的经营目标,向每位客人和员工承诺,不仅会以更优质的服务,更优良的产品,更幽雅的环境为客人提供时光与梦想,还会以更广阔的前景、更合理的待遇、更科学的管理为员工提供时光与梦想,更好地回的社会。

  2、价格合理(物美价廉)

  这两家西餐厅在食物的味道方面经证实,两者不相上下。但是对比天上然间和秀玉红茶坊的菜单时,秀玉的价格优势就很明显,因为类似的东西,天上人间的价格都比秀玉的价格贵好及元钱。虽然几元钱的差异看着不大,但是每一种东西都贵几元钱,那么一顿饭下来,在天上人间消费的顾客就比在秀玉消费的顾客高出二十几元甚至更高。

  而且每逢节假日之时,天上人间都会有节假日的菜单,虽然会有与节日相关的各种套餐,但是其实质是借助节日来赚钱。首先,节日菜单的价格比非节日假单的价格更贵;其次,可以通过节日活动为由,推销店内平常销售不好的菜系,提高各种菜系的销售水平,减少损失。

  而秀玉并没有在节假日之时换菜单,反而凭借着一直以来的传统菜单吸引更多的顾客。如此一来,对于大多消费者追求物美价廉的消费心理,秀玉无疑占了上风。

  3、服务质量

  服务,对于这个高接触性服务的餐饮行业并不陌生,反而是餐饮行业的核心内容。虽然两者都抓住了社会文化环环境,在完全西餐式的模式中添加了中式餐饮,最终打造出符合中国人习惯特点的西餐厅,但是在内部服务上面,两者都各有千秋。

  对于都是两层的两家餐厅,首先拿进店时来说,当你走进秀玉红茶坊时,该店的迎宾人员就会很热情地欢迎顾客的到来,然后通过对讲机了解全餐厅的就位情况并且根据具体情况给顾客安排合适的座位,把顾客带到座位面前。然后负责点单的人员就会热情的送上茶水介绍菜单完成后续的一系事项。

  这样有条理的服务会让顾客觉得该餐厅的管理很好,餐厅的档次很高,服务质量优秀,无形会给餐厅做出好的第一印象的评价。而天上人间西餐厅的工作人员都集中在二楼,虽然当顾客自己从一楼走到二楼在二楼也会享受和秀玉那样的服务,对于老顾客而言两家餐厅的服务也许没有太大的区别,但是对于吸引新的客户以及提高客户对餐厅的第一印象,天上人间西餐厅想再服务上和秀玉竞争,不能忽视一楼的服务。

  优质的服务应该在整个餐厅的全过程,而不是只停留在某个层面。然而,拿顾客就餐时的服务而言,天上人间的服务比秀玉显得略优。因为天上人间的服务抓住了顾客消费时出现的问题以及消费者的心理特征,比如说他做到高平率主动地给顾客添加饮用水,而不是让顾客自己要水,这样的主动服务会让顾客感受到服务,并作出好的评价,最终从细节优化了服务的质量。

  4、管理制度

  两者在管理制度上可谓是大相径庭。在员工之间的分级管理上,天上人间的管理似乎更严谨一些。工作前开员工大会让员工记载今天的注意事项,回顾昨天工作中出现的问题;工作中严格各项工作制度;工作结束后进行各项卫生工作并总结今天工作中出现的状况等。

  而在总的管理制度上,秀玉的管理制度似乎更适合该公司的发展。因为从职工流动情况来看,秀玉的职工相对稳定,这对于餐厅行业的发展是又很大的帮助的。而天上人间的员工

  流动情况很大,服务员及传菜员流动大。这就导致该餐厅长期处于新员工服务顾客,新员工服务顾客往往会出现这样那样的问题,会对餐厅的优质量服务造成一定的影响;而且大量的新员工也会使餐厅呈现出业务不成熟的面貌,这多多少少会让餐厅的总体服务,总体印象大打折扣,与类似的餐厅之间的竞争就显得逊色些。

营销策划方案 篇6

  目 录

  一、项目基本概况

  ()市场分析

  二、项目的SWOT分析

  (一)优势点

  (二)局限性

  (三)威胁点

  (四)机会点

  三、商业模式分析:

  (一) 综合性商业模式

  (二)主题性商业模式

  (三)专业性商业模式

  四、项目整体定位

  (一)项目的经营业态定位

  (二)价格定位

  (三)客户定位

  五、营销推广

  (一)推广主题

  (二) 项目形象包

  (三)总体宣传策略

  (四)销售策略

  一、项目基本概况

  城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处,总占地面积5万平方米,总建筑面积11万平方米,共分四期开发,目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间,总面积约1944.35平方米,商铺目前基本上空置。

  二、项目的SWOT分析

  虽然本项目地段位置较为优越,但现实又存在着一些影响项目形象的因素,以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点,并充分发挥其的优势,才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。

  (一)优势点(S):

  1、 项目当前交通较为便利,地处龙城大道与龙福路交汇处;

  2、 项目地处龙岗中心城一级黄金旺地,发展前景看好;

  3、 本项目目前为现楼,满足部分自用型商家即买即用的需求,降低购买者的置业风险;

  4、 商铺层高5.4米,设有夹层,可融合商铺、仓储、家居为一体;

  5、 项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度,对项目的推广具有一定的优势;

  ◆发挥优势:

  A、在项目裙楼的运作过程中,充分渲染项目的区位优势、交通的便利;

  B、在项目裙楼的运作过程中,强调该区域的发展前景和由此带来的商机;

  C、在项目的推广时,利用城建集团的品牌优势,增加置业者与投资者的信心;

  (二)局限性(W)

  1、 项目所处地段目前人气不旺,尚不具备以人气带动商铺销售的条件;

  2、 本项目周边是长着茅草的待开发地块,因而显得较为荒凉,对发展商业略为不足;

  3、 该项目以建成多时,但裙楼商铺一直滞销,造成一定的负面影响;

  4、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位,主题不鲜明;

  5、 项目裙楼商铺规模不大,不利于整体推广;

  ◆解决方法:

  (1) 重新对裙楼商铺进行市场定位,明确目标客户;

  (2) 确定经营主题,从而以有特色的经营方向带动商铺的销售;

  (3) 加大推广力度,扩大商铺的暴光率与市场知名度;

  (4) 设立部分“免息分期付款方式”,降低购房者的置业门槛,吸引其入市;

  (三)机会点(O)

  1、 区位优势的发挥,辐射周边地区;

  2、 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙,将带动周边的人气,从而带动裙楼商铺的销售;

  3、 中国的入世,推动经济的发展,商业物业前景看好;

  (四)威胁点(T)

  1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多,形成很大的竞争力与市场压力;

  2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺,从而形成直接的竞争;

  三、商业模式分析:

  就目前的商业模式来看,主要有三种:一是综合性商业模式,二是主题性商业模式,三是专业性商业模式。

  (一)综合性商业模式

  这一模式奉行的是购物、休闲通吃,衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备,可以满足任一层次消费者的任一生活需求,并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动,拉动场内群体消费。从这一个角度去分析,此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者,而且聚人气、提消费,应该是理想的商场模式。但是,实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验,中国亦不例外,而且越是类似于深圳这样的经济发达地区,这一模式所表现出来的老旧之态就越明显,所面临的危机就越大。

  究其因,在于品牌市场的进一步细分,消费者的需求不断的向个性化发展,使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意,而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度,没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间,都失去了一部分客户的青睐,从而使之在与各行业专业市场的'直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日,电子通讯、家电家私、大众服装,都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来,各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩,尤其是自去年下半年开始,深圳各大有名望的商场,均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面,其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势,大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度,采取了圈地扩张、活动造势的手法,力求站稳脚跟,在市场重新洗牌之前充实内力,再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即,但由于实力的原因,在目前除了苦苦支撑之外,也无其他应变之法。

  这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业,对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。

  (二)主题性商业模式

  主题的确定范围很广,无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥,都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则,展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界,就是以人群分类为主题,围绕某一类人群的用品,这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤,进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比,主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业,在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台,但它的目标客户群却是一定的,或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体,等等。对于这些群体来说,主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求,针对性强。

  但由于这种商业模式针对性强的负面影响,客户范围窄,未来发展前景难以预料,市场风险相对较高。并且这种商业模式要求:

  ⑴ 规模化,主题经营独占面积庞大,与本项目规模不匹配;

  ⑵ 规范化,主题经营从管理到经营行为都比较规范,甚至进行网络运作,所涉及成本高昂、费用巨大。 ⑶ 租金低廉,主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营,这对投资者说是最不愿意看到的情况,于本项目销售也不利。

  所以,这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。

  (三)专业性商业模式

  这一类型商业以某一行业为主要依托,加深品牌与档次的细分,集中力量满足全体消费者的某一种特定需求,尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场,就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势,在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟;再比如顺电家居广场,以家电市场为主要平台,全力揽括行业内的品牌精英,加大消费者的选择余地,力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。

  这类商业模式的优势就在于针对性强,专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以,对于目前龙岗蓬勃发展的房地产,它必将带动其他相关行业的蓬勃发展,如建材业、装饰材料业等的发展。因此,对于城龙花园的商铺,发展装饰材料专业性商业模式较为可行。

  四、项目整体定位

  (一)项目的经营业态定位——装饰材料专业商业模式

  基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析,并结合我司对该片区的调查分析,同时综合我司在该片区及以往的操盘经验,我司建议对该项目重新进行市场定位,确定商铺的经营主题,明确商铺的经营方向,从而带动商铺的销售。

  本项目位于龙岗中心城,龙城大道与龙福路交汇处,从地理位置这一角度来看,目前地段繁华程度不够,项目裙楼商铺规模不够大,结合商铺成功运作模式的分析,我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。

  A、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街,为该区域树立起第一面旗帜。

  B、这样定位的优势

  a. 为客户规避市场风险,坚定投资信心,增加销售热度。因为这样定位,可以减少与直接竞争对手(如碧湖花园商铺、碧湖康馨居商铺)的接触面。目前,无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺,还是紫薇花园的群楼商铺,都以满足消费者的日常生活需求为突破口,且目前空置量较大,如果本项目的群楼商铺雷同于周边其他项目,必将增加市场的压力,加剧市场竞争。在这方面,本项目明显处于不利地位;

  b. 有深厚的市场容量:我们的这个定位就目前情况,龙岗的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展,并且本项目周边在建或在售的楼盘较多,这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大;

  c. 目前在该区域专业的装饰材料街(城)较少,有着很大的发展空间;

  d. 项目周边虽人气不旺,但交通条件较为理想,且商铺前面步行道空间较大,满足发展装饰材料业的硬件需要;

  e. 良好的市场操作性:我们的这一定位,是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的,有良好的前瞻性。同时,我们在定位的过程中,逐渐赋予和加深了它所包容的内涵,并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。

  (二)价格定位

  房地产租金是售价的晴雨表,租赁市场的行情直接反映了供求关系,售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的,租赁价格是售价的真实反映,租赁市场是房地产市场的真实体现,以收益价格对商业价格进行评估,收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。

  根据调查区域内商业物业的租金情况,该区域商业物业的租金水平一般在25-90元/M2月之间,通过对本地段的商业分析,本地段街铺的平均租金为60元/M2。

  a、确定年收益:60元/M2月×1 M2×12=720元;

  b、确定还原利率:我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%

  c、使用年限:70年

  d、收益价格确定

  运用公式:

  V =a/r×[1-1/(1+r)n]

  式中V:房地产的价格

  a:房地产年纯收益

  r:还原利率

  n:未来可取得收益的年限

  可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/M2

  从上面的价格分析,并结合目前的市场状况,我司建议城龙花园群楼的商铺均价在8000—8200元/M2。

  (三)客户定位

  购买本项目商铺的客户主要有以下几类:

  (1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者;

  (2) 看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者;

  (3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店;

  (4) 一些为设立办事处的装饰公司;

  接城龙花园裙楼商铺营销策划案1

  五、营销推广策略

  (一)推广主题

  基于以上的分析及本项目的定位,并结合目前商业物业市场的实际情况,在项目的推广宣传时,主要围绕下面几个方面进行:

  1、 宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街,突出其市场的发展前景及投资价值;

  2、 宣传该区域房地产的蓬勃发展,必将带动装饰业与装饰材料业的长足发展,从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力;

  3、 交通便捷:本项目位于龙城大道与龙福路交汇处,交通条件较为便捷,且商铺前面的步行道空间较大,对发展装饰材料业极具潜力;

  4、由于本商铺层较高,并设有夹层,可集商铺、仓储、家居为一体,所以,在宣传时可突出“卖一层送一层”的优势。

  (二) 项目形象包装

  1、主题广告主导语:

  项目目前无主题广告主导语,广告诉求不明显,我司建议以“城龙花园专业装饰材料一条街”为主题,进行广告诉求;

  2、项目导视系统

  目前项目的导视系统表现手法不理想,未能将本项目的形象及主题表现出来,反而产生负面影响,建议在面向龙城大道的裙楼上悬挂条幅,并在深惠公路与龙城大道等客流量多的地方设导视牌;

  3、 现场包装

  1) 条幅:

  目前项目现场的条幅广告几乎没有,无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快,费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在深惠公路与龙城大道交汇处及项目群楼楼体上,挂出“城龙花园专业装饰材料一条街隆重发售”、“城龙花园专业装饰材料一条街优惠招租”及租售热线等内容的条幅,

  2) 道旗:

  为营造现场气氛,引起人们的关注,吸引更多的人气,我司建议在深惠公路与龙城大道上布设道旗,道旗内容以发布城龙花园裙楼装饰材料一条街租售的信息为主,如“龙城装饰材料街——城龙花园裙楼商

  铺” “城龙铺王,一铺富三代”、“城龙装饰材料街,商家投资的潜力股”“城龙花园商铺,低风险高回报”等等。

  (三) 总体宣传策略

  根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点,我司在控制广告宣传费用的同时,将采用有针对性的宣传策略,加大广告宣传力度,并使之按步就班,有的放矢,使整个宣传策略与销售策略紧密配合,从而达到热销的效果,具体计划如下:

  1)“造势”策略

  针对本项目目前的销售状况,为渲染市场气氛,我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿,如龙岗报、龙岗有线电视台等,内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景,从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力,以令市场更加注目该物业,加强客户的投资信心。

  2) 常规宣传策略

  广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传,属最有效的宣传方式,但由于电视广告的成本较高,而本项目裙楼商铺的规模不大,又属于尾盘期,因而我司建议不在电视上进行广告宣传,主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作,从而紧密配合销售策略采用,令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。广告宣传安排如下:

  报纸广告:

  主要以当地的龙岗报为主,逢周二或周五软硬广告结合,主要为10×15或15×20的版面作广告(这样费用不大,可集中在一个阶段连续进行),诉求项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景,从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大,却能达到我们的预期效果。

  软性文章:

  报纸软性文章目标性较强,所以我司在接手城龙花园裙楼商铺的销售工作后,将在龙岗报、深圳晚报有针对性的发表软性广告,内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。

  宣传单张:

  (1) 由于宣传单张的制作成本只需几毛钱,适合广范的大量派发,并且,本项目目前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力,因此,我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张,制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业装饰材料街的经营发展前景,同时附上商铺的投资分析案例, 如:以业主投资某一商铺为例

  售价:8000元/ M2 面积:29.75 M2

  总价:8000×29.75=238000元

  首期5成:238000×50%=11900元

  贷款:238000×50%=11900元

  10年期月供款:11900×0.010892311(月供系数)=1296.2元/月

  按目前该阶段租金保守估计为:60元/ M2 ,所以月出租可获得收益为:

  29.75×60=1785元/月

  结论:月租金>月供款

  单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。

  四)销售策略

  1)“以租金代首期”销售策略

  这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略,租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的,采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款,刺激租户的消费心理,促使他们由租客变业主,消化一部分面积。

  2)推出“首期两成,三成免息分期付款”促销方案

  为降低置业门槛,建议在付款方式上,提供十年,五成按揭;并且在宣传上,推出“首期两成”促销方案,其余三成在两年(或一年)内免息分期付清,降低业主置业门槛,引起大量消费者的关注,从而达到促销。

【【精华】营销策划方案范文汇编6篇】相关文章:

1.【精华】营销策划方案范文合集八篇

2.【精华】营销策划方案范文七篇

3.【实用】营销策划方案范文汇编6篇

4.营销策划方案范文汇编10篇

5.【精品】营销策划方案范文汇编5篇

6.【精华】策划方案汇编8篇

7.【精华】策划方案汇编10篇

8.【精华】年会策划方案汇编5篇

9.【精华】策划方案汇编五篇

上一篇:策划方案 下一篇:策划方案